發表日期 3/20/2022, 10:07:14 AM
近期,福州奧體闆塊新盤建發縵雲亮相並打齣“第四代住宅”新概念,引粉絲熱議。其中就有粉絲留言,谘詢該社區實際品質如何,是否值得入手。
此外,也有購房者在後台私信谘詢,福州譚橋佳園和福灣新城兩處小區,剛需客選哪處小區更好?
1
關鍵詞:奧體、第四代住宅、純商盤
@泡在牛奶裏的綠豆餅
Yesir老師,之前看到建發縵雲宣傳第四代住宅,請問一下這個社區品質如何,可否分析一下?
Yesir答疑:
建發縵雲位於建新大道與金洲南路交界路口西南端,飛鳳山奧體公園東側,處於奧體闆塊的核心區域。
建發縵雲所處區位
地段上,該盤與《【Yesir答疑】 072》第一問提到的正祥鳳林彆捨同處於一處區位,配套上可謂是奧體闆塊內最為完善的地段。值得說明的是,該盤東北角正座落著地鐵5號綫霞鏡站,不到百米即刻到達,可謂正地鐵盤。
相比於地段,建發縵雲的社區品質如何?據公開信息顯示,該社區占地麵積32.27畝,容積率1.82,限高50米,地塊無配建安置房,為純商社區。除瞭要求配建一定比例的住宅、商業、幼兒園外,還要求配建符閤綠色建築標準,100%全裝修,這是該社區打齣“第四住宅”概念的由來。
據福州市自然資源和規劃局《關於奧體中心西側規劃地塊,規劃設計條件的函》相關規定,建發・縵雲應同時配置空中花園與開敞式公共休閑綠化平台,以及底層休閑架空空間,打造立體綠化生態的新建築形態。
根據規劃,建發縵雲在樓棟北端的每一層都規劃有兩戶共享的空中街巷,搭配以精心挑選的綠色植被;而在樓棟南端,則為每一戶業主規劃瞭戶戶獨享的「空中花園」,讓植被與建築共生,滿足人們「前庭後院」的生活享受。
建發縵雲社區效果圖
戶型上,該社區僅有7棟社區,總高11-15層的小高層。主推148和168平四居大平層,148平配置雙陽台,168平則配置三陽台,由於低容積率及限高,戶型做到瞭0公攤。價格上,由於該盤預計4月開盤,目前尚未公布價格。但依據該宗地商品住宅銷售指導均價為32000元/平來看,該社區後續價格可能在30000~35000元/平左右浮動。
綜上,建發縵雲在地段上有一定的優勢,其配套可以說是奧體闆塊內第一梯隊。同時,建發這些年在福州豪宅項目上的成就有目共睹,也得到瞭福州人的認可,基於該盤體量較小,且産品力足,或許還將復刻建發養雲項目的熱賣。
需要注意的是,由於該盤的定位高端,總價上有可能會超齣周邊同麵積段社區的價格,可否入手,還需基於購房者的自身能力來判斷,量力而行。
2
關鍵詞:南江濱、江景房、改善
@sorrow
Yesir老師,請問一下倉山區的羅馬佳洲這個小區如何,現在的價格多少,可否入手?
Yesir答疑:
羅馬佳洲位於橫江路北側,閩江南畔,處於老倉山南江濱的核心區位。地段配套上,該社區擁有福州市區少有的江景資源。同時周邊生態公園環繞,江心公園、長安山公園、煙台山公園等自然人文景區密集,宜居屬性良好。不過,由於所處位置的生態環境極佳,犧牲瞭一部分的生活便捷性。社區門口僅一條橫江路聯通,齣行有一定限製。
羅馬佳洲具體情況如何?據目前已知的信息顯示,該盤占地麵積104畝,共規劃有18棟高層住宅、25棟彆墅,總戶數775戶,容積率1.6,建築密度22.5%,綠化率38%。社區於2005年建成,房齡至今17年。雖然房齡有一定年頭,但社區的相關配套較齊全,如人車分流,中心花園、社區健身場等一應俱全。
價格上,據中房研究數據顯示,羅馬佳洲近三個月的成交均價為34201元/平。
羅馬佳洲近三個月成交價格走勢
戶型上,由於該社區主打改善戶型,故在中介平台上主要掛齣的是大麵積房源。
綜上,羅馬佳洲不論是在社區配套還是其目前的價格,若與周邊其它同品質的江景社區對比,有一定的性價比。建議可實地走訪,瞭解具體房源情況,擇機入手。
3
關鍵詞: 東二環、安置房、剛需
@風度翩翩的小天
Yesir老師,譚橋佳園和福灣新城這兩個小區位置如何,選哪個小區更好?
Yesir答疑:
譚橋佳園位於牛崗山公園以東,三環快速西南,位於東二環闆塊的東北端。從地段上來看,雖然譚橋佳園與東二環闆塊的核心區位較遠,但周邊的配套設施正處於集中兌現期,西側的牛崗山公園,南側300米有新建的省兒童醫院,與北側的三環快速連接路也正在鋪設中。此外,隨著後續南側的地鐵4號綫、十一中校區等配套的建成,可以預見該社區周邊未來是值得期待的。
福灣新城的區位如何?在《【Yesir答疑】 033》中的第二問有詳細分析。該社區周邊社區配套基本完成,地鐵5號綫也將在今年開通。總體而言,從地段配套上來看,譚橋佳園勝在位置距市中心較近,配套未來可塑性強;而福灣新城所處的奧體闆塊,則是完善的狀態,兩者五五開。
在社區具體情況上,兩者如何?據公開信息可知,譚橋佳園為2018年建成的安置房社區,為次新社區,而福灣新城為2008-2010年期間建成,同為安置房社區,房齡在10年以上。由於同為安置房社區,兩者的社區管理同樣存在一定的缺陷,但福灣新城比譚橋佳園要老,這意味著福灣新城的社區老化要比譚橋佳園明顯,特彆是譚橋佳園作為2018年建成的社區,其社區內部配套必定要比福灣新城完善一些,這點需要注意。
價格上,據中房研究數據顯示,譚橋佳園近三個月的成交均價為23534元/平。
譚橋佳園近三個月成交價格走勢
而福灣新城近三個月成交均為16036元/平。
福灣新城近三個月成交價格走勢
雖然目前福灣新城的成交均價較譚橋佳園來得低廉,但考慮到近期地鐵5號綫即將通車,福灣新城的後市價格或有可能小幅上漲。同理,作為同樣擁有地鐵配套的譚橋佳園也會隨著周邊配套的完善迎來一定程度的上行。何況,作為安置房這一類的社區,房齡新老給人的居住差距還是比較明顯的,所以,建議考慮像譚橋佳園這類房齡較新,配套硬件尚可的安置房社區。
雖然目前福灣新城的成交均價較譚橋佳園來得低廉,但考慮到近期地鐵5號綫即將通車,福灣新城的後市價格或有可能小幅上漲。同理,作為同樣擁有地鐵配套的譚橋佳園也會隨著周邊配套的完善迎來一定程度的上行。何況,作為安置房這一類的社區,房齡新老給人的居住差距還是比較明顯的,所以,建議考慮像譚橋佳園這類房齡較新,配套硬件尚可的安置房社區。