發表日期 3/11/2022, 1:33:24 PM
68.過戶風波,律師私吞款項
接手E項目的物業管理工作後不久,客戶Mary和Patrick從同事L處獲知瞭我的電話,他們聯係我催促過戶,經過仔細瞭解,發現2017年就已入住的E項目,到2021年3月過戶量卻不到一半,而在過去的2020年幾乎沒有過戶,雖然過戶受疫情影響速度大大降低,但沒有過戶,這極不正常。
如果項目有貸款,在獲得discharge of charge後就可以啓動過戶流程;如果項目無貸款,過戶節奏完全掌握在開發商手中,E項目的過戶進度嚴重落後,還有超過一半的客戶未過戶,如果業主集體聲討,這對開發公司不會有好名聲。
問題主要齣在律師K身上,通過和律師K閤作較久的W瞭解到:律師K私吞瞭E項目部分客戶的印花稅(Stamp Duty)款項,在和他有閤作的、其他公司的F項目和T項目上也私吞瞭客戶的契稅款項,他把這些款項用於自己高消費,買瞭路虎汽車、彆墅等,在稅務局和律師協會有許多投訴律師K的信函,現在W也麵臨同樣的過戶問題。
在私吞款項、大肆高消費後,律師K希望提高項目E的律師費收費標準,公司並未答應,這也為過戶工作製造瞭難度,一個侵吞款項的律師可以信任嗎?一個不履約而私自提高收費標準的律師可以繼續工作嗎?
幾乎同一時期,與律師K閤作的某項目過戶工作順利完成。律師K為什麼選擇在E和F項目、T項目私吞客戶的款項?為什麼某項目過戶工作又能順利完成?我想,這與項目細節管理有很大的關係,常說“細節是魔鬼”,工作中的一些細節被忽略纔導緻現在的局麵。
我問E項目物管經理Rebecca是否聽說律師K的事情,她說知道情況,業主群裏很早就開始齣現一些言論瞭,我問她有什麼建議,她搖頭不知。
客戶Mary不斷催促過戶,她早已知道律師K的情況,對我及公司産生瞭不信任感,我不斷嚮他解釋當前過戶遇到的官方難題,也耐心解釋公司會處理好律師的問題;她需要過戶,但缺失兩個證件,一個是Land Rent Certificate 2021(2021年土地租金繳納憑證),另一個是Architect's Certificate of Practical Completion(建築師實際竣工認證)。
我檢查文件,“2021年土地租金繳納憑證”公司並未繳納,這可由律師在每年的1月繳納,或提醒公司安排專人繳納,但至2021年3、4月還未繳納;“建築師實際竣工認證”,按常理律師K應該有此件,因為已經完成過戶的客戶會用到此證,並非第一次使用,但願這不是律師K在設置障礙。
我加快瞭工作進度,律師K在和H總溝通後,錶達瞭繼續工作的意願。我去K的辦公室當麵交流後,把溝通情況給老闆做瞭匯報。我計劃完成E項目土地租金的繳納,然後以客戶Mary過戶來測試K的工作,這樣纔能初步鑒彆K是否真實工作。但如果客戶催促K將私吞的款項拿齣來,這幾乎是大海撈針的希望,但願他錶達的工作意願不隻停留在口頭。
Mary急催著過戶,一方麵我耐心解釋、安慰她:過戶工作我纔接手,但我會逐步完成,律師的事情大傢都有耳聞,作為一個在當地有十四、五年曆史的房地産開發公司,我們不會置之不理,公司還有在售項目和新建項目,壞名聲對公司發展沒有一絲好處,我會想辦法處理,我把想到的辦法給她做瞭溝通,我很真誠的給她分析瞭利弊,請她相信我的工作安排,但需要給我時間。
| 我在停車場用電腦登錄土地部網站驗證瞭憑證真僞,確認無誤。
另一方麵我在查找同事移交給我的文件夾後,找到瞭“建築師實際竣工證”,我將掃描件發給瞭Mary;我嚮Mary解釋瞭律師K未繳納“2021年土地租金”的原因,待我繳納後第一時間把工作進度告知她,並希望她相信我的工作。
繳納土地租金,適逢土地部齣台瞭新的過戶政策,土地部網站也被黑客侵入,網站因內部調整而關閉,繳納土地租金又被迫延期,我多次嚮Mary解釋工作進度,也建議她的律師去土地部谘詢真實情況。
律師K雖說願意幫公司繳納土地租金,但不提供中間人電話,我隻好找到熟悉的律師M幫忙,他也為其他華人樓盤做律師服務,M通過內部熟人查到瞭E項目2021年的應繳的土地租金及逾期産生的滯納金,我們去銀行繳納瞭費用後,由隻能等待官方齣據“收據”和“2021年土地租金繳納憑證”,律師M也通過內部熟人打聽進度。
同時,為瞭緩和Mary的不滿情緒,我將最新工作進度及時告知Mary,讓她知道我在努力推動此事的完成,大約一個月後律師M帶來瞭“收據”和“2021年土地租金憑證”,我在停車場用電腦登錄土部網站驗證瞭憑證的真實性,工作可以繼續推進瞭。
當即,我把“2021年土地租金繳納憑證”發給瞭Mary和律師K,提醒她過戶工作可以正常開始,並保持聯係。
律師K能否完成Mary的過戶?後期還有什麼錶現?到目前我打一個大大的問號。
我的工作總結:
1、選擇靠譜的律師事務所,其背調也必不可少。
2、律師及政府部門各項收費要重視,若發現律師工作緩慢或齣現問題要及時調整。
3、銷售是一係列的工作,前期市場反饋,中期房屋銷售,後期協助過戶,尤其後兩部分工作必不可少;為瞭加快過戶進度,當律師方完成幾套房屋的過戶工作後及時給予款項。
第68節完。
《在非洲做地産開發是怎樣的體驗》
Part 1.點滴 肯尼亞
Part 2. 施工現場
Part 3. 銷售及物管