發表日期 3/2/2022, 2:13:49 PM
北京章哥,房地産從業 20 年,通曉業內門道,我不做所謂的“專傢”,隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。
一、
Q:
我想住的舒適些,兼顧保值。目前在首城國際自有90平小三居,目前2老人住。我夫妻現陪孩子上高中租住北三環,今年6月孩子考完大學後,租約到期,也希望改善下居住環境,想換房。
現有資金200萬,想賣掉首城90平三居(預計能得到900萬),共1100萬,用此錢換大點的房子(150平以上,需要三個臥室)。但不想花再多的錢,但又想兼顧舒適和保值功能,並預計10年後賣掉不虧。因從小一直生活在雙井附近,父母年邁有一套老房在齣租,為瞭以後保值是否應該還買在雙井這附近?希望能得到您的一些專業建議:
1、我看瞭 200平左右的勁鬆樂瀾寶邸(稍貴1200萬),十裏河禦景園1100萬,這兩個哪個值得買?(華騰園沒超過150平的,九龍小區太破)
2、我也猶豫是否買個附近500萬金茂府公寓,先自住,以後齣租,是否可行。
3、象燕莎和三裏屯的1000萬以內公寓我覺得居住條件不錯,雖然物業費貴些,但租金高,是否可以入手居住,以後齣租呢?有什麼坑和弊端嗎?
A:
1、住的舒服+保值,一個是消費,一個是投資,二者結閤就是想躺著賺錢。有可能兼顧,但得分什麼房子。看來是對公寓情有獨鍾,這不太容易做到,全北京的公寓沒幾個保值好的。首城持有幾年瞭,做到保值跟上大盤瞭嗎?
2、樂瀾寶邸和禦景園,哪個值得買?如果是強調舒服,那就憑個人喜好吧,有錢難買樂意,非得加進個保值就不太好說瞭。怎麼叫保值啊?不下跌就算嗎,那要是彆的小區都漲呢,還算不算?
老公寓都是這種情況,豪宅的居住體驗好,身份和圈層的象徵,就是升值慢。在全北京房價都漲的時候也能跟上一些,就是落後於普宅。所以到現在已經比周邊老破小都便宜瞭,但也比當年的價格貴瞭,是否算保值自己判斷。
打個比方吧,相當於很多年前有人拿著能買兩套普宅的百萬巨款去創業。到今天發展到韆萬身傢瞭,但卻隻能買迴一套老破小,你說他算賺瞭還是沒賺呢?這沒標準,看自己的判斷,分跟誰比的事兒。
3、燕莎三裏屯,哪兒的公寓都這種情況,品質好檔次高居住舒服,就是升值比普宅慢。所謂的租金高就是用升值低換來的,天底下的好事兒不能什麼都占著,看自己怎麼取捨瞭。注重租金就買,注重升值什麼的就再考慮一下。
4、金茂府公寓,這都一樣。當時開盤的時候金茂府的住宅買4.5萬,公寓4萬,相差10%吧。現在是住宅14萬,公寓7萬。當年同樣的500萬,一個成瞭1500萬,一個成750萬,這還沒計入貸款杠杆呢。當然公寓的租金收益是要高齣不少的,這就看自己覺得值不值瞭。
當然,以後的升值差率未必有這麼大,每年都不多,都是時間長瞭纔明顯的。比如雙井的富力城和對麵的優士閣,當年優士閣更貴,比富力城高齣20%吧。現在一個12萬一個4/5萬。但這是用瞭十多年纔形成的,攤到每年並不多。
5、總之我沒建議,隻是列齣個角度供參考而已。一句話,注重自住的舒服就買公寓,注重租金也沒問題。就是升值一般會慢點兒,值不值的自己考量。
僅供參考。
二、
Q:
目前未婚,主要考慮交通和小區居民素質。請問下首付100萬,東四環五環買一居,您看這幾個小區,哪一個性價比更高。炫特區(40平);甘露園(45平);常營(50平)。
A:
1、我有點兒沒太看懂啊,你提的問題好像有些矛盾。
2、100萬是首付,那總價預算是多少?理論上是100/0.35=285萬,但這隻有在新房上能做到。而二手房要有評估摺扣,而且還有各種稅費,總價越低的流動性越強,很難避免。就算是滿五唯一,一般來說,100萬首付能買到200萬多點兒的也就到頭瞭,很難超過250萬。而你說的這仨地方,幾乎不太可能低於250萬。
以炫特區為例,均價破7萬,40平的常規售價在300萬左右為閤理。如果能250萬買到,那這個房源必定有問題。或是不能交易的無效房源,或是有硬傷,比如北嚮頂層底層什麼的,否則不可能這麼便宜。
甘露園和常營不是小區名字,那是地段闆塊。而且也是同樣情況,如果有低價房源,那必定有問題。自住無所謂,自己喜歡就行,但也就談不上什麼性價比瞭。
所以你的預算估計有問題,是不是自己算的理論值啊?而且這還沒算稅費呢,常規就算是最低的也在10萬左右,如果沒有額外準備是從這100萬裏齣的,那能買到的總價就更低瞭,頂多200左右。
3、另外這居民素質就沒什麼意思瞭吧?素質高低沒有標準,但如果用錢來衡量的話,低價小區居民的賺錢素質一般不是很高。彆奢望太高吧,大排檔裏很難吃齣米其林餐廳的素質。
4、這還是先做資金方案吧,彆自己算瞭,隨便找個中介就行。另外提醒一下,低總價的房源,有的業主不喜歡貸款買傢,所以得一房一議,彆拿App上的太當真,都得一房一議。
僅供參考。
三、
Q:
最近我看瞭大興舊宮的菊源南裏的房子,請問,這個小區值得入手嗎?我是想瞭解瞭解,這個小區有沒有什麼禁忌,就像一些電視連續劇裏邊說的,打死不能買的事情。
A:
1、這是讓人給洗腦瞭吧?天底下除瞭毒品什麼的違法東西,還有打死不能買的商品嗎?商品價格是由供需關係決定的,供需關係同時也受價格波動所影響。假定現在這裏100萬一套大三居,是不是隻要打不死就能買啊?
這問題都沒什麼意思,願意讓這些人忽悠就隨便,跟是否被打死還是忽悠死都無關。
2、沒什麼禁忌,彆亂還價就行。普通小區,戶數不多,有幾棟樓是歸航天物業管的,其他的是什麼物業我忘瞭。那還一個禁忌就是彆和航天係統的聊二踢腳,再指導人傢怎麼用煙頭兒點火就不閤適瞭,再是電視劇裏說的也不行。
3、總之就是普通小區,商品房性質,社區氛圍也挺好,就是稍微老瞭點兒,其他的沒什麼。保值正常,基本不落後,指望著超齣大盤也不太可能。所以就是自住為主,兼顧保值,算是比較閤適的。基本就這情況,值不值的沒有標準,看自己的需求瞭。另外少跟電視劇學買房,都是瞎編的,看多少炒股的書也成不瞭巴菲特,還是少聽忽悠吧。
僅供參考。
四、
Q:
知春裏一套一居52平,2021年最貴的時候買的,為瞭給孩子落個北京海澱戶口720萬,現在降到650萬,還不到兩年,隻能先齣租齣去,孩子剛上是北大附小,在五道口附租房住,每月一萬三。
亦莊海梓府有一套疊拼不到300平,2019年買的,還沒有裝修,那邊漲起來瞭,馬上懷孕要有老二瞭,想留著,但是暫時也住不著,也沒齣租齣去。傢裏的四個老人都在北京郊區住,一個燕郊,一個房山。逢年過節的就像把亦莊作為大本營一傢人熱熱鬧鬧聚聚。
老大在海澱上學,老二的話不一定在海澱,有可能迴亦莊(亦莊分校十一或者人大附還早呢),但是目前總是租房也不閤適,又都賣不瞭,很糾結。
谘詢章哥,應該繼續租房還是把知春裏的房子置換一套西王莊之類的先住上?
A:
1、賣不賣的都行,這兩年是北京高峰期,學區房價降不瞭什麼,小幅波動而已。這又到每年的旺季瞭,大概率還漲迴來。隻是2025年高峰期之後說不好,少瞭小一半的孩子,有可能因為供需關係而受到影響。
2、海梓府的疊拼,最好利用上吧,這種純自住的房子就是前幾年的居住體驗最好,價值也最高。年頭一長就相對價值下降,升值也慢。全亦莊甚至全北京的彆墅都這種趨勢,無一例外。畢竟房子是用來住的,所以總空著不劃算。
3、我一般隻能從投資角度分析,這兩套房都是功能性的,學區+自住。如果從投資角度說,常規建議是在沒有學位需求的情況下,沒必要再買學區房,溢價都高,居住的性價比也就低,租金也低,高峰期之後的影響更不好說。從經濟角度講,買在非學區房闆塊,用換租的形式解決居住問題更劃算些,能占30%的便宜。這就看自己是否接受瞭,不是標準方案。很多人都不願意租房住,理解。
僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去瞭,隻有選對房、避開坑,纔能享受到資産升值紅利!