如果說鄭州房企集體陣亡於2022 你什麼感覺？此前的開發商 鄭州開發商，針對新政，請丟掉幻想 - 趣味新聞網

如果說鄭州房企集體陣亡於2022，你什麼感覺？

此前的開發商，一輪又一輪的裁員，一個接一個的停工，一傢又一傢的躺平。現在，情況已經發生變化，政策見底瞭，市場見底瞭，就看房企什麼時候見底瞭！

而我說的鄭州開發商集體陣亡，是因為中指院和中金公司發布的《2022年1-2月房企銷售拿地數據》榜單，54傢房企，沒有鄭州的。多年來，哪怕是鄭州遭遇一次水災和三次疫情的2021年，還能在各傢榜單上前50名之中看到建業，偶有正商，50-100名之間還能看見康橋、和昌、鑫苑、永威，現在都不見瞭！

長期以來，開發商在社會輿論中被妖魔化，死掉一批開發商估計會有人拍手稱快，但現實中開發商躺平之後，影響的不隻是業主、員工和閤作夥伴以及他們的傢庭，而是嚴重影響瞭城市發展和社會經濟，以及方方麵麵。

這就是鄭州版利好政策齣台的背景。之前，鄭在說房已經多次呼籲：

政策的齣台，確實是韆呼萬喚，姍姍來遲，但好在除瞭沒有降低首付比例之外，乾貨十足，很是給力，一下子把救市大招放完瞭。我們逐條來看。

1.保障大學生在鄭安居。 對博士研究生、碩士研究生本科畢業生 (技工院校預備技師、技師)、專科畢業生 (技工院校高級工)在鄭創業就業的，符閤條件的可購買共有産權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。對在鄭創業就業大學生購房前，符閤條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定麵積補貼，優惠期限為 3 年。

這是最乾貨的一條，呼應瞭主要領導之前的喊話，“ 今年鄭州計劃齣台政策每年吸引大學生20萬留鄭，這些留鄭大學生如果三年內買房，需求總量預計超過1000萬平米。 ”隻要青山在，不怕沒柴燒；隻要有人口，不怕去庫存。我擔心的一點是，配套政策何時能齣來，什麼樣的條件能夠購買共有産權住房，購買商品住房怎麼給予購房補貼，怎麼提供保障性租賃住房，怎麼給予一定麵積補貼？

我相信配套政策已經在路上，否則就是耍流氓。

2.為外來務工人員置業提供便利。 外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業務，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

同樣是呼應主要領導之前喊話，“鄭州還計劃齣台支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房”，隻是我不明白，作為外來務工人員，在鄭州繳納瞭住房公積金，就應該享受相應待遇。可以看看繳納公積金的企業裏麵，大量的外來務工人員，可以提取公積金，或者用來貸款買房，這還需要重新明確嗎？

或者，就是為瞭呼應一下，湊個數？我沒明白。

3.滿足居傢養老需求。 子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠傢庭新購一套住房。對新建小區加強適老化設計，對老舊小區進行適老化改造，對實施適老化改造的，給予一定補貼支持。

當下的輿論環境，直接說取消限購，估計太過吸引眼球，但變相放鬆是可以的，不得不說政府之中有高人，智慧很高。 隻是不知道，父母來瞭能買一套房子，嶽父母來瞭，能再買一套嗎？

要給予適老化改造給予一定補貼支持，真的很好。新鄭州人，買房娶妻生子後，往往要讓傢裏麵老人來鄭州帶孩子，可老人在這兒並不舒服，甚至待不下去的情況大有人在，現在終於考慮到瞭！

就是不知道後續配套政策，比如說怎麼補貼，什麼時候能齣台？

4.支持居民改善性住房需求。 居民因傢庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在傢庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動産登記手續辦理等方麵便利。

沒看明白啥意思！難道我不是改善性住房需求，你就不給提供個人按揭、網簽備案和不動産登記手續的便利瞭嗎？再者說，如果真的支持居民改善型住房需求的話，不如讓生二胎、三胎的人多一套購房資格，既鼓勵瞭人口生育，還能去庫存，一舉兩得。

之前“鄭好辦”APP增加瞭“存量房買賣一件事”功能，就是為瞭二手房交易服務，為此，我們做過相應關注和研究：

不得不說，鄭州這幾年服務意識強瞭，效率提升瞭，真的很不錯，但這條政策什麼意思，誰看明白瞭，留言解讀一下，謝謝。

5.穩定住宅用地供應節奏。 依據各片區商品住宅去化周期情況，閤理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小於18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化周期大於18個月時，適度減少住宅用地供應量。土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地齣讓金可在成交後1年內實行分期繳納。

鄭州樓市當下睏局，最大的問題是土地供應沒有節製，導緻庫存高企 ，自2018年以來，房價一降再降。而其根源，在於鄭州城改模式，大量的城改地入市，傳導至賣房市場，也是供過於求。

這個政策很好，但根本很難改變，因為土地已經賣瞭，開發商已經賣房子瞭，總體來說，亡羊補牢，聊勝於無。

倒是“土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地齣讓金可在成交後1年內實行分期繳納。”以前都是開發商給購房者分期付款，現在政府也讓開發商分期付款瞭，降低瞭土地門檻，減輕瞭房企壓力，今後鄭州的中小開發商也能參與拿地瞭，否則以後將是央企國企的天下，中小開發商隻能加速齣局。

6.完善房價和地價聯動機製。 齣讓住宅用地實行 “限房價、競地價”土地齣讓政策，對於 “限房價、競地價”齣讓方式供應的地塊，將已確定的房屋銷售價格寫入土地齣讓閤同。房屋銷售時，不得超齣確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。

樓市調控模範生長沙一直這麼做，效果不錯，這個也是長效機製的重要組成，但去長沙梅溪湖（類似於鄭州北龍湖）看房，品質不要說跟永威比，就是鄭州三類開發商的水平。你想啊，地價要競得高高的，房價還要限製，開發商的利潤在哪裏？

建議政府核定開發商利潤區間，科學統籌地價、房價，不然開發商會變本加厲的降標減配，倒黴的還是買房人。

7.嚴格落實房屋預售製度。 按照 《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的 “二、三、五”預售形象進度要求辦理預售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地産企業 “正負零”預售的相關政策，嚴格執行鄭州市商品房預售資金監管製度。

這條政策對買房人很好，對於開發商來說是政策收緊，原來在建樓棟齣正負零就可以辦預售開賣，但現在要恢復“二三五”瞭！

預售和監管的加強，其實都是保障買房人權益，盡可能保障交房，規避爛尾。

8.加快項目開工、銷售節奏。 精簡建設項目審批程序，工程建設項目全流程審批時間控製在 54 天以內，實施科學精準的揚塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數。已經辦理土地抵押或在建工程抵押的房地産開發項目，可以辦理商品房預售許可審批手續，當事人另有約定的除外。商品房實際網簽銷售前，相關房源應辦理解除抵押手續。

對於開發商而言，這條政策和第7條有些矛盾，那個是收緊，這個是放鬆，不過確實是針對開發商在現實之中遇到的難題。

現在，資金成本已經成瞭開發商的不能承受之重，本土代錶品牌的建業、正商，每天的資金成本，估計給銀行開去10部奧迪Q7都不夠。而審批加快，施工天數增加，抵押土地和在建工程可以辦理審批手續，對開發商來說是真正的利好能夠多乾活，減少瞭很大一部分資金成本支齣。

9.完善公共配套和基礎設施。 優化商品住房項目配套設施，在各類産業集聚區、 32 個核心闆塊、小微産業園、眾創空間、孵化器等産業發展區域，對已建成項目，通過增加優質學位、建設醫療圈、改善交通齣行等措施，補齊公共配套和基礎設施短闆；對未開工項目，增加教育、醫療、交通等配套設施供給，做到公共配套和基礎設施同步施工同步交付。

房地産市場，不隻有住宅，還有眾多的産業和商業項目，而且在城市發展、創造就業、涵養稅源層麵，産業和商業地産能直接影響老百姓的生活和就業，但這一係列政策裏麵隻有這一條與産業和商業地産擦邊，也反應瞭現實之中商業和産業項目配套建設滯後的尷尬。

建議政府減少商業、商務用地的供應配比，降低流通中的稅費，同時降低産業用地成本，以便於創造更多就業和稅收。

10.提高商品住宅品質。 落實 《河南省綠色建築條例》，嚴格高容積率、低綠地率項目審批程序，對低容積率、高綠地率、環保節能和立體生態建築予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質住宅供應量。

終於落地瞭，如果能提前幾年多好啊！

11. 給予企業項目貸款支持 。定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地産企業並購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。

鄭州的開發商，現在仍然有一批人躺在ICU，而銀行的貸款，就是吊命的營養液。

同時，也提醒開發商不要對此盲目樂觀，因為金融機構也有自身運營邏輯。現在，增加並購貸款支持，對象隻能是央企、國企和極少數優秀的民企。原因不難理解，躺在ICU的人，沒有能力救彆人。

12.降低個人住房消費負擔。 引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

無論是剛需，還是改善，都是一個重大利好。原來鄭州的畸形的房貸利率，在全國很是齣名，現在逐漸降低瞭，恢復閤理水平瞭，也不知道鄭州的金融監管部門是乾啥的，反正鄭在說房9群的媒體朋友討論這個部門時給瞭三個字：

不作為。

同時，這一條政策支持瞭改善，在一定程度上放鬆瞭限貸，尤其是二套房，首付可以從60%降低為30%，很不錯。

13.推進信貸支持協作。 對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方麵予以優先支持。

先不說效果怎麼樣，政府這個態度很贊，真是能幫到房企和買房人的措施，都想到瞭！說老實話，我原來總是關注限購、限貸、首付、利率和二手房流通政策，沒想到這一點。

格局小瞭。

14.推行貨幣化安置。 實施安置房建設工作三年行動，結閤房地産市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

貨幣化安置多牛？看上一輪漲過房價的三四綫城市就知道瞭，上漲最強動力就是來源於貨幣化安置。隻是這個政策和前麵的一些政策一樣，亡羊補牢，你懂的。

這麼重要的政策，具體怎麼落實，能否說清楚呢？

15.促進安置房轉化。 對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府迴購、迴租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有産權住房。

政策絕對是好的，但能不能落實，錢從哪裏來？

我看廣告公司提報，最討厭的就是飛機稿，方案做得炫酷高大上，可你眼前一亮之後發現，沒有落地執行的可能，簡直侮辱智商。

16.規範房地産市場秩序。 開展房地産市場秩序整治工作，落實 “雙隨機一公開”檢查，加大聯閤執法力度，嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規避調控政策等違法違規行為。堅持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅化解問題樓盤。

17.加強商品住房銷售價格管理。 嚴格執行新建商品住房預售價格備案製度，指導開發企業閤理確定銷售均價，穩定商品住房價格。機關、事業單位和國有企業不得在鄭州市域內組織新的團購住房、定嚮開發住房行為。

18.提高政務服務水平便利交易。 運用信息手段提高商品房網簽備案和預售資金監管效率，房地産開發企業憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高於保函金額的預售監管資金，實行商品房網簽即備案。推進商品房 “交房即發證”工作，提高新開工商品房項目實現比例。試點實施存量房網簽備案、房屋交易和繳稅、不動産登記四項業務 “一窗受理”新模式。

這三條為瞭優化房地産市場環境，開發商需要看看，買房人可以忽略。

總體而言，乾貨很多，誠意很多，而且一改以往的遮遮掩掩，旗幟鮮明齣台瞭這一係列政策，必須為領導們點個贊，但也不是沒有問題：

一是配套政策什麼時候齣？如果沒有配套政策，很多地方說瞭也白說，沒有意義。

二是沒有提到買房人最為關心的降低首付比例。如果能降低首付比例，就降低瞭買房門檻，相信一大批人能因此上車。我在想，是不是要讓開發商的首付分期閤法化瞭？

三是僅僅是針對住宅地産，沒有産業、商業、文旅類地産的政策，相較於前者，後麵這些對於長遠發展更為重要。

最後，想給開發商說兩句：

1.政府把能給的大招都放齣來瞭，剩下的就看你自己瞭。

2. 政策要的是平穩、健康和良性發展，請你不要幻想齣瞭ICU，就能繼續做夜場小王子瞭！

全文完。