NO. 1｜壹“晨昏三叩首 早晚兩柱香 小戶型、大宅感！錢江新城通勤圈，600萬的“2層中式閤院”重現 - 趣味新聞網

NO. 1｜壹

“晨昏三叩首，早晚兩柱香，還是沒撿到漏。”

上周錢塘雲莊選房，一位搖到100多號的朋友，一早就開始蹲守那13套最高總價2000萬的閤院，結果到73號就被選完。與此同時，鳳起錢潮壓箱的22套閤院，開盤仍“沒有時間錶”。

不禁為富人們感慨一下――這兩個讓他們魂牽夢繞的閤院，都是3層。 但一般隻有2層的閤院，纔能確保“院子鼕天有陽光” 。

若時間倒迴2年前，你還能在桂語朝陽、九章賦、湘湖和院、宜和江南或天青裏找到它們的蹤跡。

可如今在錢江新城通勤圈，杭州的2層閤院已所剩無幾： 除瞭3000萬+的“鴿王”湘湖裏350�O，星橋還有一點總價1700萬起的尾房 。

總體而言，杭州閤院正在經曆一場嚴重“通貨膨脹”，變得更高（3層），更遠（遠離錢江新城），更貴（門檻800-1000萬），這畫麵像極瞭《天龍八部》後，金庸小說裏的武林高手日漸凋零的樣子。

好在，上一個時代留下瞭最後的彩蛋：銀湖的九龍倉・雍景山即將推齣五期閤院。

這41套閤院，全是2層建築，主力戶型約155�O，總價纔600多萬 。

NO. 2｜貳

即使在前幾年杭州中式閤院最“百花齊放”的年代，雍景山這樣的2層閤院，也是齣一次搶一次。

說兩個數字感受一下： 3開間朝南，麵寬約10.8米 。

這一輪小閤院風潮，最早由桃李春風“83�O引爆。但極小戶型對容積率要求奇高，地上僅一層且無地下室，1-2個臥室，現在看起來更像玩票之作。

此後閤院戶型慢慢大型化，2層不夠就3層，一排不夠就往南伸齣一條腿，形成“L形”。

看起來房間多瞭，也增加瞭很多趣味空間，比如天井、半圍閤花園、廂房等，但交付後會發現： 鼕天陽光更少瞭，交通動綫更繁瑣瞭，衛生也更難打掃瞭 。

雍景山閤院實景圖，均為兩層建築

慢慢地，市場進化齣一個“最大公約數”：麵積通常在140-160�O，地上2層，擁有3-4個房間。3開間朝南，建築一字排開，花園方正。

無論房間數、朝南麵和鼕天的陽光都十足夠用，但麵積和總價又控製得很簡約。

比如雍景山， 餐客橫廳的開間就有約7米 ，搭配一層約3.6米層高和全落地窗。 餐客橫廳、臥室、書房全部朝南 ，沒有一個朝北房間，是罕見的“嚮日葵戶型”。

室內做瞭3套房 ，每個傢庭成員都能享受私密空間。很多人看完樣闆房，都覺得比想象中氣場更大。

整套房子的“院墅感”也直接拉滿。 花園最大近310�O ，十分方正。可以像樣闆房一樣在院子疊山理水，安亭置榭，做一迴當代鬍雪岩。

雍景山閤院建麵約155�O戶型圖

也可以擺一架孩子的鞦韆、放一處寵物的小窩，或開闢一壟菜園。疫情反復的歲月，院子裏每一棵鮮嫩的青菜，都是朋友圈裏羨慕的口水。

杭州城裏鳳毛麟角的幾個閤院，為何僅雍景山還有“爆款原型”？秘訣首先在於， 它的容積率不到0.5 ！

可以對比一下，江南裏的容積率是0.7，一些三層閤院容積率甚至要接近1.0……

其次， 作為一傢百年港資房企，九龍倉在香港的“擁擠文化”中煉就瞭對戶型的敏感 。在雍景山，你還能看到九龍倉對“爆款原型”的人性化改良。

比如它的樓梯間的開間加長瞭20公分，踏闆也加寬處理，毫無“陡峭感”，上下樓更舒適、更有安全感。一層臥室與庭院間少見地用瞭雙開門，不僅老人進齣庭院更方便，室內也能引入更多院子裏的春色。

NO. 3｜叁

我拿到過一份雍景山客戶抽樣畫像，他們大緻可概括為“三多”： 業內人士多，年輕人多，買過的房子多 。

新潮、睿智而富有，瞭解內心的真實需求。

據統計，雍景山前期客戶平均年齡僅37歲。最小的，竟是20歲的“00後”！

尤其在職業那一欄裏，幾乎全是城市規劃、房地産投拓、建築設計……要是來個獵頭，分分鍾能新組一個地産公司。

是的， 業內人士最能理解雍景山的珍貴，下起單來也更毫不猶豫 。

雍景山閤院樣闆房雪景圖

在如今的土地齣讓條件下，越來越多院墅把麵積和總價弄得很大很高，但麵寬、樓間距、日照等卻極其緊湊。

比如很多200多�O的3層閤院，隻有兩開間，一樓想做氣派的大橫廳就要放棄老人房。鼕天院子的陽光一閃而逝，反而讓人産生“大戶型、密集感”，失去瞭購買院墅的初心。

相反， 雍景山155�O卻是“小戶型、大宅感“，不一味追求室內麵積的擴張，而是把院墅的陽光感、透氣感和舒適度做足 。

更重要的是，買閤院的人基本都有很多好房子，他們不願被太大的院墅牽絆住。

是的，與一般大平層不同， 大彆墅或大閤院就像一隻名貴的賽犬，非常難“養”，需要很多人口、精力纔能撐起這麼大的排場 。

我曾去參觀過一位朋友在湘湖的彆墅，地上600多�O，七八個房間，花瞭一韆多萬裝修，院子還有好幾畝。但裝修完之後，全傢隻住瞭一兩次。

雍景山中式園林實景圖

因為房子實在太大瞭，每次去得提前找兩個阿姨打掃衛生，仍然感覺冷清清的。加上朝北房間多，還不是落地窗，顯得陰暗老氣，女兒去瞭一次就再也不肯去瞭。

畢竟他錢新、奧體的大平層好幾套，本來就住不過來。

現在，他日常請瞭兩個鄉下親戚照管彆墅，院子每年還要花幾十萬翻一遍，真是賣也不是，租也不是。

如果不是僕役成群的富商巨賈，一般中上産想長期維持一套大閤院，不僅極消耗生命，也讓人生失去瞭收放自如的自由 。

想通透瞭，像雍景山這樣“ 輕重有度 ”的閤院資産，可能纔是適閤更大多數人的。

NO. 4｜肆

更何況，若你拿著600多萬，想在市區買套有天有地、陽光滿庭的“二層閤院”，還要交通便捷，雍景山可能也是僅有的選擇。

特彆是“杭州第三中心”官宣後，大傢突然發現，雍景山去每個城市中心都很方便 ！

去西湖、錢新有之江路，去濱江有彩虹快速路，去奧體和江河匯有地鐵6號綫。沿著項目東側閑祝綫（計劃變為快速路），往北開約13公裏，就能直達未科綠汀路萬象城。

上周我就是從濱江寶龍城齣發，走彩虹快速路到雍景山，聽瞭幾首歌就到瞭。

雍景山區位示意圖

銀湖科技城本身又聚集400多傢高新企業，官方還規劃聯動城西科創大走廊、濱江 ，無論産業還是交通，這裏都算得上“産城樞紐”。

所以雍景山的客戶地圖特彆“花”，從濱江、錢新、奧體到未科、申花、下沙……幾乎覆蓋全城。那為什麼我給它貼的第一張標簽，是“錢新通勤圈”呢？

原因來自曆史慣性。 早在上世紀90年代，銀湖就是杭州最早的涉外彆墅區 。雍景山隔壁的富春山居、七裏香溪、秀水山莊等老牌彆墅，當年的買傢基本都是錢江新城的老錢。

其實和這些動輒300-500�O的大House相比，雍景山的稟賦毫不遜色。

雍景山中式示範區實景圖

坐落於午潮山國傢森林公園腹地，背山麵水，藏風聚氣。建築設計是執筆蘇州桃花源的 GLA綠城六和建築 ，施工則請來香山幫匠人。

一座低調的隨牆門背後，是5傢團隊閤力打造，需曆經十餘道工序，細微處依稀可見蘇桃神韻。

最誇張的是， 它的中心園林和主入口會所閤計占地有約4200�O，是江南裏的5倍 ！

園內僅中央水景就有約1300�O，為杭州中式宅院之最（紅綫內麵積），湖畔皆是名貴的銀杏、羅漢鬆和太湖石。樓台精美，鋪陳華麗，遊之讓人迷醉。

600多萬的閤院，公區氣場完全不輸兩三韆萬的大宅！

NO. 5｜伍

幾天前杭州集中掛地，我們盤瞭盤，從奧體、申花到城北，有“閉眼搖紅盤”潛質的至少10來個。

隻要限價的翻雲覆雨手還在，“倒掛新盤”依然可以像魔術般無中生有。 隻有城市閤院，被限墅令牢牢鎖死，每一套都是真・不可復製，是比鑽石還硬核的資産 。

這也是為何那麼多富人，一定要搶一套雍景山的原因。

何況，在黑天鵝亂舞的年代，它又是難得實現“ 安全鏈閉環 ”的資産。在前端，它由百年房企九龍倉背書，為品質和交付提供保證。

雍景山整盤鳥瞰實景圖

港資房企嚮來以低杠杆運營、逆周期操作著稱，用粵語說就是：穩穩陣陣。

比如2021年，九龍倉淨負債率僅7.9% 。而去年上半年，中國上市房企淨負債率均值為88.8%，它連零頭都不到！不僅碾壓一眾內地民營房企，也甩瞭部分央企幾條街。

安全鏈的後端，則是剋製的戶型建立的流通性優勢 。

從經驗看，中小戶型閤院不僅變現能力更強，溢價往往也更高。據說桃李春風最快賣到6萬+的，就是100多�O的小閤院。

進入2022年，當整個世界都變得更動蕩時，一套核心資産的“流動性”遠比“進取性”重要。

若你有意瞭解更多信息

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本文

概要

3.31

2022

項目

九龍倉・雍景山

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地址

富陽區銀湖街道閑祝公路與嚮陽路交叉口

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産品

雍景山總建築麵積約50萬�O，分五期開發。這41套閤院是五期最後一批閤院，主力戶型建麵約155�O，總價600多萬起

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銷售

即將開盤

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推薦理由

容積率不到0.5，是越來越少見的“二層中式”，做到瞭三開間朝南，采光極佳。花園最大約310�O，在簡約的戶型段內，將“大宅感”做到瞭極緻。

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其他特點

靠近彩虹快速路，可以方便地前往濱江、錢江新城和未來科技城，是難得的城市閤院。在杭州市區，這樣的“二層中式”已經難以復製。

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交通貼士

距6號綫銀湖站約2.6公裏

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文�O林小北

編輯�O鹽

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部分圖片來自網絡