最近我寫瞭幾篇關於房地産的文章 閱讀量齣乎意料地高。作為一名提前退休的地産工程師 房價下跌，地産大佬說房産進入微利時代，不過這些事他不會告訴你 - 趣味新聞網

最近我寫瞭幾篇關於房地産的文章，閱讀量齣乎意料地高。作為一名提前退休的地産工程師，我認為我知道的這些東西大傢其實都懂，但是從文章閱讀量和評論的反饋來看，我以為稀鬆平常的這些道理，很多人是沒聽說過的。

這也許就是前一段自媒體+老師課程中說到的那樣，找到自己以為很簡單，彆人卻感覺很有價值的一點，那就是你的發力點。

其實我雖然在房地産公司工作十幾年，但是都是做的一綫工程管理工作，每天就是戴著安全帽去工地檢查安全和工程質量。

對於房地産銷售的事情瞭解得不多，不過畢竟是在房地産公司上班瞭，也有幾個好朋友是做銷售的，算是交情很好的同事吧。即便我現在不在房地産公司上班瞭，可是這種同事關係卻一直維護著，很多都成瞭好朋友。

有幾位銷售圈的朋友，現在都成瞭濮陽房産銷售的拔尖人物，因為我一直為人踏實，所以給這些朋友的印象都不錯，也能得到第一手的銷售知識。

不過今天我不想談論太多專業的知識，而是針對近期很多房地産大亨抱怨，說房地産利潤薄，不好乾來說一下事實。

其實說句實在的話，如果把房地産的各項成本都加起來，對比房價。用房價減去成本，剩下的毛利潤除以銷售價格，大傢會發現，利潤真的不高，很多時候也就10%左右，有些地方房價很低，隻有幾個點的利潤。

但是既然利潤這麼低，為啥資本還一窩蜂地想要進入地産行業呢？

這事兒就要好好算一下帳瞭，我們剛纔算的是所有成本加在一起來計算的。可是實際上房地産的投資卻不是這樣的乾的，你見誰把房子建好瞭，賣現房的呢？

所以我們算利潤的時候也不能按照全部成本去計算，那樣的話真的就是微利行業瞭。

今天我也不仔細算賬，隻是大概說一下套路大傢就知道。蓋房子首先要乾什麼？要有一塊地吧？拿地成本是一定要有的，畢竟現在都比較嚴格。但是如果下沉到縣城，這些錢有時候也是可以拖欠一段時間的。

拍地，隻是繳納一些保證金，幾百萬而已。拿到地後找資本投資，齣點利息就行瞭。等地批下來，還可以拿著土地證找銀行貸款，把從資本市場藉的錢還迴去，銀行的利息相比較而言還是低的。

然後乾啥？找施工單位，想乾我的工程不？想乾，有這實力不？有。證明一下，一棟樓交一百萬保證金，一般一棟樓也就一萬多平米，相當於一平米一百塊錢保證金。

交錢瞭，然後篩選隊伍，篩選完開始施工。一般和施工單位簽訂的閤同都是乾到某個節點撥付工程款，最大的節點在哪裏？在拿預售證之後。明白啥意思吧？

其實現在監管嚴格瞭，沒有預售證不允許收錢。在前些年，基本都是拿地以後就收錢瞭，設計院齣瞭一個規劃圖、戶型圖，賣方。那時候不能叫首付，隻能叫做意嚮金，一般交個十萬元。這筆錢就成瞭基本的啓動資金，銷售宣傳費用，前期工程款撥付，都是購房者給的錢。

一旦預售證拿到瞭，打電話給購房者，過來交首付，簽閤同。閤同一簽，銀行貸款轉過來，這下錢就充足瞭。 你可以想象一下，房子還沒蓋好，開發商已經把房款收齊瞭，雖然你隻給瞭30%，但是剩下的70%銀行替你給瞭，你欠銀行的錢，不欠開發商的錢。

這個時候地産商是最有錢的，那真的是盆滿鉢滿。目光短淺的老闆會買車，買房，各種買。目光長遠的會繼續拿地，繼續玩這一套資本遊戲。

看明白瞭嗎？如果是資本高手，前些年政策寬鬆的時候，僅僅需要幾百萬的保證金就能撬動幾個億的地産盤。反正最後有人買單，隻要能拿到地，保證賺錢。

現在房價下跌瞭，房子不如原來好賣瞭，於是各種有趣兒的現象就齣現瞭。前幾天說的是零首付，還有高級的是托兒，就是假裝買房，那真的是專業演員級彆的。

關於“托兒”這個事兒，我再給大傢講個故事吧，三年前，我參加過一個培訓，就是和銷售有關的課程。朋友給我一個免費券，讓我免費去試聽，如果覺得好，可以報後續的課程。

我是做工程的，對銷售興趣不大，但是當時覺得既然朋友說瞭，那就去聽聽吧。

一個教室百十個人，老師進場的時候，那真的是山呼海嘯，掌聲雷動啊。讓我感覺好像是多大的領導來視察一樣，真的是高大上，還有穿保安服的助手幫忙拉著不讓學員靠近。

老師讓小助手給大傢分組，十個人一個小組，然後開始講課，老師講得不錯，有乾貨。我感覺身邊的人一個個都很積極，就我一個人在那裏像一個旁觀者。後來同組的朋友都鼓勵我，讓我發言，讓我迴答問題。

我發言完瞭，老師也鼓勵我，說我講得好。同組的人就開始鼓勵我再嚮前一步，交錢，上老師的高階課程。

我說囊中羞澀啊，最近手頭緊。

大傢也都笑笑不說話，然後繼續講課，積極迴答問題，我發現除瞭我，我們小組還有另外兩個人比較不愛說話，課後閑聊知道那是溫縣來的兩位同學，都是朋友介紹來的。

我就開始仔細觀察，發現我們小組除瞭我們三個之外，其他七個人都格外活躍，有五個人早早就去報名瞭，剩下兩個人也在第二天交錢瞭。

就剩下我們三個，其他七個“覺醒者”不斷催促我們交錢，好下一次一起去上課，繼續做好朋友。老師也承諾，隻要交錢，就會有福利，送給免費的學習卡，就像朋友給我的那種卡一樣，一張能賣一百塊。

我最後被催煩瞭，最後一天乾脆就沒去上課，後來溫縣的那個朋友給我發瞭信息，說他交錢瞭。我當時心裏咯噔一下，這是上當瞭吧？

後來我仔細迴想，這位老師用的這些套路不就是房地産公司用過的套路嗎？那個詞兒叫什麼？“托兒”，是的，我們那一組，其實除瞭我們三個所謂“慢熱”的學員之外，剩下7個人都是托兒。

懂不懂？我們每人交給老師幾韆塊，甚至更高端的是幾萬塊，剩下同組的七個人都能分點錢，我們交錢越多，他們分得越多。

老師不賺錢？想多瞭，那七個人早就給老師投資很多錢瞭，他們也是被上一波“托兒”給介紹到老師身邊的。

嘿嘿，好瞭，有點跑題瞭。話說迴來，其實房地産裏麵的套路真的很多，如果大傢覺得我寫的這些東西有意思，可以多給我點贊，這樣我就會有更大的動力寫這類的文章瞭。

今天就寫這些吧，房地産商說的微利時代，主要原因是當他拿到預售證以後，房子還是沒人要，麵臨的會是資金鏈斷裂，這纔是最可怕的。算建築成本，銷售成本，等等沒有太大意義，因為這些成本不是一次性投入。

很多時候都沒有投入呢，就已經開始收錢瞭，這就是套路。

看懂瞭的給舜子點點關注吧，如果大傢覺得有意思，我想這就不寫那麼多影視文章瞭，專攻一段時間的房地産文章。

感謝閱讀。