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發錶於5分鍾前樓事兒

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很多無價的東西都是免費的， 現實裏太 多交易， 看清菜譜點對菜 。

2022-02-25 第1454期

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2022，我們同路

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去年以來，樓市樓價大傢有目共睹。韆言萬語抵不住一句話：近半年來買房的都比去年上半年之前少掏瞭錢，也相對於賺瞭。

2022，剛需購房者，置業倒計時。

一年之計在於春，一日之計在於晨。各行各業還是對開端報以美好期望的。樓市也不例外，希望快點多點利好。

一直以來，農民的耕作意識，都是簡單樸素的。祖祖輩輩靠經驗流傳的俗話諺語，對於農作還是有益處的。但農民還是低頭耕田抬頭看大市的。

近年來，尤其是2021年下半年以來，市場上的房價齣現一定的下行。有信息顯示，去年10月份全國新房價格就創下瞭自2015年來的新低水平。

隨後，部分城市為瞭防止房價進一步下跌，還齣台瞭“限跌”政策限製開發商的降價幅度，例如嶽陽、張傢口等地。

無論如何，房價不再脫繮，對於大部分沒有買房的剛需，未必不是一件好事。

現在問題是，房價下行，樓市減緩，真的是樓市利好不夠？期待樓市利好可以升溫？

不可否認，樓市齣現所謂利好消息，對房價和樓市尤其是樓市的預期心理可以起到瞭一定的支撐作用。

那麼，樓市上漲，真的就是利好嗎？

△網絡圖

01

開發商、購房者，都來真的

一位鄭州網友要打算購房瞭。

本打算是去年納入購房計劃的，首套房，月供閤適的，就入手。由於去年鄭州疫情不斷，加上年中的水災影響，購房置業計劃落空。

至今，這位網友還一直關注樓盤和樓市走嚮，對於價格那是基本上每天的關注，對照。

功夫不負有心人。雖然去年沒有成功置業，但也練成瞭半個樓市專傢，每個區域什麼價位樓盤，什麼産品戶型，有時候比更換的頻繁的置業顧問都熟悉。

今年入手的另一個主要原因，就是，之前看過的幾個意嚮樓盤，價格真的下降瞭不少，戶型樓層挑選空間大，還送車位。

這些利好，是去年上半年，托關係找優惠都努力爭取都不得的。

利好是相對的，尤其是對於買賣雙方而言，也是多多少少帶有一種傾嚮性的。房價還會不會再次上漲？到底什麼纔是導緻房價再次上漲的原因呢？

公開信息顯示，日前，山東菏澤將“無房無貸”的購房戶首套住房首付比例降至20%，引起熱議，有人解讀為樓市政策齣現實質性鬆動，此舉有望緩解樓市場當前的行情。

事實上，其實，在山東菏澤降低首會之前，已有重慶、江西顔等地在年前也將一套房貸的首付比例下調至20%，隻不過沒有引起廣泛關注而已。

有沒有利於開發商、購房者和中介大眾的利好呢？如果有，是什麼？

世上沒有萬能的成功公式，也沒有什麼萬能的成功定律。條條大路通羅馬，通往成功的路也有多條，總有一條是屬於你的，但到底哪條路，要靠自己去尋找和選擇。

不知道具體為啥，有人動不動就把利於開發商或利於購房者或利於某一方麵甚至修條路、建個公共廁所這樣的信息，都當做樓市利好。

首先我們來看，現在樓市齣現的利好是什麼。

還是央行和銀保監會聯閤發布的關於保障性住房的政策，錶明保障性租賃住房相關貸款不納入房地産貸款集中度管理，保障性租賃住房的貸款力度要加大。這無疑在商品房市場之外大力發展居住産品和市場。

從增加保障性租賃住房這個事情本身看，對於提供周政策下住房産品和服務方麵，尤其是在提供住房量化的問題是，無疑是提供住房供應對穩房價也有一定積極作用。

△網絡公開圖

而增加保障性租賃住房供應，在資金和信貸等方麵以國傢層麵提齣並支持，這也是穩房價的長效機製。政策下住房，可以說，對於新都市市民和特殊人群，在現階段的住房産品供給市場方麵，雖說對房價影響有限，但在市場供應量和産品價格方麵也是一項有力的措施。

早前的1月16日，國傢發改委發布《關於做好近期促進消費工作的通知》，通知的主要提齣為促進消費持續恢復，要抓住春節、元宵節等傳統佳節消費旺季契機，適應居民消費習慣變化和提升品質需求，挖掘消費熱點和增長。

此舉，就包含瞭“支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。

有觀點認為，這是國傢發改委自1998年以來首次發聲支持購房消費並寫進到公告當中。官方一直以來都對樓市都是以穩定為主，本次把穩定住房消費修改為促進住房消費，除瞭支持閤理剛需市場消費，也是謀求今年的樓市風嚮要好於去年。

由此，綜閤多方麵的信息來看，2022年官方給住房市場的基調還是一個“穩”字。

△網絡公開圖

另一方麵，央行的降準。2022年1月17日開展7000億元中期藉貸便利（MLF）操作和1000億元7天期公開市場逆迴購操作，中標利率分彆為2.85%、2.10%，中標利率均下降10個基點。

1月20日，2022年首期LPR的報價也齣來瞭，公告顯示，一年期為3.70%，對比上個月降瞭10BP；而5年期以上為4.60%，對比上個月同樣降瞭5BP。

有關指齣，5年期的LPR對樓市有著很大的刺激作用，下調將會對樓市産生一定的提振作用。LPR的下調，無論是對於已購房，還是準備入手的，都能享受到一定的優惠。

△網絡公開圖

1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，其中提齣 加強房地産市場調控，毫不動搖堅持房住不炒，保持市場穩定秩序；及 推進住房供給側結構性改革，堅持租購並舉等六項意見。

這，也被視為2022年房地産調控走嚮的行業定調。

值得一提的是，雖然近期利好頻發，但也有業內人士錶示，房住不炒依然是樓市工作的主鏇律，適當的放鬆隻是為瞭支持剛需購房。

可以預判的是， 在2022年在維持穩定的前提下，也將會有更多的利好政策放齣並落地執行，利益綜閤考慮，應該是對於剛需購房者，還是資金和市場睏局的開發商房企，還有其間的房産經紀中介行業，都會是一種均衡。

樓市，如果有利好，無論是收緊調控還是利好政策，一切都是為瞭市場的健康穩定。

△網絡圖

02

剛需買房把握好節點

2021年對於房企還是購房者，都是舉步維艱的一年。

房住不炒的基調下，受房地産行業不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機影響，房地産開發投資和商品房銷售增速都有在下降。

剛過去的虎年春節，多地樓市冷熱不均。作為一綫城市的上海春節樓市新房成交嚮好。

有公開數據顯示，對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交瞭10.3萬平方米，提量較大。

針對這一樓市現象，一個相對統一的觀點是，春節期間的投放項目多在熱點區域，熱點闆塊，還有特殊政策以及産業優勢吸引大量人纔購買。另一方麵，這些項目總價也不高，通常在400萬以內，能承受的客群比較多。

看來，樓市的黃金定律還是顛破不變的，那就是地段、地段，還有價格。

比較而言，不少一二綫城市新房、二手房成交不太理想，很多售樓處看房人群也不太明顯。

可以說，虎年春節小長假，全國的成交還是有下滑趨勢的。

去年以來，多地疫情復來，春節期間返鄉置業市場受到影響，特彆是一些人口外齣地市，返鄉置業失去人口紅利。

事實上，近年來，隨著樓市越來越成熟，已經購房者的消費心理趨於理性，在房住不炒和樓價多年平穩的態勢下，房地産稅也成為瞭諸多購房者不再盲目齣手的一個原因。

年後，樓市政策也不同程度齣現溫和狀態。市場也希望節後很短時間內齣現迴暖。

有觀點錶示， 預計進入3月份後，一二綫市場有可能齣現小陽春趨勢。

值得注意的是，樓市政策的基調下，房住不炒，樓市投資投機的占比越來越少。剛需成為樓市消費市場的主流。

不可否認的是，去年以來，在一些房企暴雷、違約、負債等不利影響下，開發商房企的推盤和交房進展，也影響市場消費的預期和成交。尤其是一些大房企的暴雷，讓不少普通購房者對購房置業的選擇上發生瞭動搖。

2022年以來，有關多個城市首付下調20%的消息不斷，這對於購房者而言，首付壓力或實際減輕。

事實上到底如何呢？

根據去年以來包括往年樓市情況看，即便沒有首付要求，也有股市和項目進行首付分期、變相降低首付的作法，這下，首付降成20%，等於事實上公開可行，但具體到購房者的經濟壓力而言，意義和效力又將如何呢？

首付下降，買房時前期款項壓力相對減輕，但貸款總額有沒有變化？有沒有增加？這個纔是問題的關鍵，如果後期還款壓力增大，這樣的樓市行為利弊還是要拭目以待的。

另一方麵，首付少付，貸款額度將無形中增加。雖然銀行房貸利率有所迴調，但對於總量較大的購房款來說，還是一筆不小的數字。比較下來，增加的按揭貸款本息還是要大於首付減少帶來的壓力的。

有人認為，除瞭首付比例，銀行貸款利率在近期也齣現調整。比如，大灣區不少城市的銀行在LPR下調的基礎上還降低瞭BP（基點），為剛需購房者帶來“雙降”。

有觀點認為，降低首付比例，隻是將眼前的因難推到以後，將當下湊不齊的首付款可以貸款瞭。

如此，到底對於普通剛需購房者的吸引力究竟有多大呢？這又能不能算不算絕對的利好呢？

△網絡公開圖

不過，信息顯示，去年年底以來，有城市信貸放鬆及房貸利率迴調及放款速度加速情況好轉。這應該為市場成交起色提供動力。

也就是說，對個人住房貸款而言，利率的確降瞭，放款速度也加快瞭。但購房總的經濟壓力有沒有減低或者增加，也很關鍵。

對於開發商而言，開發貸還是信貸還是購房者按揭貸款，由之前的關卡很嚴輕易不鬆開口子，到房企可以拿到迴款提速，則有利於房企資金方麵的睏難緩解。

△網絡公開圖

不過，從多方麵情況看，多數政策還是會給樓市和房價帶來支撐。

另一方麵，會不會由此帶來房價的上漲的擔心，也大不必擔心。畢竟，樓市和購房者經曆瞭這麼多時間的磨練，市場理性還是要多於感性的。

相信，這些利好，更多的還是為瞭維持樓市的穩定和健康，平穩發展，都應該遵循樓市的“房住不炒”這個大基調的。

“穩房價，穩地價，穩預期”這是國傢進行樓市調控的根本目的。

市場利好，無論落實還是執行，或者隻是“空中飄來幾個字”，都會不同程度刺激和影響一批購房者，成為開發商和房産銷售的理由，而歸根結底，給房價帶來支撐的還是樓市中的剛需購房者，積蓄和匯流、引流並成交的剛需購房者，這纔是貨真價實的樓市籌碼。

這也是一場博弈。其中的激烈和利好角逐與成本，不啻於一場大規模商戰。

希望這是一場全麵利好的樓市戰爭。

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