最近 上海豪宅市場大熱 豪宅“失控”！彆慌，深圳很穩…… - 趣味新聞網

最近，上海豪宅市場大熱，有消息稱，3月的前五天，上海成交 20套豪宅。 其次，價格方麵，位於黃浦區的翠湖天地，377平成交總價1.3億，單價高達 約35萬/平 。

據第三方數據監測顯示，今年1月份，上海有5套豪宅總價突破1個億，其中最高的達到1.5億元。

種種跡象錶明，上海豪宅似乎又要火瞭；有業內人士分析指齣， 上海豪宅市場復蘇信號明顯，有望延續2021年走勢 。

那麼問題來瞭，上海豪宅市場火熱，能否帶動其他城市或區域呢？

筆者認為，不會。雖然上海是國內豪宅市場的頭部力量，但在“ 一城一策 ”政策之下，行情分化明顯；另外，上海豪宅行情火熱，有先天性的 市場基因 。

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分化的豪宅市場

據統計，2021年總價1000萬以上的新房成交，上海達到 11251套 ， 穩居第一 ，遠超北京、深圳、杭州等城市；深圳以8061套的成交量排名第三。

而以1000萬以上的二手房成交對比，排名秩序發生明顯變化。

上海依然排名第一，8676套；第二位是深圳，5150套；廣州上升至第三位，其次是北京、杭州等城市。

無論是新房，還是二手房，總價1000萬以上的城市，北上廣深杭5個城市且具有一定市場，其他城市 購買力後勁不足，市場乏力 ，從二手房成交數據就能看齣來。

另外，值得一提的是，以上兩張圖還有兩個細節變化：

1、總價1000萬以上的新房、二手房數據中，深圳對應的同比增幅與降幅都是最大的； 新房同比增長151%；二手房同比下降-49% 。

這和2021年深圳的政策變化密切相關，2021年初，二手房指導價齣台，成交量迅速萎縮；新房方麵，不斷推新、二手被擠壓、加上限價優勢，大量購買力轉入打新行列，新房市場一片紅火，全年成交數據也創下新高。

2、杭州1000萬以上的新房成交量超過瞭廣州，僅次於深圳之後，但在二手房方麵，廣州位列第三，超過北京、杭州。

這說明，1000萬以上的二手房，廣州 交易更活躍，流通性更強 。

另外，筆者還想補充一點，廣州新房豪宅，在限價方麵力度不大， 一二手房倒掛不多 ，在這方麵遠不及深圳，或許這也是阻礙廣州新房豪宅成交的因素之一。

如果1000萬的以上豪宅隻能算作基礎綫，那麼以總價3000萬作為劃分，一定是真豪宅。

總價3000萬以上的新房、二手房成交數據中，上海、廣州、杭州的地位不動，唯一變化的是北京與深圳。

新房排名中，北京位居第二；二手房排名中，深圳位居第二。

通過這些數據對比分析，基本可以認定， 上海是國內豪宅市場的老大哥 ，購買力是絕對的強勁，其次是北京、深圳，兩者可以是並肩地位，其次是廣州、杭州，越往後的城市，越不具備豪宅市場。

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全麵“豪宅化”

依據現有政策的規則， 上海、北京遍地是豪宅 。

上海的豪宅版本延續的是2014年的政策，普通住房認定標準是：

1、五層以上（含五層）的多高層住房；

2、單套建築麵積在140平以下；

3、內環綫以內的 低於 450萬/套 ，內環綫與外環綫之間的 低於 310萬/套 ，外環綫以外的 低於 230萬/套 。

有數據顯示，上海的普通住宅僅占 10% 左右，意味著，上海大部分90%的房源都達到瞭豪宅徵收標準，需差額繳納 5%的增值稅 。

其次，北京市享受稅收優惠政策的普通住房，須同時滿足以下三個標準：

1、住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

2、單套建築麵積在140平（含）以下；

3、實際成交價格低於價格標準。（ 五環內為單價3.96萬/平、總價468萬；五環到六環為單價3.168萬/平、總價374萬元；六環外為單價2.376萬/平，總價281萬 。單價、總價兩個標準符閤其一即可。）

以上可以看齣，北京的非普通住宅認定標準更低，市場基本 全麵“豪宅化” 。據瞭解，北京新建住宅市場有 86% 的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六環外，六環內隻有5%是普通住宅。

再說迴深圳， 2019年底深圳取消豪宅稅 ，觸發房價上漲信號；2020年7月15日，樓市調控加碼，重迴豪宅稅。

對於普通住宅，深圳的認定標準是――

1、住宅小區容積率1.0（含）以上；

2、套內麵積120平以下，或者建築麵積144平以下；

3、實際成交總價 低於750萬 （含）。

相比上海、北京，深圳的豪宅綫更高，需總價達到750萬以上，這類房子在南山福田較多，約占 5-6成 ，免豪宅稅的普宅大規模集中在東部羅湖、龍崗等一帶。

結語

國內真正具備豪宅市場的城市其實不多，以成交、總價來劃分等級――

第一梯隊： 上海 ，購買力最強勁，豪宅市場最成熟；

第二梯隊： 北京、深圳 ，與上海相比，還有上升空間；

第三梯隊： 廣州、杭州 ，也是兩座優秀的城市；

第四梯隊： 南京、廈門 ，購買力稍弱，瓶頸明顯。

總價1000-3000萬是這個梯隊，3000萬以上，也可以遵循這個梯隊。

最後，以深圳的市場來看，樓市暫且看不到迴暖的跡象，雖然近期像僑香村、大衝城市花園等一些缺乏指導價的樓盤比較熱，但 無法給深圳樓市破冰 。

現在喊迴暖的，不是蠢，就是壞。