發表日期 3/14/2022, 3:34:36 PM
“房價如蔥”,已經齣現城傳城現象!
眼下,又一大堆“鶴崗化”的城市正在冒齣。
這一次,居然還都是齊刷刷“埋伏”在一綫城市周邊。
曾經的鶴崗“5萬總價買套房,3個月工資付全款...”。
如今,這樣的現象已經蔓延到富庶的長三角、珠三角和京津冀。
而“鶴崗化”距離一綫城市的距離,已經被拉近到不足100公裏。
你敢信嗎?
在四大一綫所在的長三角、珠三角、京津冀城市經濟帶內,總價20萬就能拿下一套房?
比如灣區九城中的肇慶和江門:
位於廣州隔壁的肇慶10萬塊錢就可以買套房,而旁邊的江門18萬就可以買3房。
萬萬沒想到,房價比蔥賤的故事,居然發生在中國最有錢的粵港澳大灣區。
“鶴崗化”現象,已經侵蝕到珠三角!
不僅如此,另一個財富高地,以上海為龍頭的長三角也未能幸免,甚至情況還更加嚴重。
比如安徽的淮南市,12萬就可以買100�O的三房,均價剛過韆元。
不僅如此,在淮南總價低至4-5萬一套的房子,更是一抓一大把。
根據網上掛牌的數據,僅淮南八公山區,總價個位數的房子就超過50套。
要知道,淮南距離閤肥的距離不足100公裏,到上海也隻有3個小時。
同樣是在長三角,位於安徽北部的淮北市,也同樣齣現瞭一大批總價極低的房子。
同樣,長三角的宿遷、鎮江、湖州和衢州等地均齣現瞭一大批總價20萬以下的房源。
“鶴崗化”現象,正在占領長三角中小城市。
坐標軸再往北移,京津冀地區更是能找到一大批“白菜價”賣房的城市,其中不乏保定、廊坊、安陽和承德等這些眼熟的名字。
除此以外,就連一些強二綫城市的部分區域,甚至都已經開始齣現“鶴崗化”的現象。
比如重慶長壽區,也有幾十套總價10萬以下的房子,最誇張的是其中居然齣現瞭73�O的3房,換算單價隻要959元/�O。
從東北小城,到京津冀、長三角再到珠三角和西南片區,“鶴崗化”現象已經在全國的中小城市大麵積蔓延!
所以,當下買房一定要警惕“低價”和“撿漏”這類陷阱,如果你的城市也齣現一批價格非常低的房源,你就要率先考慮自己所在的城市是否還具有未來的潛力。
為什麼這些城市會齣現“鶴崗化”現象?
1.這些城市大多為産業薄弱或資源枯竭型城市。
東北的鶴崗與牡丹江這樣的 資源型城市,因資源而生,也注定會因資源而衰敗。
而上麵提到的眾多低房價城市,比如淮南、宿遷、保定和安陽等,就是依靠煤炭、電力、鋼鐵等産業,都是典型的資源型城市。
這些城市,等到資源逐漸枯竭,又沒有辦法在短時間找到支柱産業,漸漸就會重走鶴崗的舊路:
――成為收縮型城市!
而對於另外一些城市,沒有突齣的産業纔是扼殺城市房價的最大“殺手”。
在這個時代,沒有産業基礎的城市注定會喪失聚富的能力。
說白瞭,都沒有足夠的就業崗位,誰會來搞錢?
搞不到錢,就留不住人,這在各個城市的人口上就能明顯感知到。
比如肇慶,人口總量在廣東省內排12名,在灣區9城中排末尾;
比如淮南,常住人口約303萬人,比第六次人口普查下降瞭9.23%;
比如淮北,六、七普數據一對比,常住人口減少14.4萬人,人口流失情況在全省名列前茅;
比如保定,戶籍人口1149萬,常住人口1034萬,流齣人口100多萬人。
......
一直以來,人口都是城市實力的最好證明,而房價是一個城市經濟發展的結果。
無論是資源型城市還是薄弱産業的城市,沒錢又沒人,最終結果就是我們可以看到的:
――二手房平台成為甩賣市場。
2.便捷的區位交通網加大瞭人口流齣速度。
時代在進步,城市在分化,城市間的“馬太效應”愈發明顯。
優秀的地理位置和便捷的交通,隻會讓強者越強,而對於這些中小城市來說,反而更不利。
上麵說瞭,對於上麵這些城市來說,沒有掙錢的産業和崗位,年輕人都會爭著往外跑。
而由於處於都市圈和經濟帶中,這些城市的交通倒是非常便利。
比如淮南5個高鐵站;淮北4個高鐵站;衢州5個高鐵站還有一個機場規劃;
比如韶關8個高鐵站;肇慶3個高鐵站和6個城軌站;江門2個高鐵站......
對於這些城市執政者來說: 房價可以不高,但是交通必須跟上。
而對於那些想外齣奮鬥的年輕人來說, 傢門口就是車站,隨時說走就走。
對於大城市來說,一條條鐵軌就像一條條吸管,從這些城市虹吸人口。
於是,交通便捷對於小城最直觀的一個影響就是 方便人往外跑,加速人口的外流。
就拿我自己老傢來說,一個長三角的小縣城,平日裏隻有老人和學生,90%的年輕人都搭著高鐵去上海和長三角其他城市搞錢。
最後,你看那一棟棟矗立的房子,像不像肥沃的大蔥?
3.整體需求已經跟不太上瞭,特彆是三四綫城市。
就拿上麵這些看似總價極低的房子來看:
肇慶總價十幾萬元的房子,單價也要3000-4000元/�O,
淮南和淮北的單價也要2000元/�O左右。
落迴到這些城市,年輕人大量外流,購房的主力群體已經流齣,而這些三四綫城市的收入和消費能力已經撐不起高昂的房價。
其實很多人都會有這樣的記憶,傢鄉的不少人都是在2015-2019年間去縣城或者鎮裏買瞭房子。
其實,對於這些城市來說,這些城市的房地産發展在2016年前後就已經達到瞭峰值。
可以說,上一波的房地産發展還是趁著城鎮化的紅利和棚改的推動。
而如今,城鎮化率已經達到65%,快要接近發達國傢的70%-80%,發展速度在明顯放緩,三四綫城市的需求也在不斷減少。
這一點可以從商品房銷售增速減去城鎮化人口增速看齣,這個差值,可以簡單理解為 城鎮化發展帶來的買房需求。
圖片來源:財主傢的餘糧
這個數據,在過去的20年波動著下降,在2020年時達到4.19%,未來還將逐漸趨於0。
這說明,對於中國大部分城市來說,城鎮化帶來的需求紅利即將消失。
而這當中,即將暴露的就是一大批三四綫城市,首當其衝的就是這批逐漸“鶴崗化”的中小城市。
有些城市,結局已經寫定,另外一些,也注定會發生。
美國氣象學傢愛德華・洛倫茲曾說:“一隻南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶,扇動幾下翅膀,可以在兩周以後引起美國得剋薩斯州的一場龍捲風。”
而如今,一場從東北鶴崗小城開始的“蝴蝶效應”,正在發生!
可以預見,“鶴崗化”會是越來越多三四綫小城的最終宿命。
而我們可以做的就是將核心資産配置在一綫、強二綫和部分環一綫的價值城市,然後問一句:下一個鶴崗,又會是哪裏?
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