中國14億人房産建設量憑什麼占全世界的一半？過去30年我們有這個需求可以去擴張 現在已經擴張到人均住房50平方米瞭還這麼造 黃奇帆獨傢解讀房地産：五招可實現房地産“軟著陸” - 趣味新聞網

中國14億人房産建設量憑什麼占全世界的一半？過去30年我們有這個需求可以去擴張，現在已經擴張到人均住房50平方米瞭還這麼造，沒這個可能，也沒這個需求瞭。

――黃奇帆

王波明對話黃奇帆

編輯 | 周景卓

監製 | 賈夢霞

2020年被稱作“房地産分化元年”，從這一年起，眾多房地産從業者、購房者都感受到瞭不同地區、不同類型房産價格的嚴重分化。

2021年，中國房産政策更是幾度收緊，整個行業迎來拐點，媒體驚呼：房地産從“白銀時代”轉嚮“黑鐵時代”！

房地産行業的轉嚮，是疫情刺激下的暫時應激反應？還是40年城市化發展的必然結果？未來10年，中國房地産行業前路如何？房價是漲是跌？

復旦大學特聘教授黃奇帆，曾任全國人民代錶大會財政經濟委員會副主任委員和重慶市市長，親曆我國經濟發展各個重大節點，兼具經濟學者的理論功底和政策製定者的豐富經驗。

本期《聊一波》節目，《財經》雜誌總編輯王波明特彆邀請黃奇帆，獨傢解讀中國房地産市場40年發展的深層邏輯和未來走嚮，幫你撥開房地産迷霧。

27年，中國房地産建設猛增170倍

王波明： 過去兩年國傢對房地産的政策相對收緊，房貸速度放緩、控製行業負債規模，之後幾個頭部企業就齣現瞭問題，但是房地産對經濟的促進作用又是不可忽視的。房地産短期是不是到頭瞭，未來整個行業會怎麼走？

黃奇帆： 這件事你要這麼看，1980年中國1.8億城市居民的人均住房麵積是多少？5平方米。現在咱們國傢的人均住房麵積是50平方米，對比當年就能看齣那時的住房需求就像壓縮餅乾一樣，被壓縮到瞭非常飢餓的狀態。

1980年中國整個商業、服務業規模隻有1000億，經濟發展程度很低，現在是160萬億。在當時中國經濟極度萎靡不振、城市住宅需求極度壓縮的背景下，一旦外部條件釋放，房地産就會爆炸式地發展。

1980年改革開放一開始，就釋放瞭城市化的機製。

第一項，土地承包製。5億種地的農民隻剩2億，有3億釋放到沿海城市；

第二項，農民可以離土離鄉瞭。原有的戶籍製度下戶口絕對管製，農民是不能到城裏麵工作的，從80年代初期起農民可以到城裏打工瞭；

第三項，落戶製度。農民在城裏打工十年以上，就可以在一些大中小城市落戶瞭，於是不斷有農民落戶到城市，我們1.8億的城市人口增加到瞭9億；

這三個釋放勞動力的製度是城市化大發展的基礎性動力。

第四項，城市實行土地批租製度，有瞭房産商瞭；

第五項，老百姓有瞭自己擁有産權的傢庭住房。之前大部分人住的都是單位的公房，1992年、1993年開始，所有公房可以變成私房；

第六項，按揭貸款齣來瞭。按揭貸款是推動中國房地産市場發展的重要因素，老百姓全款買房是買不動的，有瞭按揭貸款房産交易就多瞭。

農村和城市各三條政策，六條一閤成，就變成瞭巨大的房地産推動力。

然後政府又推齣瞭像上海浦東這樣的投融資平台；接著國傢又設立瞭開發區，每個開發區都相當於一個經濟發展的增長極，推動城市化加速發展。

有瞭這八個機製，各項政策一鬆動，就把前麵餓得扁扁的肚子一下子撐開瞭。這一爆發是什麼概念呢？1990年中國一年造的房産麵積是1000萬平方米，到瞭2000年，由房産商主導建設的建築麵積達到瞭1億平方米，2010年，這個數字變成瞭10億平方米。

王波明： 一個級數一個級數地往上增。

黃奇帆： 2017年，中國房産商建的房子是17億平方米，去年2021年新建房總量在16.5億左右。所以大體上到2017年17億打住，後麵三年沒有再漲。這是中國過去30年、40年波瀾壯闊的房産發展情況。

眼下，中國房地産市場進入瞭新階段，10個指標都齣現瞭拐點。

房地産商負債率高達90%，房地産齣現十大拐點

王波明： 房地産齣現瞭哪十個拐點？

黃奇帆： 第一，大傢基本上認為總人口14億是天花闆，未來人口會逐漸減少；

第二，中國的城市化率已經到瞭65%瞭，幾乎等同於美國、歐洲的75%，因為中國的城市化率實際上是把農村裏麵的青年人、中年人給抽齣來瞭。所以城市化再往上也就5、6個點的上升空間；

第三，中國的老齡化在不斷加深，去年已經到瞭21%，預計2035年會達到30%以上，甚至2050年以後到40%、50%都可能。老齡化越高需要的新房越少，同時死亡率增加還會退齣很多房子來。這三個數據都是影響住房結構的，會讓新房需求大幅下降。

第四個指標，去年為止，中國房産商手中一年以上沒賣掉的現房有6億平方米，這就是一手房庫存。同時中國老百姓手裏的房産，購買後沒有自住也沒有齣租的閑置房有20%。中國這些年來總房屋麵積接近400億平方米，其中新建商品房和1990年以後賣掉的、老百姓持有的房産有300億平方米，現在這300億中有60億平方米是閑置的。

在每年漲價20%、30%的市場環境中，就算有一兩套房子閑置我也不怕，房子還在漲價我心裏就是高興的。房産商也一樣，房價上漲瞭他會覺得沒賣掉反而劃算。但一旦房價不漲瞭，這些庫存就都是積壓，會讓新建房需求大幅萎縮；

第五，2020年中國人均住房麵積就達到瞭50平方米，全世界發達國傢人均50就是天花闆，想泡沫化需求都泡不齣來的；

第六個指標是年度房地産建設量，2000年是1億平方米，2010年10億平方米，到瞭2016、2017年17億平方米，17年翻瞭四番。17億什麼概念你知道嗎？全世界70多億人，2020年中國之外新建房麵積是20億平方米，中國造瞭全世界的一半。中國14億人房産建設量憑什麼占全世界的一半？過去30年我們有這個需求可以去擴張，現在已經擴張到人均住房50平方米瞭還這麼造，沒這個可能，也沒這個需求瞭；

第七個指標是中國的土地價格和房産價格，20年裏也翻瞭四番。上海房價最貴的地方――衡山路，20年是6000多塊一平方米，現在那邊的房價是14萬、15萬一平方米，漲瞭20倍。新疆烏魯木齊二道橋，2000年房子700多塊一平方米，現在一萬幾韆塊、2萬塊，也差不多翻瞭四番。

我講這兩個例子是想說，過去20年全國的房價都在原來的基數上翻瞭四番，基本如此。土地價格也是從每畝100萬，變成1000萬、2000萬，十幾倍地漲。

當一個地方的房價、地價有5年翻一番、20年翻四番的趨勢存在的時候，所有房産商都會囤房，哪怕造瞭房子賣不掉過個5年也能漲價，所以大傢都不怕庫存不怕規模，都拼命融資貸款，這個規律是前麵20年如此的七個指標給寵齣來的、慣齣來的；

第八個指標，危舊房改造、舊城改造，這些大規模的基礎設施建設也基本完成瞭，沒有更多的需求瞭；

第九個，城市的學校、醫院建設也到頭瞭。1980年，大學在校生的人均學校用地麵積隻有10平方米，教育部當時就製定瞭一個製度，大學在校生人均學校用地要達到50平方米。現在全中國有3000多所大學，人均50平方米的指標已經達到瞭，不需要再擴張瞭。

王波明： 說白瞭配套設施都到頭瞭。

黃奇帆： 最後第十個指標，房地産金融。中國房地産商負債率高達90%，你總不能零資産，再過十年負債率也不會變成105%的，未來負債率隻會逐漸降低。

在這個意義上講，不管是公共設施、基礎設施、舊城改造等房産指標，還是老齡化、城市人群等人口指標，都顯示房地産行業的新階段、新常態要齣現瞭。

現在房地産齣現瞭睏境，有人把它歸結為是我們地方政府、國傢的房地産調控政策過頭瞭，太集中瞭、太厲害瞭，把它給打壓瞭，這是不公平的，是不閤理的。

王波明： 你這是從終極的供需求關係，這30年的演變來看。

黃奇帆： 整個環境已經發展到瞭這一步，再像當年飢渴狀態那樣去促進是不行的。從這點來說，現在房地産行業的睏境不是政府調控過頭造成的，也不是房産商自作自受，因為房産商1990年、1995年，或者2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉、炒地皮的行為方式，為什麼當時不破産？這會兒龍頭企業集中破産呢？原因就是這樣的行為方式在擴張期的時候是可以循環的，但現在繼續一根筋地按這個邏輯來你就要碰壁瞭，這個就叫理性分析客觀形勢。

黃奇帆在《聊一波》節目現場

房産地進入新常態，未來中國房企將減少9成

黃奇帆： 今後5年10年，中國房産開發將進入新常態，房産商的運行方式會齣現五個調整：

第一，全世界的房産商負債率沒有超過50%的，香港的房産商全部的負債率都不超過40%，中國大陸到瞭80%、90%，這是過去的三高――地價、房價、市場需求量猛增16倍導緻的。一旦這個需求沒有瞭，房地産商就會進入一個新常態，負債率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。我們現在的三條紅綫定在70%，是因為現在房企負債率都在80%、90%，等到他們自己一旦降下來瞭70%是擋不住的，它會繼續自己往50%、40%降；

第二，高地價的買地、大樓盤的造房，造成瞭大量庫存的狀態今後會收斂，房産商會實事求是地根據市場需求結構性開發；

第三，房産商瘋狂跨界搞概念、又搞商業、又搞工業、又搞製造業，覺得房産商賺瞭錢以後就可以各個領域亂搞的，術業有專攻，以後他們就不再鬍鬧瞭；

第四，房産商亂生子公司、房産商多如牛毛的狀態會減少。中國獨立法人的房産公司有9萬個，我們有9億城市人口，平均下來1萬人一個。整個美國法人登記的房産公司不超過500個，我們的開發商比全世界其他國傢的開發商加起來還多。以後中國房産商用不瞭這麼多，有1萬個就不得瞭瞭，所以今後十來年法人登記率會不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉行關閉等等；

第五，房産商賣房不再是造100萬賣100萬的大周轉，以後可能會變成造50萬，有25萬是商品房賣掉，另外25萬是商業性的租賃房，作為商租、商租公寓銷售。

王波明： 那他資本金從哪兒來？

黃奇帆： 商租兩用的資本金很容易解決，房産一旦可以對外租賃，預期的租金收益就可以去發ABS（資産證券化）證券，房地産的ABS産品是叫REITs，REITs基金一發，資本市場的資金就來瞭，能覆蓋它一半的資本，負債率也下降瞭，剩下的資金由銀行貸款、賣房迴款再覆蓋另一半，反而變成瞭一個均衡。

剛剛說的這五個變化會是今後房地産常態的經營狀態，所以你一點不要擔心這一次的房地産陣痛會怎麼樣，這個陣痛恰恰是中國房地産發展到瞭這一步帶來的一個必然的拐點。

這個拐點不是政府約束導緻的，在市場的擴張期哪怕政府拼命約束，房産商也還是會拼命炒，但到瞭環境土壤轉軌的階段，房産商的行為方式就會自己轉到我剛纔說的五種狀態，這時候隻要政府在旁邊正常引導，就會形成“房住不炒”的良性循環。當下的拐點和陣痛，正是良性循環的開始。

拐點之後，房價會不會大跌？

王波明： 我還要問兩個很重要的問題。你剛纔是講地産商未來的新常態，那麼往後，第一，每年嚮房地産的投資會大幅度下降。

黃奇帆： 對，最高峰時一年建設17億平方米，以後建設量可能會穩定在每年10億平方米，會逐年下降。

王波明： 不是突然間降下去，是逐年慢慢消減下去。第二我還得問你房價，新常態之後房價會降嗎？

黃奇帆： 剛剛說的拐點是十五年、二十年翻四番，這種幅度的房價、地價上漲現在到頭瞭。或者以後十年也會往上漲，但是每年上漲的幅度會低於GDP增長率，並沒有房價五年低一半、十年再低一半這種概念。

現在中國差不多有400億平方米的城市住房，今後的十幾年，每年10多億增量加上去，最終城市住房麵積可能會在500多億平方米左右。房産總有摺舊，如果我們有550億平方米，每年摺舊2%或者1.5%，差不多每年摺舊的房産就是10億，那房産商每年就造10億平方米用來迭代，不要去造20億。這個時候形成的可循環、可持續的狀態，就是以摺舊為基準的宏觀平衡。

王波明對話黃奇帆

房地産是支柱産業，要穩定!

王波明： 拐點帶來的陣痛不可避免，那眼下房産商崩盤、暴雷的風險該怎麼辦？

黃奇帆： 房地産是支柱産業，差不多占瞭GDP5%到10%的份額，它增長可以影響10%，負增長也影響10%，一上一下就是20%，所以房地産是支柱産業，要穩定；

第二，房地産也是民生産業，中國老百姓的財富60%是房産，也該穩定；

第三，房地産是半金融企業，裏麵有大量的按揭貸款，一旦崩盤會對金融機構造成很大的衝擊；

第四，房地産是龍頭企業，關聯著大量的供應鏈上的工業企業，帶動幾十個工業的銷售産品、消費品。

在這個意義上講，政府當下對這些睏難房産商不是簡單地去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上就要進入破産重整的保全，但它的資産不是房産商的，而是債權人的。這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主，也包括貸款買瞭期房還沒拿到房子的購房者，他們也是債權人，還有許多施工隊沒拿到施工欠款。

對這樣的資産如果簡單讓它破産，會造成社會震蕩。要讓它軟著陸就得用重組的辦法，重組是一切危機中實現軟著陸的重要方法。

房企會破産嗎？債務問題怎麼辦？

王波明： 房地産重組你也做過詳細調研。

黃奇帆： 對，做過一些詳細的研究和調研。這個重組有五種：

第一種，大型的房産商。齣瞭問題的大型房産商要自救，自我重組壯士斷臂，保存最主要的一個肌體，不使得整體上癱瘓；

第二，優勢的房産商、沒齣問題的房産商去收購、兼並、重組齣問題的房産商；

第三，我們國有資本運營公司也可以拿齣它的資本金，成為戰略投資者入股到那些優勢房産商，去收購兼並；

第四，地方政府也可以拿齣一定的錢把過去10年5年批租給房産商的地，根據現在的市場行情打個摺迴購，而不是沒收，因為這個地事實上已經是債權人的瞭，你無權去沒收它。迴購以後資金封閉運行用來還債，這也是一種重組；

第五，政府也可以迴購一部分房産商庫存的房屋，迴購後中低端的成為保障房，中高端的成為人纔房。

總之，五管齊下。

王波明： 穩住局麵。

黃奇帆： 對，重組是軟著陸的一個重要殺手鐧。為瞭穩住局麵，這五個渠道進行重組的時候當然需要資金，這種資金國傢可以設立專項債或者專門的貸款，不放在三條紅綫裏，算體外循環，這也是一種辦法。

總之最後的結果，是實現房地産平穩落地、軟著陸。在新的拐點下，房地産也好、政府的條款方式也好，都會隨著新的形勢進入良性循環的狀態。

責編 | 阮璐陽

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