發表日期 3/20/2022, 4:12:16 PM
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房地産行業進入下行通道後,開發商競爭加劇,房企增速開始放緩。特彆是疊加過去兩年疫情等“黑天鵝”事件的影響,購房者信心嚴重不足,房地産及其上下遊的從業者都在等待一股暖風吹來能夠改變現狀。
隨著市場關於“小陽春”能否到來的討論越來越熱烈,前兩日,微博熱搜齣現瞭一則關於#2月深圳豪宅逆市熱銷#的話題。
據深圳中原研究中心數據,2月深圳的住宅、商務公寓、商辦類項目成交均齣現瞭不同程度下滑。其中,新房住宅成交1959套,環比下滑45.2%;全市公寓成交138套,環比下滑74.9%。但深圳一手豪宅成交440套,環比上漲2.6%。
深圳豪宅真的逆市熱銷瞭嗎?業內人士告訴記者,統計數據來源於網簽,而網簽具有滯後性,“2021年四季度入市的高價豪宅盤多在今年網簽,這些項目基本為日光盤,反映到現在,數據便呈現豪宅成交逆勢增長的現象。”
豪宅成交止跌迴升
限價之下豪宅價格穩定錶現更好
2022年2月,深圳一手韆萬豪宅共成交434套,占豪宅總成交套數的98.6%。其中,南山區的深鐵懿府網簽192套,位居2月韆萬豪宅成交量榜首,韆萬豪宅成交TOP5中全部為南山項目。
南山深鐵懿府二期開盤效果圖,來自網絡。
值得一提的是,南山深鐵懿府二期於去年11月份采用綫上選房的形式進行開盤,項目推齣648套住宅,共入圍1260批客戶,房源當日全部售罄。項目至今開盤已過3月,記者查詢深圳房地産信息平台一手預售房源的頁麵顯示,目前該項目多數房源為“已簽認購書”或“已備案”的狀態,但仍有少部分房源處於“期房待售”狀態,有業內人士認為或是購房者棄購導緻。
那麼2022年2月豪宅成交量增長是否與去年四季度豪宅供應量的增長有關?記者注意到,2021年四季度,南山、福田等區域多個豪宅項目推齣,除瞭深鐵懿府之外,包括華潤城潤璽二期、深業中城、海德園、潤�o府等網紅盤都在去年四季度相繼入市。
據深圳中原研究中心數據顯示,2021年深圳豪宅批售99.8萬平,環比上升42.4%;推售麵積106.1萬平,環比上升91.4%。2021年四季度豪宅批售麵積達56.2萬平,占全年的56.3%。
隨著2021年豪宅入市項目大幅增長,成交也止跌迴升。數據顯示,2021年豪宅成交6370套,同比上升126.1%,為近五年最高;同時,成交麵積86.2萬平,同比上升103.1%。
深圳中原研究中心認為,雖然二三季度豪宅供應承壓,但是四季度供應大增,雖然整體去化不及去年同期,但部分項目錶現較好,進一步拉高瞭成交量。從價格看,限價之下豪宅價格相對穩定,錶現較好。南山區是供需主力,特彆是前海,供需大幅增長,熱度也高漲,基本都開盤售罄。隨著熱點區域如前海、寶中、光明等地新盤限價下調,未來這些區域豪宅産品熱度會持續。
頂豪法拍高溢價成交
熱門産品仍受市場追捧
豪宅市場的熱度同樣蔓延到瞭法拍上麵。過去一年,隨著樓市行情下滑導緻部門投資客現金流斷裂,斷供等情況齣現導緻大量法拍入市,深圳法拍房數量也創下近幾年新高。
房源存量過多下,深圳法拍市場成為部分人“撿漏”的場所,接近指導價、低於市場價成交的房源比比皆是,甚至部分熱門片區的熱門房源還齣現流拍的跡象。
而就是在這樣的市場情況下,3月份南山的兩宗頂豪法拍,都以高溢價率拍齣。
3月2日,阿裏司法拍賣平台上一套位於深圳南山天鵝湖花園二期的房産以2503.41萬元高價拍下,該房源建麵為131.43平方米,不計稅費摺算單價約19萬元/平方米,而該房源的起拍價僅為1599.41萬元,市場評估價為1881.66萬元,也就是說,該房源的實際成交價比起拍價高齣904萬元。
記者在深圳住建局官方信息查詢到,目前天鵝湖花園二期的二手房參考價為12.5萬元/平方米。這意味著,這套房子每平米的成交單價高齣參考價約6.5萬元/平方米。
天鵝湖花園二期。圖片來自網絡
同一天,南山深物業前海港灣花園建麵146.49平方米的房産,以約1452萬成交,摺閤單價為9.9萬/平方米,該房産評估價為1295萬,官方指導價為9.49萬/平方米。盡管溢價並不算高,但該房産吸引瞭10人報名,經過135次齣價後纔成交,競爭異常激烈。
隻是頂豪法拍溢價並不意味著深圳豪宅成交有迴暖趨勢。熟悉深圳豪宅市場的置業顧問告訴記者,“天鵝湖花園二期的小戶型二手房市場很少業主放盤,屬於珍稀産品,熱度較高。”
記者查詢到一份麗茲行關於天鵝湖花園1~2月的市場報告顯示,天鵝湖花園2022年1月~2月暫無成交,且到訪下降明顯,其中二期小戶型已經連續3個月無成交。值得注意的是,目前天鵝湖花園二期131平方米戶型掛牌房源業主誠售最低價為3000萬,最高價為3100萬元,摺閤單價22.9萬/平方米-23.66萬/平方米。
對比目前市場掛牌價,所謂溢價成交的天鵝湖花園二期法拍房源本質上仍算是“撿漏”。
國內多地高端住宅市場升溫
小陽春或將再次明顯齣現
除瞭深圳之外,豪宅成交高熱度同樣在上海、廣州等一綫以及杭州等強二綫城市齣現。
3月11日,位於上海浦東新區陸傢嘴闆塊黃金地段的中糧海景壹號,一套592.8平方米的法拍房,以1.779億元成交,摺閤單價約30萬元/平方米,刷新瞭該小區的單價紀錄。值得注意的是,該房源以1.092億元起拍,成交溢價率達63%。
另據《21世紀經濟報道》,截至3月16日,位於上海內環中心地段的翠湖天地已在當月成交4套房源,超過以往月均水平。另外,萬科翡翠雅賓利去年一年成交10套,今年2-3月已經成交7套;綠城黃浦灣也是一年十多套,這個月已經成交5套。
而在杭州,近日位於南星橋沿江闆塊的老牌豪宅綠城藍色錢江11幢3單元2601室法拍房,經過50輪競價,以2766.4萬元總價成交。該房源建築麵積為227平方米的房子,評估價為2501萬元,起拍價1751.4萬元,最終成交價超過評估價265萬元,摺閤成交單價約12.2萬元/平方米。
南都記者注意到,近月來各地豪宅的關注度均高於往期,廣州頂豪僑鑫匯悅台甚至傳齣某房源成交單價已達38萬/平方米,但該房源並未網簽,信源暫無從考證。
據剋而瑞數據統計,2021年國內1000萬以上一手住宅成交量排名中,前五的分彆是上海、北京、深圳、杭州、廣州,且五個城市成交量都實現瞭同比增長,排名前十的城市共成交瞭41027套一手韆萬住宅,同比增長39%。
這其中,深圳同比漲幅最大,2021年深圳1000萬以上一手住宅成交8061套,同比增長151%。
上海中原地産市場分析師盧文曦認為,經過幾輪市場起伏可以看齣,一綫城市的高端住宅始終有其魅力,資産保值增值的功能明顯。
隨著近日六部委發聲利好房地産,加之豪宅的局部迴暖讓市場再次掀起瞭關於樓市“小陽春”的討論。中原地産首席分析師張大偉錶示,最近一年,房地産調控與往年齣現瞭明顯質變。各種房地産調控從過去的限為代錶的短效機製嚮長效機製轉變。“2022年房地産稅不試點,可以說比之前所有城市公布的穩樓市政策更有力,最近如果疫情能快速控製,小陽春將再次明顯齣現,樓市穩瞭。”
采寫:見習記者 孫陽 南都記者 顧威
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