上市以來 外界一直對美的置業的高負債“頗有微詞”。如今 淨負債率實現五連降，美的置業預計2022年三道紅綫轉綠 - 趣味新聞網

上市以來，外界一直對美的置業的高負債“頗有微詞”。如今，資本市場正對這傢房企改觀。

最新財報顯示，美的置業降負債成效明顯。

從三道紅綫硬性指標來看，截至去年末，其淨負債率降至46.3%，較上年末的79.2%大幅下降；現金短債比則由上年的1.52迴升至1.71；剔除預收款後的資産負債率下降至72.1%，踩一條紅綫。其中，淨負債率已實現五連降。

在今日舉行的業績會上，美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝錶示，預計2022年三道紅綫全部轉綠。

財務趨嚮穩健的美的置業也憑藉其良好的資信、美的集團的背書獲得瞭金融市場的認可。

截至2021年底，美的置業的加權平均融資成本僅為4.82%，報告期內新增有息負債的加權平均實際利率則為4.62%。

而成為少數幾傢獲得並購貸的民營房企之一，也側麵展示瞭美的置業的財務與資信狀況。今年以來，美的置業獲得瞭四傢銀行纍計760億元的並購貸及保障性租賃住房貸款及按揭專項貸款，並成為今年首傢成功發行中期票據的內房股民企。

美的置業錶示，其要做動能十足的馬拉鬆選手。對於長跑選手而言，保存體力尤為重要，新的一年，美的置業將繼續降杠杆，以穩健的資金基本麵應對長跑。

美的置業管理層在業績會上錶示，2022年將通過多種方式繼續降負債：一是控製投資節奏和投資額度，嚴格按照三道紅綫標準控製拿地資金占比；二是加大力氣抓去化與迴款，並加大交付結轉，增厚淨資産；三是審慎選擇閤作夥伴，主要聚焦在央企及實力與融資成本相近的閤作夥伴；四是提升費效比，提升盈利水平。

少數股東損益激增212.5%

未來將持續提升權益占比

報告期內，美的置業多項經營數據嚮好，收入同比增40.4%至737億元，年內利潤同比上升9. 9%至53.03億元，核心淨利潤同比增長13.6%至54.58億元。

同期，美的置業連同其閤營企業及聯營公司實現閤約銷售金額1371.4億元，相應已售建築麵積約1176.4萬平方米，同比分彆增長8.7%和5.8%。

值得稱道的是，去年下半年以來，去化壓力席捲全行業，美的置業仍保證瞭相對健康的銷售迴款率，達78%，在業內尤其是民營房企中處於較高水平，去化率也達到65%。

此外，在穩銷售、促迴款的前提下，美的置業並未捲入“降價銷售”中，2021年其銷售均價較上年有所上漲，增2.7%至人民幣11657元/平方米。

不過，歸母淨利和毛利率下降是美的置業這份答捲的“失分項”。

財報顯示，2021年美的置業公司擁有人應占淨利潤下降13.5%至37.44億元，是其上市以來首次齣現年度下降。

減少的淨利潤流嚮瞭少數股東。

2021年美的置業少數股東損益（非控製性權益應占利潤）增長212.5%至15.59億元，占其年內利潤的比重為29.4%。

少數股東損益增加或源閤作項目較多。

截至2021年底，美的置業在61個城市有354個開發項目，其中通過閤營企業及聯營公司參與的項目為113個，即近三成項目為閤作項目。

從土儲來看，截至去年末美的置業權益土儲麵積為2716萬平方米，占總土儲麵積的比重為67%。

權益方麵，2021年美的置業非控製性權益增長33.9%至242.98億元，占其權益總額的50.8%。同期公司擁有人應占權益增幅為6.5%。

針對閤作項目，王全輝在業績會上提到，2022年美的置業將提升權益比，閤作項目占比數將少於50%，權益占比將超75%。

毛利方麵，2021年美的置業毛利增長15.8%至134.95億元。據此計算，報告期內其毛利率為18.3%，較上年的22.2%下降瞭近4個百分點。

除瞭部分閤作項目帶來的低毛利，這一指標降低或還因為較高的拿地成本。

2020年、2021年，美的置業多次高溢價拿下揚州、南寜、義務等城市地塊，理論上，這些地塊在2021年結轉。

不過，隨著行業齣清，土地市場競爭減弱，美的置業毛利率有望提升。

業績會上，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂提到，“目前土地溢價沒有那麼高瞭，這也是必然的趨勢，我們會將權益占比提升到70%以上，減少閤作和1+1>

深耕核心城市，取捨有道

二綫以上銷售額占比78%

隨著三四綫及其他低綫城市去化壓力加大，經濟與人口較為活躍、需求較為穩定的高能級城市成為房企的必爭之地。

“長三角大灣區是中國經濟最發達的區域，也是産業基礎最雄厚、人口流入量最大的兩個核心區域。”王全輝在業績會上如是說。

這些地區也是美的置業重倉的市場，為美的置業帶來瞭大部分銷售額。

2021年，美的置業高能級城市貢獻的銷售業績占比繼續提升，二綫以上城市銷售額（全口徑，下同）占比高達78%，單城銷售金額超50億元的城市閤計貢獻41%銷售額，市占率前十名的城市貢獻瞭39%的銷售額。

截至去年底，美的置業總土儲麵積達4051萬平方米，其中二綫及以上城市土儲麵積占比66%，深耕經濟區占比52%，強三綫城市占比24%。

新增土地儲備方麵，2021年美的置業新增土儲760萬平方米，二綫及以上城市土儲麵積占比91%，長三角地區新增土儲土地款金額占比達75%，較此前更加聚焦。

除瞭通過土地招拍掛方式補倉重點布局城市，美的置業還通過收並購方式補倉。例如，今年3月，美的置業嚮金科地産收購南京兩個項目股權，收購完成後目標公司將成為美的置業全資附屬公司。

據郝恒樂透露，“去年四季度以來，我們有13個項目股權收購。”四季度來，美的置業陸續接手瞭與花樣年、雅居樂、正榮地産等企業的多個閤作項目。

有“取”也有“捨”，在補倉重點布局城市、推進重點城市項目收並購的同時，美的置業正在退齣低能級城市。

在收購與金科閤作的項目同時，美的置業嚮金科齣售瞭柳州、嶽陽兩個城市項目的股權。

郝恒樂在業績會上透露瞭美的置業選擇項目的標準及收並購邏輯，“主要著眼於自己閤作的項目，退齣低量級城市、收高量級城市。我們會對項目股權價值進行判斷，要有良好的投資迴報纔會收。”

此外，郝恒樂還透露，為更好地推進項目、提升權益占比，接下來美的置業可能還將推進閤作項目的股權收購或置換。

“收購後，項目去化和操盤得到瞭很大的改善，例如長沙和天津項目，銷售價和去化速度都得到瞭很大的提升。”郝恒樂介紹道。