發表日期 2/25/2022, 8:15:45 AM
2022開年之後,樓市暖風不斷。
房地産的“利好信號”,一個接著一個。一覺醒來,房産中介們刷屏瞭。
有人說, 2022年上半年,房産迎“迴暖潮” 。筆者簡單梳理瞭一下,當前對樓市“信心”有著提振影響的,主要有3個方麵:
第一、房貸利率頻頻下行。
據不完全統計,到2022年2月份,至少有超過10個城市的實際執行房貸利率開始齣現頻頻迴調的情況。
根據南方日報的數據顯示,近期以來,工行、農行、中行、建行等在多個城市的房貸執行利率開始瞭迴調。例如廣州地區,首套房貸款利率從之前的LPR+100BP(5.6%)下調至LPR+80BP(5.4%),下滑瞭不少點數;二套房同樣迴落,從原來的LPR+120BP(5.8%)下調至LPR+100BP(5.6%)。
房貸利率的迴落,直接對今後購房者的貸款起到瞭降低作用,利息的減少意味著房貸成本的降低,是一個不錯的好消息。
其實,在各個城市裏,除瞭大銀行中農工建之外,地方性銀行也緊隨其後做齣行動。例如交通銀行、廣發銀行、郵儲銀行等也緊隨其後下調房貸利率。
房貸利率下調,其實這種“信息”從2021年底風聲就已經齣現瞭。央行的高層在多次會議中提齣,在房地産價格上升期,提高貸款利率可以降溫,但是在房地産已經冷瞭,就應該重新匹配貸款關係。
短短幾句話,錶達的信息很明顯。
第二、多城給齣購房補貼。
正是因為樓市遇冷瞭,所以2022年各大城市齣台“救市”纔有瞭機會。
根據公開數據顯示,目前為止,至少有15個城市發布瞭一係列的“救市”計劃,有的城市給購房者補貼,還有的城市降低首付款比例,更有甚者直接放開瞭購房的“限購”約束條件。
從2021年的“約束開發商降價銷售”,到哈爾濱打響“救市”第一槍,這是第一階段救市;從2021年末至2022年初,更多城市紛紛跟進,這是救市的第二階段。
正如馬光遠所說的那樣,房地産就快入鼕瞭,所以不應該繼續加壓,而是應該適度施以援手,不能讓其結冰,這不符閤“房住不炒”的主基調。現在看來,馬光遠的這些看法和建議正在成真。
其實,在各項措施中,指聞君認為“最簡單”的便是降低首付款比例。
30%的狀態下,剛需沒有錢買房子,那就直接給你降低至20%,這下總有錢瞭吧。
數據顯示,全國超過7個城市調低瞭首付款比例,有的是公積金首付下調,有的是普通購房首付款下調,例如北海、自貢、南寜、菏澤、重慶、贛州、佛山等都在其中。
第三、房地産融資開始增加。
根據《金融界》之前發布的數據顯示,2022年之後,房地産融資麵也呈現齣“開門紅”的景象,開年之後房地産銀行融資和社融都呈現齣快速增長的態勢。比起前一年末的融資幅度,有瞭比較明顯的提升。單月新增房地産融資貸款6000億元,比四季度月均多增加3000億元,房地産開發貸款增加2000億,個人購房貸款增加1000億元。
專傢黃奇帆曾這樣說過,房地産高速前進的步伐要想停下來,其實措施很簡單,隻需要禁止房企背著銀行買地皮就可以瞭。因為20年來,房地産早已經形成瞭高度依賴融資的高周轉、高負債模式。一旦禁止資金入房市,那麼整個住房開發和交易就會收縮,反之則變熱。
而隨著2022年“資金不斷”進入房地産,整個樓市都開始被盤活瞭。將帶動成交迴溫。
所以,在上述的一係列因素下,纔有內行人錶示, 2022年2-6月,房産迎“迴暖潮” 。
近期以來,各路房地産中介都在紛紛為“備戰金三銀四”和輝煌的上半年摩拳擦掌,諸多有購房需求的人,也開始蠢蠢欲動,尤其是無房人,擔心如果不趁早上車,新一輪價格高漲到來之後,自己可能更加買不起瞭。
那麼,事實上的房地産走嚮,真的如專傢們所說的那樣“快速迴暖潮”?或許未必, 專傢:3條件下,房價或超人想象。
1、居民對房地産的預期已經變瞭。
這一點在兩份報告中可以看齣端倪。
第一個是2021年末,社科院財經戰略研究院發布的《住房報告2022》,在這份報告中,社科院預測,2022年的房地産呈現齣上半年冷、下半年熱的狀態。與此同時,社科院認為,全年房地産依然呈現齣“平穩”走嚮,整個年度房價漲幅在-3%至3%之間,簡而言之,就是說,房地産價格的漲跌同比“沒有變化”,甚至可能是價格迴落。
第二個是央行對季度儲戶的調查報告,在上個季度調查結果裏,超過50%的人錶示下個季度房地産的價格會繼續保持“基本不變”的狀態。更核心的是,對房地産“看漲”的比重已經大打摺扣,比起前些年動輒20%的看漲比例,這一次的調查顯示,“看跌”的人數其實更多。
兩份報告給齣瞭一個共同的結論:無論是機構的“房産預測”還是“居民房産預期”都變得更加理性,不會“一味看多房産”瞭。
2、房地産稅到來,成本可能提高。
學者任澤平等人在去年做齣過預估,他們認為房産稅在近2-3年內不會齣現,任澤平認為房産稅還需要很多鋪墊工作。然而讓不少專傢沒有預料到的是,房産稅通過“授權”的方式已經開始試點瞭。
為什麼說房産稅對購房有影響呢?主要是因為房産稅是保有稅,會直接拉高房産的持有成本,即便是在房子不轉讓、不齣售的情況下,房主依然需要按時交稅。
而我們知道,隨著房地産進入“平穩期”,住房每年增長10%已經一去不復返瞭,後邊的年份裏,房子可能根本不升值,房産稅直接提高保有成本,這種狀態下,誰還願意多儲備房産呢?
更何況,房産市場已經趨於飽和,在《金融界》央行曾發布過城鎮傢庭資産負債報告,顯示我國城鎮傢庭戶均資産318萬元,房産保有率達到96%,戶均住房保有1.5套。
在不缺房子的背景下,成本項還在提升,誰還去多買房。
3、獨生子女增加,齣生率下滑。
人口轉摺點的齣現,也是製約房地産繼續輝煌的大因素,2021年全年新生兒數量隻有1062萬人,比起2020年新生兒的1200萬人再度減少。
新生兒比例降低,老年人口數比例增加,60歲以上的人比例超過18%,已經進入到瞭老齡化階段。人口紅利開始褪去。而房地産的前進,就依賴的是青壯年勞動力人口,齣生率下滑至1.3水平,今後誰來繼續接盤住房市場呢?
結論:在2022年金三銀四,房地産或許有一定的“迴熱”,但是並不會有多大的提升空間,房地産稅、人口轉摺等成為瞭長期約束因素。
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