NO.01大王 我在金融街 大王說｜大興舊宮闆塊值得入場麼？（1） - 趣味新聞網

NO.01

大王， 我在金融街，男朋友在亦莊上班，北京社保已經滿5年瞭，首套，目前住在舊宮這邊，考慮100平左右的戶型，首付預算240-250萬，男朋友有副業，月供方麵基本沒什麼壓力。

看過閤生me悅95平米的邊戶三房，戶型我們是比較滿意的。

但有兩個問題，我們平時都比較忙，很少關注市場，想問一下大王，德茂這邊的價格都已經 6.2-6.3萬/平瞭，價格算是高點嗎？

去年貫通的地鐵8號綫，未來會不會給這個闆塊帶來更多的價值？

――――――大王有話說――――――

大王：

關於這個區域，大王覺得還是挺有意思的。

整個舊宮，包含瀛海+德茂+接近四環的德賢路沿綫在內，關鍵詞都是 “輪迴” 。

大王拉瞭過去10年的新房項目，發現這個闆塊8年前，樓麵價就已經達到瞭3.6萬/平的單價瞭，這個項目就是花語金郡，售價最高的時期是2017年初，洋房衝到瞭7.9萬/平，之後慢慢價格開始衝高迴落，後來也賣不動瞭。

而這個花語金郡幾乎就是舊宮闆塊的縮影。

2016年-2017年初，齣現瞭龍湖天朗、德賢公館等不少有記憶點的改善盤，這個闆塊也憑藉著德賢快速路和南海子的優勢，一下子成為瞭 朝陽改善外溢的首選 ，給大傢建立瞭一個價格認知：

6-8萬。

但具體值不值8萬呢？大王認為前幾年的價格純粹是大風給吹起來的，改善的支撐度不足，學校、商業配套都欠缺是有瘸腿的。

而且，2017年限購之後，這個區域不管是價格還是齣貨量，都下降瞭不少。

直到舊宮的瀛海闆塊開始供應，迎來瞭一段著名的 中海時光 ，從瀛海府開始高效去化瞭三個剛需項目。

幾次熱銷也徹底改變瞭闆塊瞭邏輯，舊宮五環外，徹底代入瞭 首置 的定義。

至此，舊宮闆塊的一個輪迴結束。

和錦誠園，則是新輪迴的開始。

6萬+的單價，做瞭大戶型，想定位為改善，但大幾百萬的價格，對已經形成首置印象的闆塊來說，購房者是很難買單的。

不過和錦誠園幸運的是，隨後齣來的熙悅雲上定價7萬/平，直接突齣瞭和錦誠園的性價比，加速瞭這個項目的去化。

和錦誠園鳥瞰圖

但不管是否有價格限製，這個片區的均價都維持在 6.2萬左右 。

我的想法，短期來看德茂這塊從前兩年的5.5萬/平，跳到6.2萬/平已經很努力瞭，畢竟周邊確實沒什麼有力的規劃。

不過從長遠來看，周邊是連片的城鎮建設用地，而且還有很多空地沒有開發，所以是有一定增長空間的，有發展，有人口，就有未來。

熙悅雲上鳥瞰圖

至於8號綫，其實有點類似於“南中軸觀光綫”，沒什麼聚集性的産業，真正的工作區還是泛國貿圈。

這個時候就要對比一下，誰到國貿更方便瞭：

朝陽綠城沁園，31min；亦莊萬科東望，33min；德茂周邊43min。

以上都是直接從地鐵站拉的的通勤時間。

所以8號綫的整體價值還是偏弱的。

有總比沒有強，至少單從軌道交通這一點看，閤生me悅是德茂這三個新盤離地鐵站最近的項目，你去金融街坐地鐵也方便。

NO.02

大王好 ，我是京戶首套首貸，400萬預算，需要賣掉老人的房子，考慮南北通透的兩居，傢裏老人在瀛海，所以買的小房子要離老人近一點。

以後是不是要步入婚姻也不一定，房子還是要再挑仔細一點，閤生me悅和沁園的小戶型都看過瞭，me悅的戶型ok，品質更信任綠城一點，但戶型真夠差的。

我是個宅女，南海子公園體驗感對我來說不重要，要園林還不如去南方買房。

所以想谘詢一下，這兩個項目未來哪個價值更高？

南城德茂附近還會有什麼發展嗎？

如果是這兩個項目，您更推薦哪一個？

――――――大王有話說――――――

這兩個對比，大王認為還是沁園未來價值更可觀一點。

但沁園確實是個不爭氣的，好好的五環區位、還臨鐵有配套，就是戶型做的真是不咋地。

不過據大王研究，也是被高標準拿捏瞭，南側小地塊貢獻瞭，北側大地塊強排的很難受，東邊有兩棟高層，西邊還有寫字樓。

而閤生me悅恰好相反，産品舒適度是亮點，周邊配套和發展就要弱一些。

閤生me悅鳥瞰圖

所以你要問未來預期，那還是沁園要好一些，畢竟還有旁邊7.1萬的産品在抬轎子呢，預期肯定是有的。

德茂這個價格真的已經很努力瞭。

有朋友會說，靠近四環的位置，中海今年不是還拿瞭一塊地麼，真賣到7萬+不也有可能麼。

能不能是中海的事，但跟德茂還是有著距離的，短期抬升效果不會太明顯。

至於德茂闆塊的發展，還是要看亦莊新城對舊宮的規劃定位：

綜閤配套服務區

其實基本就給舊宮定義瞭，高精尖産業還是亦莊核心區的，舊宮就是負責一些配套服務+一些可能發展起來的電商等産業。

像我上邊迴答的問題一樣，有成片的空白區還待建設，肯定是會有發展的，但至於多值錢的産業，目前還看不到。

而且舊宮這個闆塊，是屬於靠近朝陽區的大興北部，但目前被劃分到瞭亦莊新城管理，又算是亦莊的最北端。

品齣點感覺來沒有，是不是有點三區邊界的意味，這可能就不太好，畢竟邊界地帶，都容易被遺忘，或者靠後發展，這也能理解，誰不願意先把自己的中心區搞起來呢。

基於這樣的定位，舊宮（德茂）能走多遠，還是看大腿-亦莊核心區有多粗。

NO.03

您好， 我和愛人現在住新宮附近，是個小兩居，現在考慮改善戶型。

不過我們年紀比較大瞭，不考慮貸款瞭，隻能賣房買房，總價預算700萬左右。

對我來說環境是第一位的，所以鎖定在瞭南海子附近，去年看過和錦誠園的房子，對這個房子還是比較滿意的，但當時覺得貴沒買，現在糾結瞭一圈還是準備在這個片區買房瞭。

不過，這個周邊目前除瞭南海子基本沒什麼配套，現在想跟您瞭解一下， 這周邊有沒有什麼靠譜的配套規劃，尤其是商場和醫院這兩個？

――――――大王有話說――――――

大王：

你說的對，目前這個區域其實更偏嚮剛需，改善屬性中隻有交通和公園是優勢。

商業配套未來還是有希望的，就在德賢路沿綫世界之花廣場的位置，有個愛琴海購物公園，引進盒馬和一些主力店，更貼近中産的生活，不過麵積過大，我去的時候，還有很多空間都沒有租齣去，但總體是比世界之花要好的。

隻是也沒有地鐵加持，距離德茂直綫距離大概4公裏需要，駕車前往。而且沒有地鐵的大體量商業未來如何也不好說。

再有就是中海在瀛海站附近的6萬平商業瞭，基本也是3年之後的事兒瞭。

最後項目附近，東側有商業用地，不過還沒拿齣來，還要再等等看。

至於醫療方麵，德茂地鐵站南側有個 北京市大興區中西醫結閤醫院 ，是個三級醫院，一般病痛肯定夠用。

其它方麵，還有亦莊的同仁醫院是個三甲醫院，最厲害的科室是眼科。

中老年人估計對心腦血管的科室比較在意，大王留意過，最頂級的還是的駕車40多分鍾，到阜外醫院和安貞醫院瞭。

其它再具體就得看看個人的要求瞭。

以上就是舊宮闆塊的第一篇。

大王注意到大傢的留言，發現大傢關注的區域都很分散，所以為瞭縮短大傢的等待時長，準備爆肝碼字。

後邊還有西紅門、昌平南、金盞等等大傢問到的闆塊，會陸續上綫，關注大王，給你最真實的闆塊點評。