北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議394 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

我想住的舒適些，兼顧保值。目前在首城國際自有90平小三居，目前2老人住。我夫妻現陪孩子上高中租住北三環，今年6月孩子考完大學後，租約到期，也希望改善下居住環境，想換房。

現有資金200萬，想賣掉首城90平三居（預計能得到900萬），共1100萬，用此錢換大點的房子（150平以上，需要三個臥室）。但不想花再多的錢，但又想兼顧舒適和保值功能，並預計10年後賣掉不虧。因從小一直生活在雙井附近，父母年邁有一套老房在齣租，為瞭以後保值是否應該還買在雙井這附近？希望能得到您的一些專業建議：

1、我看瞭 200平左右的勁鬆樂瀾寶邸（稍貴1200萬），十裏河禦景園1100萬，這兩個哪個值得買？（華騰園沒超過150平的，九龍小區太破）

2、我也猶豫是否買個附近500萬金茂府公寓，先自住，以後齣租，是否可行。

3、象燕莎和三裏屯的1000萬以內公寓我覺得居住條件不錯，雖然物業費貴些，但租金高，是否可以入手居住，以後齣租呢？有什麼坑和弊端嗎？

A：

1、住的舒服+保值，一個是消費，一個是投資，二者結閤就是想躺著賺錢。有可能兼顧，但得分什麼房子。看來是對公寓情有獨鍾，這不太容易做到，全北京的公寓沒幾個保值好的。首城持有幾年瞭，做到保值跟上大盤瞭嗎？

2、樂瀾寶邸和禦景園，哪個值得買？如果是強調舒服，那就憑個人喜好吧，有錢難買樂意，非得加進個保值就不太好說瞭。怎麼叫保值啊？不下跌就算嗎，那要是彆的小區都漲呢，還算不算？

老公寓都是這種情況，豪宅的居住體驗好，身份和圈層的象徵，就是升值慢。在全北京房價都漲的時候也能跟上一些，就是落後於普宅。所以到現在已經比周邊老破小都便宜瞭，但也比當年的價格貴瞭，是否算保值自己判斷。

打個比方吧，相當於很多年前有人拿著能買兩套普宅的百萬巨款去創業。到今天發展到韆萬身傢瞭，但卻隻能買迴一套老破小，你說他算賺瞭還是沒賺呢？這沒標準，看自己的判斷，分跟誰比的事兒。

3、燕莎三裏屯，哪兒的公寓都這種情況，品質好檔次高居住舒服，就是升值比普宅慢。所謂的租金高就是用升值低換來的，天底下的好事兒不能什麼都占著，看自己怎麼取捨瞭。注重租金就買，注重升值什麼的就再考慮一下。

4、金茂府公寓，這都一樣。當時開盤的時候金茂府的住宅買4.5萬，公寓4萬，相差10%吧。現在是住宅14萬，公寓7萬。當年同樣的500萬，一個成瞭1500萬，一個成750萬，這還沒計入貸款杠杆呢。當然公寓的租金收益是要高齣不少的，這就看自己覺得值不值瞭。

當然，以後的升值差率未必有這麼大，每年都不多，都是時間長瞭纔明顯的。比如雙井的富力城和對麵的優士閣，當年優士閣更貴，比富力城高齣20%吧。現在一個12萬一個4/5萬。但這是用瞭十多年纔形成的，攤到每年並不多。

5、總之我沒建議，隻是列齣個角度供參考而已。一句話，注重自住的舒服就買公寓，注重租金也沒問題。就是升值一般會慢點兒，值不值的自己考量。

僅供參考。

二、

Q:

目前未婚，主要考慮交通和小區居民素質。請問下首付100萬，東四環五環買一居，您看這幾個小區，哪一個性價比更高。炫特區（40平）；甘露園（45平）；常營（50平）。

A：

1、我有點兒沒太看懂啊，你提的問題好像有些矛盾。

2、100萬是首付，那總價預算是多少？理論上是100/0.35=285萬，但這隻有在新房上能做到。而二手房要有評估摺扣，而且還有各種稅費，總價越低的流動性越強，很難避免。就算是滿五唯一，一般來說，100萬首付能買到200萬多點兒的也就到頭瞭，很難超過250萬。而你說的這仨地方，幾乎不太可能低於250萬。

以炫特區為例，均價破7萬，40平的常規售價在300萬左右為閤理。如果能250萬買到，那這個房源必定有問題。或是不能交易的無效房源，或是有硬傷，比如北嚮頂層底層什麼的，否則不可能這麼便宜。

甘露園和常營不是小區名字，那是地段闆塊。而且也是同樣情況，如果有低價房源，那必定有問題。自住無所謂，自己喜歡就行，但也就談不上什麼性價比瞭。

所以你的預算估計有問題，是不是自己算的理論值啊？而且這還沒算稅費呢，常規就算是最低的也在10萬左右，如果沒有額外準備是從這100萬裏齣的，那能買到的總價就更低瞭，頂多200左右。

3、另外這居民素質就沒什麼意思瞭吧？素質高低沒有標準，但如果用錢來衡量的話，低價小區居民的賺錢素質一般不是很高。彆奢望太高吧，大排檔裏很難吃齣米其林餐廳的素質。

4、這還是先做資金方案吧，彆自己算瞭，隨便找個中介就行。另外提醒一下，低總價的房源，有的業主不喜歡貸款買傢，所以得一房一議，彆拿App上的太當真，都得一房一議。

僅供參考。

三、

Q:

最近我看瞭大興舊宮的菊源南裏的房子，請問，這個小區值得入手嗎？我是想瞭解瞭解，這個小區有沒有什麼禁忌，就像一些電視連續劇裏邊說的，打死不能買的事情。

A：

1、這是讓人給洗腦瞭吧？天底下除瞭毒品什麼的違法東西，還有打死不能買的商品嗎？商品價格是由供需關係決定的，供需關係同時也受價格波動所影響。假定現在這裏100萬一套大三居，是不是隻要打不死就能買啊？

這問題都沒什麼意思，願意讓這些人忽悠就隨便，跟是否被打死還是忽悠死都無關。

2、沒什麼禁忌，彆亂還價就行。普通小區，戶數不多，有幾棟樓是歸航天物業管的，其他的是什麼物業我忘瞭。那還一個禁忌就是彆和航天係統的聊二踢腳，再指導人傢怎麼用煙頭兒點火就不閤適瞭，再是電視劇裏說的也不行。

3、總之就是普通小區，商品房性質，社區氛圍也挺好，就是稍微老瞭點兒，其他的沒什麼。保值正常，基本不落後，指望著超齣大盤也不太可能。所以就是自住為主，兼顧保值，算是比較閤適的。基本就這情況，值不值的沒有標準，看自己的需求瞭。另外少跟電視劇學買房，都是瞎編的，看多少炒股的書也成不瞭巴菲特，還是少聽忽悠吧。

僅供參考。

四、

Q:

知春裏一套一居52平，2021年最貴的時候買的，為瞭給孩子落個北京海澱戶口720萬，現在降到650萬，還不到兩年，隻能先齣租齣去，孩子剛上是北大附小，在五道口附租房住，每月一萬三。

亦莊海梓府有一套疊拼不到300平，2019年買的，還沒有裝修，那邊漲起來瞭，馬上懷孕要有老二瞭，想留著，但是暫時也住不著，也沒齣租齣去。傢裏的四個老人都在北京郊區住，一個燕郊，一個房山。逢年過節的就像把亦莊作為大本營一傢人熱熱鬧鬧聚聚。

老大在海澱上學，老二的話不一定在海澱，有可能迴亦莊（亦莊分校十一或者人大附還早呢），但是目前總是租房也不閤適，又都賣不瞭，很糾結。

谘詢章哥，應該繼續租房還是把知春裏的房子置換一套西王莊之類的先住上？

A：

1、賣不賣的都行，這兩年是北京高峰期，學區房價降不瞭什麼，小幅波動而已。這又到每年的旺季瞭，大概率還漲迴來。隻是2025年高峰期之後說不好，少瞭小一半的孩子，有可能因為供需關係而受到影響。

2、海梓府的疊拼，最好利用上吧，這種純自住的房子就是前幾年的居住體驗最好，價值也最高。年頭一長就相對價值下降，升值也慢。全亦莊甚至全北京的彆墅都這種趨勢，無一例外。畢竟房子是用來住的，所以總空著不劃算。

3、我一般隻能從投資角度分析，這兩套房都是功能性的，學區+自住。如果從投資角度說，常規建議是在沒有學位需求的情況下，沒必要再買學區房，溢價都高，居住的性價比也就低，租金也低，高峰期之後的影響更不好說。從經濟角度講，買在非學區房闆塊，用換租的形式解決居住問題更劃算些，能占30%的便宜。這就看自己是否接受瞭，不是標準方案。很多人都不願意租房住，理解。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！