這是拿鐵房産觀的第130篇原創上一篇我們講瞭琶洲的買房邏輯 這篇我們要說一下具體怎麼買的問題。由於琶洲太重要瞭 琶洲篇（二）：買保利天悅還是赤沙TOD - 趣味新聞網

這是拿鐵房産觀的第130篇原創

上一篇我們講瞭琶洲的買房邏輯，這篇我們要說一下具體怎麼買的問題。

由於琶洲太重要瞭，所以要分兩篇來說，這篇講總價1000萬以上能買的小區，下篇講一下適閤剛需的小區。

一韆萬以上能買的小區主要就是這些瞭： 珠江帝景、紫龍府、保利天悅、雅郡花園，還有一個大熱的赤沙TOD。

海珠天�B已經說瞭很多瞭，這裏就不再贅述瞭。

先說一下琶洲的行情和邏輯。

琶洲錶現最好的就是赤崗和萬勝圍瞭，西邊以珠江帝景為代錶，東邊以保利天悅為代錶。

琶洲在前幾年都是沒有新房供應的，跟同樣沒有新房供應的珠江新城比，為什麼還要弱一點呢，從這輪漲幅來看，其實跟珠城比還是要差一些。

為什麼會這樣呢？

一是琶洲畢竟還沒有成型，高收入人群還沒有來上班，寫字樓還沒填滿，他們不來誰去接你的盤，光靠其他地方的人去炒肯定是不行的。

二是海珠本土的富人以前都住濱江東沿綫，後來又被海珠西的一堆望江豪宅稀釋瞭購買力。

而赤崗到琶洲一帶本身沒有豪宅供應，聚集效應不明顯，都是些散盤，這裏一個，那裏一個，即便是現在的赤沙TOD，和其他幾個豪宅盤都是割裂的。

二手豪宅接受度暫時還不高，不像珠城的二手豪宅認可度比較高。

三是琶洲整體的商業氛圍還是比較差的，都沒有拿得齣手的大型商場，保利廣場的規模和檔次都不夠，你晚上在琶洲走一圈，有種在科學城核心區的感覺，荒無人煙。

四是從赤崗到萬勝圍片區，學位在海珠都不算好的，隻能算中等瞭。

如果單純比拼豪宅的投資屬性的話，珠城的認可度更高，更容易上漲，赤崗到濱江東，再到濱江西，再到海珠西南，雖然也會漲，但是漲幅還是差得挺遠的。

首先你看珠江帝景，2019年大概是6-7萬，中海花城灣是8-9萬，現在珠江帝景大概也就是9-11萬，而中海花城灣已經16-18萬瞭，快二十年過去瞭，剋萊還有一些頂層復式在賣一手。

同樣對麵的紫龍府，雖然樓齡新，産品比珠江帝景要好，但似乎漲得也很一般，要知道紫龍府的一手賣瞭很久，而且當時賣得還挺貴的，很明顯，紫龍府和濱江東一樣，跑輸瞭。

究其原因，主要是， 在海珠買豪宅，一定要有一些優勢和稀缺性，比如要麼望江，要麼你的産品不錯。

閤生係在海珠的産品都高度雷同，像珠江帝景、逸景翠園、羅馬傢園，他們剛需産品反而更好賣，不望江的大平層並沒有優勢，其次，這種豪宅産品，跟現在的主流産品還是有些差異的，新一代碼農們不一定看得上。

不過，珠江帝景的位置還是無法取代的，未來附近的三館，紫龍府後麵的商業等也會提升整體的商業氛圍。

而保利天悅漲得那麼好，幾乎包含瞭所有的優點，珠江帝景有的，它有，珠江帝景沒有的，它也有，未來二十年，保利天悅在琶洲依然是王者的存在。

甚至有一種感覺，保利天悅在下一輪周期裏，應該會跑贏珠城中區的一些盤。

當總價逐漸拔高時，你纔知道保利天悅的稀缺度是如此的好，有錢就買吧。

它有大的花園，現在除瞭地鐵上蓋闆能給你大花園，哪裏還會賣那麼大塊宅地給你，關鍵還是在江邊的大花園小區。

從産品上來看，戶型分布都不錯，最小的是143的南嚮三房，其他是197-760的大平層。

保利天悅嚮來都是非常貴的，2018年，保利天悅10萬的時候，海珠西的一眾豪宅，當時就要7萬左右（哪些盤我就不點名瞭，下次有機會專門寫一篇），現在頂多也是8-10萬。

而現在保利天悅想買還不一定能買到，除瞭二樓的放盤價15萬，其他都是18萬瞭。

保利天悅是琶洲的風嚮標，這裏就不用強調它的位置多好瞭，什麼金融城正對麵，車陂南隧道等。

如果你問是買保利天悅，還是赤沙TOD，顯然就是外行瞭，根本不是一個量級，赤沙再好也不可能超過保利天悅。

赤沙TOD，主要還是125/140的戶型占主流，最大也就310方，也就一百多戶，從戶型結構來看，開發商還是偏嚮保守。

赤沙目前吹風價是13-14萬，這個價格性價比就一般瞭，如果是10萬，那估計就是給某些人送錢瞭。

越秀做140以下的剛改型産品以及90方以下的剛需産品非常厲害，但越秀做的豪宅産品就有點不盡如人意瞭，也許是地段太好，不想花錢去設計。

整個赤沙TOD的總價介於1500-4500萬之間，占主流的還是2000萬左右的總價。

目前2000萬級的入門産品在琶洲來說，是非常有競爭力的，往上買不起保利天悅，往下又看不上雅郡。

這個入門級又不能做得太高，前麵說瞭，購買力還沒有來， 現在買赤沙的投機的比自住的多 ，那這種需求堆齣來的市場不能體現齣真實的價格來。

琶洲的購買邏輯主要是沒有耐打的産品供應，如今赤沙一下子供應1600多戶，消化的快慢其實也變相體現瞭廣州這輪入門級豪宅的水分到底如何。

同時，赤沙在今年有一種風嚮標的意義，它能好賣，廣州的樓市也就妥瞭，它都不好賣瞭，那廣州還得繼續放鬆。

但無論如何，這個盤還是近幾年來，非常值得買的一個一手盤。

如果買不起赤沙，還有雅郡也是不錯的選擇。

以前保利天悅沒有進入二手市場時，雅郡纔是琶洲的風嚮標，雅郡有五個組團，江山國際主要是大麵積為主，會展世界城（水藍郡）的錶現也很不錯，也基本翻番瞭。

成交最多的還是雅郡，不過是有指導價的，有小戶型，上車門檻低，最好的是二三期135-141的南北對流四房，東北嚮可以望江，價格也要十萬瞭，不過一到三期有個缺點就是人車不分流。

水藍郡裏麵的産品參差不齊，中間部分塔樓大麵積戶型一般，其他闆樓還可以。

那雅郡還能不能買呢，當然可以的，位置這麼好，跑贏海珠也是沒問題的，隻是要注意分辯一下它的一些不討好的戶型。

琶洲的主流豪宅小區也就是這幾個瞭，整體來看，如果你的總價在2000萬以內，赤沙TOD挺閤適的，當然啦，也要看赤沙開盤價如何。

如果你的總價達到3000以上，甚至更高，我認為還是首選保利天悅，或者珠江新城更穩妥。

琶洲的未來是不錯的，但從開發商做的産品來看，除瞭一綫望江之外（上麵說瞭海珠超豪宅産品一定要望江），其他地段都不太敢做大麵積或者總價超過4000萬以上的産品，天花闆不夠珠城高，受眾還是偏弱，當然，保利天悅除外。

以上這些小區都可以買，隻是分析一下趨勢和邏輯，豪宅門檻不低，可選擇不多，豐儉由人吧。

下一篇我們要講一下適閤琶洲剛需上車的小區瞭。

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