鄭州中心城區北龍湖在建的樓盤。（南方周末記者 衛琳聰/圖）2022年3月6日 在河南鄭州一傢貝殼簽約服務中心 鄭州救市：大拆大建後，地産睏局待解 - 趣味新聞網

鄭州中心城區北龍湖在建的樓盤。（南方周末記者 衛琳聰/圖）

2022年3月6日，在河南鄭州一傢貝殼簽約服務中心，來辦理房産簽約的人擠滿瞭大廳。

李嚴亮已經有一段時間沒看到這樣的場景瞭，一周前，這裏還訪客寥寥。他今年36歲，在鄭州做瞭近十年房産中介。他平時開一輛白色大眾轎車，每天帶客戶看房。

在此五天前，《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》（下稱《通知》）發布，提齣19條樓市“鬆綁”舉措，成為首個全麵放鬆限購限貸的城市。

政策一落地，鄭州樓市像開春後的天氣一樣迅速升溫。李嚴亮和他的大眾轎車再度忙碌起來，他把簽約中心的熱鬧場景拍下來發瞭條朋友圈，配文寫道：“好房子遇見好政策。”

過去一年，鄭州樓市量價齊跌。房地産研究機構中指研究院數據顯示，2021年鄭州市區商品住宅成交麵積不足韆萬平方米，同比下降12%，創2015年以來新低。同期，國傢統計局數據顯示，全國商品住宅銷售麵積同比增長1.1%。

2022年2月15日，鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會召開，代市長何雄在會議上坦言，“鄭州房地産市場現在遇到一些小睏難，但將來不會有大問題。市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。”半個月後，《通知》發布。

“再不救，開發商都跑完瞭。”李嚴亮說。他估摸著房價要漲，瞅準機會勸客戶下手，“你要是懂行的，最近這一個月就趕緊弄一套”。

洪災、疫情

李嚴亮清楚記得，2021年“五一”時，他的一位客戶在管南片區買瞭房，當時毛坯房的價格在17000元/平方米以上。到瞭下半年，房價急轉直下，這一片區精裝修的房子都降至不足16000元/平方米，客戶後悔不迭。

管南片區位於鄭州南部，橫跨三環和四環，乘公共交通到市中心需要1個小時左右，是鄭州的“剛需聚集地”。

“沒辦法，誰也沒有前後眼，不知道7月份會來一場暴雨。”李嚴亮仍有些後怕，在那之前，鄭州房價一直在穩步上漲。

2021年7月17日至23日，河南省遭遇曆史罕見特大暴雨，發生嚴重洪澇災害，鄭州市在7月20日這一天受災尤為嚴重。

據國務院災害調查組核查評估，災害共造成河南省150個縣（市、區）近1500萬人受災，直接經濟損失超過1200億元。其中鄭州市損失409億元，占全省34.1%。

新華社報道顯示，水災尚未平息，2021年7月30日鄭州暴發新冠肺炎聚集性疫情。得到控製後，11月份再次齣現陽性病例。2022年開年，鄭州又一次遭遇疫情，至1月15日，全城已啓動第8輪全員核酸檢測。

“一場7・20大水，鄭州房地産這一塊幾乎是癱瘓瞭。一直到後半年，鄭州又齣現三波疫情。”李嚴亮眼看著鄭州房價迅速下跌，管南等位於鄭州三四環位置的剛需片區降價明顯，平均降價1000元/平方米。

位於管南樓盤融創城的一位銷售人員告訴南方周末記者，這個樓盤在2021年開盤時售價17000元/平方米，接連遭遇暴雨和疫情後，從9月份開始降價，目前優惠價每平方米不到15000元。

“第一批買我們房的客戶因為買價高還維過權。”上述銷售人員透露，“有個客戶買瞭126平方米，當時付的總房款比現在高將近15萬。”

王軍在鄭州打拼瞭十幾年，原本一直在建築工地上開挖掘機，7・20大水後工地停工，直到現在也沒有復工，隻好開起瞭網約車。

“一天乾十幾個鍾頭，好的時候能掙萬把塊錢，不好的時候隻有六七韆塊錢。”十幾年來，王軍看著鄭州房價不斷攀升，到現在也沒有買房。

張成原本在工藝品廠上班，現在專職做網約車司機。之前的工廠為瞭節省房租，2021年從鄭州搬到瞭地價更便宜的許昌市。搬遷那天是7月16日，鄭州開始下雨，雖然在7月20日受災最嚴重前完成瞭搬遷，但廠裏的石膏模具還是淋壞不少。

其實自2020年新冠疫情暴發以來，張成已明顯感覺廠裏的效益開始下滑。7・20大水之後，身邊開網約車的人更是多瞭起來。“以前早上七點半，我住的地方附近最多有一兩輛車接單，現在最多的時候有十輛。”

來鄭州8年，張成終於在2021年買瞭房。房子位於高新區四環外，是一套麵積不到90平方米的小三居，均價12000元/平方米。幾個月後遭遇7・20大水，房價開始下降。安居客顯示，目前鄭州高新區部分樓盤均價在1萬元/平方米左右。

棚改大戶

鄭州樓市曾經曆過狂飆突進的時代。

原鄭州市房地産信息協會副會長上官同君告訴南方周末記者，2015年下半年開始，鄭州樓市價格齣現井噴式上漲，地王頻現，甚至上演韆人搶房的場景，價格一路上漲至2016年頂峰。

“當時鄭州各個樓盤進入以周為時間單位的漲價浪潮中，每周每平方米少則漲兩三百，多則五六百，甚至上韆元。”上官同君說。

國傢統計局數據顯示，2015年鄭州商品房均價7537元/平方米，較上一年稍有迴落（7571元/平方米）。2016年價格已達8163元/平方米，漲瞭8.3%。

2015年鄭州商品房銷售麵積尚不足2000萬平方米，2016年已超過3000萬平方米，增幅50.6%。

“鄭州樓市真正上漲應該是2015年到2019年，這段時間剛好是去庫存和棚改。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南方周末記者。

“鄭州在二綫城市裏麵算是棚改量非常大的，而且是短期內大規模拆。”李宇嘉說。

國務院曾製定“三年棚改計劃”，要求2015―2017年全國改造各類棚戶區住房1800萬套。作為人口大省的河南隨即提齣，2015―2017年全省改造棚戶區住房100萬套，占全國目標的1/18。

鄭州又承擔瞭河南棚改的大頭。按照鄭州市政府公布的數據，2015―2017年，鄭州每年新開工棚戶區改造住房都在10萬套以上，三年間改造的棚戶區住房數量總計占河南全省目標近三分之一。

2016年後，棚改轉嚮貨幣化安置，鄭州提齣“力爭貨幣化安置率達到50%”。大量手持現金的拆遷戶湧入樓市，迅速推高價格。

“大鄭州”時代

經過三年攻堅，2019年開始，各省開始下調棚改目標。河南省當年下調至15萬套，同比縮減超70%。

但在棚改逐步退齣的同時，鄭州開始擴建新城。2016年，國務院批復確認鄭州國傢中心城市地位，此後鄭州加快擴大市區規模，開啓“大鄭州”時代。

2018年2月，鄭州市公布《鄭州建設國傢中心城市行動綱要(2017―2035年)》，提齣“優先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣(市)改區，加快推進新密組團、登封組團、鞏義組團建設，盡快實現全域城區化”。

環鄭州區域由此成為房地産開發熱土。剋而瑞數據顯示，2016年之後環鄭區域每年的供應建麵持續增長，從2016年的不足2000萬平方米增長至2019年的3309萬平方米，三年內增長近70%。

2017年，從全國布局的碧桂園，到深耕本地的正商、康橋，房企紛紛發力環鄭區域，鄭州日報曾報道稱，“樓市環鄭州時代悄然啓幕，多地成開發商爭搶香餑餑”。

大拆大建下，鄭州樓市留下瞭大量庫存。剋而瑞數據顯示，2022年2月，鄭州主城區商品住宅庫存量超過1200萬平方米，去化周期接近43個月。環鄭區域去庫存壓力更大，2021年2月去化周期已超過50個月。

“（這個水平）非常高，超過18個月就屬於供應過剩瞭。”李宇嘉說。剋而瑞數據顯示，2022年1月，30個二綫城市中僅7個城市去化周期超過2年，鄭州位列其中。

此外，據中房數據研究院，2021年鄭州土地財政依賴度高達100%，處於超高等級。這意味著鄭州2021年的一般公共預算收入和土地齣讓金相當。

李宇嘉分析，由於房地産庫存過剩，當貨幣化棚改帶來的購買力退齣，政策管控嚴格下又難以加大金融杠杆，實際購買力不足就顯現齣來。“一退潮就會發現很多人其實在裸泳。”

張瑩倩在鄭州本地一傢房企負責品牌營銷工作，入行超過10年。她告訴南方周末記者，7・20洪災之後，公司調研瞭鄭州市場的情況，從銀行提供的存款率、貸款率、信用卡逾期率等各項數據來看，情況不樂觀：“發現大傢是真沒錢。”

“鄭州發布”公布的數據顯示，2020年鄭州人均存款71122元，在23個GDP過萬億的城市中居第20位，下降2位，在人均存款百強榜中排名第85位，下降32位。

近年來，環鄭區域憑藉較低的房價吸納瞭鄭州大量新增人口。水災和疫情之後，這些區域房價下跌明顯。

房地産谘詢機構剋而瑞數據顯示，2021年環鄭區域商品住宅市場成交均價不足8000元/平方米，較2020年下降4.9%。

不過，代市長何雄在上述會議說，在之前沒有疫情時，鄭州每年人口淨流入40萬，住房需求非常旺盛。2022年鄭州計劃齣台政策每年吸引大學生20萬留鄭，這些留鄭大學生如果三年內買房，需求總量預計超過1000萬平方米；鄭州還計劃齣台支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

“（跌價）主要是三環外的房子。”金茂・保利如意府一位銷售對南方周末記者說，2021年以來，該樓盤所在的中心城區北龍湖片區的豪宅價格變化不大。

大力救市

鄭州救市力度之大前所未有。

具體政策包括允許有老人投靠的傢庭新購一套住房；已擁有一套住房但還清房貸的傢庭再次購房執行首套房貸款政策；將土拍保證金最低比例下調至掛牌價20%，允許成交一年內分期繳納等。

此外，在2月15日召開的鄭州市委全會暨市委經濟工作會上，代市長何雄錶示，鄭州將采取降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。

半個月後，鄭州樓市傳齣取消二手房交易20%差額稅，按照核定價1%徵稅的消息。

鄭州市稅務局對南方周末記者錶示，目前並未收到取消20%差額稅等相關通知，按1%核定比例繳稅僅限於房主無法提供證明房屋原值的憑證等特殊情況。

但多位鄭州當地房産中介告訴南方周末記者，在實際二手房交易中，自3月份開始，如果房主不提供證明房屋原值的憑證，房管部門不再像以前一樣調檔查詢，而是允許房主以核定價繳納齣售總額1%的個人所得稅。

張瑩倩認為，上述不少政策主要利好改善型用戶，刺激這部分用戶將二手房置換，再購買新房，二手房則由剛需用戶接盤，但剛需用戶目前購買力有限。

張瑩倩在政策齣台後特意關注瞭一下鄭州本地房産圈的群，發現銷售人員聚集的群裏大都比較熱鬧，大傢紛紛討論政策齣台可能對銷售量帶來拉動。但負責拿地和投資的同行大都態度冷淡，群裏依然安靜。她還透露，自己所在的公司目前依然沒有拿地或開拓新項目的計劃。

鄭州救市另一個重點是重推貨幣化安置。2022年3月8日，鄭州市齣台《關於積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》，提齣“集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾迴遷安置全部完成”。

但經過前幾年大規模的棚戶區改造，目前鄭州可改造空間似乎不大。

有著“河南王”之稱的建業地産在2016年的去庫存和棚改貨幣化政策下規模性爆發，進入韆億房企俱樂部。但公司品牌負責人殷澤告訴南方周末記者，現在整個鄭州主城區的棚戶區改造已基本結束，僅剩下零星區域尚未完成，即便進行貨幣化安置，對一級土地市場影響也非常有限。

殷澤還錶示，新政策尚未對建業地産産生直接影響，目前公司並無銷售或土拍方麵的計劃調整。

中原地産首席分析師張大偉嚮南方周末記者分析，此次鄭州救市政策的核心是放開對二套房的限製，業界最關心的是，其他城市是否會效仿，這將對全國樓市産生較大影響。

諸葛找房數據顯示，截至3月8日，2022年已有55個城市齣台政策，從放鬆限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率等方麵放鬆樓市管控。

兩會上發布的國務院政府工作報告，提到樓市時，在強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位同時，增加瞭“支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求”這一錶述。

（應受訪者要求，李嚴亮、張成、王軍、張瑩倩係化名）

南方周末記者 衛琳聰 南方周末實習生 閆一帆