發表日期 4/5/2022, 9:06:39 AM
◎Tips:今日共 3 盤 正在登記,明細見文末
01
杭�A未來中心:有房頂格社保、無房179個月,人纔E類31個月
萬科星潮映象府:有房頂格社保、無房185個月
古墩彩虹軒:有房156個月社保、無房137個月、人纔E類32個月
……
杭州3月紅盤潮,又催生瞭一批限售房,閤計房源822套。
算上去年8月前的限售盤(隻需登記中簽率低於10%)、熱點盤、人纔限售房、及後來的拼社保限售盤, 杭州限售住宅總規模,已經超過3萬套 。
對自住客來說,限售5年也就無所謂瞭。
但對投資客、尤其是拼DD或代C炒客而言,日子就沒那麼好過瞭。至少有三座大山擺在麵前:高昂的資金成本、長期的代C人品風險和未來不確定的行情。
種種信號還顯示,等到能上市交易的那一天,或許還將麵臨一個“隱性利空”: 錯過杭州最後一波“人口紅利期”。
02
上個月,國傢發改委發布瞭《2022年新型城鎮化和城鄉融閤發展重點任務》的通知。關於戶籍製度改革,再次明確強調:
城區常住人口300萬以下城市落實全麵取消落戶限製政策 。
這不由得讓我想起去年9月的一個報道――國傢發改委副主任兼國傢統計局局長寜吉�幢硎荊�要 閤理降低超大特大城市開發強度和人口密度 。
兩個新聞放在一起,是不是可以理解為,未來城市人口發展將分兩條路走:
一、中小城市持續加強人口吸引力(如各種零門檻落戶條件);二、超大特大城市在人口達到一定規模後,將嚴控人口流入。
典型如北京、上海等城市,2021年上海常住人口僅增長1.07萬,北京更齣現瞭負增長。
說白瞭, 城市發展到一定程度,就會齣現“規劃天花闆效應” 。
比如,上海規劃2035年2500萬人,北京2035年2300萬人,且用“長期穩定在這一水平”的硬性約束錶述。而目前上海實際人口接近2500萬,北京接近2200萬,增長空間已非常有限。
所以,這些超大城市,最後往往都會設置壁壘森嚴的落戶條件(當然人纔依舊歡迎)。
那為什麼要設定一個上限呢?
道理也很簡單。 城市不可能無限製膨脹,一旦人口急劇上升或過度密集,所有資源都會成為競爭性資源,會帶來交通、教育、醫療等一係列社會問題。
這次yi情下的上海,超大人口密度帶來的諸多風險,已經發齣瞭警示。
03
杭州當然還遠未到到達這一步。
從近幾年的新增人口情況看,依然處於高速增長階段。 2015-2019年,杭州新增人口一年一台階,分彆為12.6萬、17萬、28萬、33.8萬和55.4萬 。
2020年新增人口,更暴漲到157.6萬人(浙江省第七次人口普查)。2021年也有新增23.9萬人。
不管統計口徑如何,至少從公開數據看,最近兩年年均新增超90萬人,形勢相當喜人。
可以預見,未來杭州人口仍會持續增加。但若按官方人口規劃發展看, 未來四年 (2022-2025年), 可能是杭州最後的“人口高速增長期”瞭 。
去年6月的《杭州市人口發展“十四五”規劃》,發布瞭幾個數據:
預計2025年杭州常住人口1370萬;預計到2035年,全市常住人口總量達到 1500 萬人左右。
而統計數據顯示, 2021年末杭州常住人口已經突破1200萬,至1220.4萬人。按城區常住人口算,已進入特大城市行列。
規劃人口和實際人口一對比,可發現兩組有趣數字。
一是: 2026年到2035年這十年,杭州年均新增僅13萬人 ;二是: 2022-2025年這四年,杭州還有150萬人的增長空間,相當於年均37.5萬人 。
年均37.5萬人,看著規模不錯,但已明顯低於2019-2021年的平均值(78萬)。
從時間節點看, 在亞運會結束的前後4年,杭州人口增速會迎來最後一個高峰 ,隨後放緩,進入平穩期。
未來杭州人口增速放緩,從去年下半年取消大專落戶(更注重人口質量,提高門檻),及不斷走低的生育率(自二胎放開後,2017年杭州峰值1.47%),也可見端倪。
同時官方也錶態,維持高增長難度很高,杭州也不想重蹈過去大城市擁擠、嘈雜、汙染的老路。
04
房地産“短期看金融、中期看土地,長期看人口”。
人口對樓市的加成作用,毋庸置疑。曆史也錶明, 那些人口增長快的闆塊,更易成為樓市明星 。
比如過去幾年大紅大紫的未科、奧體和國際濱等,所在的餘杭、蕭山和濱江區,恰恰是人口增量最多的行政區。
所以,人口增速下降於樓市而言,肯定是一個需要警惕的X因素。 2025年前交付的房源,還能趕上最後一波人口高速紅利;2025年後交付的,或許就與杭州“最好的時代”漸行漸遠。
不過要論風險,還是杭州這3萬多套限售住宅。
按照一兩年的交付等待期、和自産證拿到限售5年, 絕大多數房源2027-2029年纔能交付。等到齣貨的時候,杭州人口紅利早已漸近尾聲。
的確,限售房也是分三六九等的。買到江河鳴翠、丹楓四季、SKP和杭州壹號院等紅盤,至少有豐厚的倒掛安全墊、或者規劃的宏大敘事,足可抵禦時間帶來的各種風險。
但 如果是去年8月前的那批調控小白鼠,結果可能就隱憂頗多瞭 。
去年上半年,杭州樓市處於高燒狀態,又不用拼社保,大波投資客無腦衝進去,造就瞭一大堆限售盤,包括不少郊區盤和倒掛若有若無的雞肋盤。
具體樓盤名單我就不說瞭,可以查看此文:《新政首日,杭州711套二手房立刻降價!再心疼“限售雞肋盤”兩秒鍾》。
試想一下,除瞭高昂的資金成本、代C風險,房東還要麵臨接盤俠大減,前路險阻重重。
05
從全國城鎮化率的速度看,到2025年前後,城市化浪潮大概率也會結束。
據國傢統計局數據,2019年末全國常住人口城鎮化率首次突破60%,並在2020年升至63.89%。到2021年末,再次提升至64.72%。 距2030年70%的城鎮化率目標,僅剩5.28% 。
按過去幾年穩步提升的水平,也就三五年的時間,就可提前實現目標。
從全球的規律看,當一個國傢的城鎮化率處於30%至70%的區間時,一般發展增速會處於較快水平,之後就會進入緩慢階段(我國相比2013年前已明顯放緩)。
所以,盡管離發達國傢80%以上的城鎮化率,還有不小距離,但高速增長期,估計也就這幾年瞭。 5.28%,按14億人口算,意味著還有近7400萬人從農村走嚮城鎮。
按每戶三口算,他們還需要近2500萬套。套均100�O換算,需新建25億�O商品房。
以近幾年全國商品房銷售規模倒推,輕鬆滿足。
過去5年(2017-2021年),全國商品房銷售麵積,分彆高達16.94、17.15、17.16、17.61和17.94億�O(麵積、金額雙雙新高),不到兩年就夠瞭!
再對比一下人均住房麵積,我國更已不遜發達國傢 。早在2018年,就有數據顯示人均達39�O,超過匈牙利、英國和韓國等,僅次於地廣人稀的北歐和美國。
一方麵是商品房銷售規模持續高位,一方麵是城市化率減緩(進入老齡化),怎麼能不居安思危?
迴到 杭州,2021年末城鎮化率高達83.6% ,已媲美發達國傢。雖然還有雲城、三江匯、錢二和大江東等廣袤土地需要填實,但人口紅利肯定會不斷減弱。
不過,如果我們連yi情何時結束都說不清,七八年後的事也不用太焦慮,過好當下每一天最重要。
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文�O麥格
編輯�O二叔
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部分圖片來自網絡
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