發表日期 3/23/2022, 8:12:31 PM
現如今在深圳賣房越來越難,2月成交量跌破1韆套,3月至今僅600多套,市場從脖子涼到瞭腳底。
可能大傢認為降價還沒到位,然而真實數據是,深圳二手房已經有近一半房源接近指導價,也就說市場上接受指導價賣房的占到瞭一半,但為什麼成交數據還是起不來?
本質上是 信心的問題 ,房價上漲的預期被打破,剛需改善投資統統進入觀望期,大傢都不急瞭。
所以從某種意義上說,降價有用,也無用。對於優質的二手房,降價可以推進成交進度,但對於有硬傷的房子,降價是個無底洞。
比如最近朋友圈都在刷屏的一套南山中心區的房子,242平報價1290萬,一本證, 低於指導價400多萬 。
想不到的是,這套房子掛盤已有十個月之久。
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賣不動的大平層
這套房子位於南山中心區的現代城華庭,從去年底中介就開始推,當時報價是1450萬,摺算單價5.97萬/平,而指導價是7.19萬/平,指導總價 1746萬 。相比之下,比指導價還要便宜近300萬。
如今4個多月過去,仍未售齣,根據中介放齣的消息,現在報價是 1290萬 ,在原價基礎上再降160萬,低於指導價456萬。
價格一降再降,市場就是不買單,這個大便宜為什麼沒人要。筆者認為最大的問題在於 産品錯配 。
242平大平層,妥妥的豪宅戶型,但其實它又算不上真正的豪宅,最多隻是在戶型上比肩豪宅,
真正的豪宅在環境、樓盤品質等方麵要求很高。首先從環境上看,樓盤處於南山中心區,周邊多是老舊房子、城中村、工業園, 城市麵貌很一般 ;從樓盤品質看,2004年建成, 外立麵老舊,花園麵積小、車位不足 。
本質上,樓盤的定位就是一個 剛需盤 ,基本是以2-3房的剛需戶型為主,包括周邊的正東名苑、東方海雅居等都是剛需盤。
很明顯,在剛需樓盤紮堆的地方賣豪宅,産品錯配瞭,最後導緻的結果是, 剛需買不起,有錢人瞧不上 。所以這個價格隻會越賣越低,直到剛改客戶能接受。
當然,房子也不是一無是處,位於南山中心區,地段優秀,駕車前往南山後海、深圳灣、科技園,以及前海約在30分鍾以內;3條地鐵環繞,11號綫南山站、12號綫南光路站(在建)、9號綫南山書城站;商業上,有海雅繽紛城,海岸城購物中心等;教育上,處於學府中學範圍內(具體以教育局為準)。
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錯配的“代價”
其實像這類“産品錯配”的房子,在新房市場上也有,比如富通九曜公館、領航城。
先說富通九曜公館,前一期開的富通上捨因為認籌和簽約數據太差,曾一度上過深圳熱搜。
去年11月,富通上捨入市,推售65套住宅,8批客戶登記,結果僅1個客戶簽約;今年1月,富通九曜公館入市,推售283套房源,據悉當天賣瞭116套(i深圳選房80套,綫下選房36套),去化4成左右,算不上理想。
項目打的招牌是香蜜湖地段,高爾夫景觀,定位豪宅。但其實嚴格來講,項目所處的地段是 福田新洲 ,該片區環境一般,附近小區除瞭君臨天下相對較新,其他都比較老舊。
至於項目宣傳的高爾夫景觀,富通上捨被前麵的九曜公館幾棟高樓遮擋,幾乎看不見;九曜公館也隻是部分戶型可看高爾夫景觀。
無論是富通上捨還是九曜公館,最多算是 剛需改善 ,拿來當豪宅賣言過其實瞭,市場成交去化已經很說明瞭問題,無需再多言。
其次是寶安的領航城,2020年11月,領秀花園L座入市,推售211套住宅,1784批客戶認籌,平均8.5人搶1套房,當天即罄。
然而到瞭五期開盤,熱度戛然而止,去年12月底,領航城五期入市,推售278套大戶型(約156-179平),117批客戶認籌,入圍比例僅1:0.42。
拋開市場冷淡的因素之外,領航城五期去化不佳,還有一個重要因素就是客戶需求與産品錯配。
領航城所在的地段為寶安西鄉,整體環境麵貌一般,1-4期因為自身的大體量,自帶學校,商業,以及主打中小戶型,客群定位清晰而深受剛需群體的青睞。
但是到瞭5期,産品戶型全是 大麵積,總價高 ,明顯偏離瞭之前的客戶群體需求,從而導緻去化成績不理想。不過好在戶型設計閤理,四房兩衛,得房率高,吸引部分剛改客戶關注。
結語
産品錯位是一個很頭疼的問題,剛需地段可以做剛改産品,隻要戶型産品做得不是太差,依然有市場,結局不至於拉垮,因為 剛需和剛改是同一類群體 ,小換大,劣換優的問題。
就怕剛需地段做豪宅,兩種不同的産品,不同價格,不同人群,這種豪宅不但賣不起價格,最後還會被價格反製, 剛需買不起,有錢人看不上 。
那豪宅地段做剛需産品呢?也有這類情況,比如作為傳統豪宅區的尖崗山,混進萬科都會四季這類剛需盤,最後賣的也是夠纍的。
所以,作為買房人, 不建議在剛需地段買豪宅,豪宅地段買剛需産品 ,這都會影響到房子未來的流通性。