一、房屋價值評估的主要方法房地産評估是一項專業性很強的工作 隻有做到科學、嚴謹、細緻 房屋價值評估法律依據閤輯 - 趣味新聞網

一、房屋價值評估的主要方法

房地産評估是一項專業性很強的工作，隻有做到科學、嚴謹、細緻，纔能得齣比較閤理、準確的評估報告。從目前全國各地的一些做法看，主要的評估方法有市場法、成本法、收益法、假設開發法等以下幾種：

1．市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地産進行比較，對這些類似房地産的成交價格做閤理的修正，以此估算估價對象的客觀閤理價格的方法。類似房地産是指與估價對象處在同一供求範圍內，並在用途、規模、檔次、建築結構等方麵與估價對象相同或相近的房地産；

2.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，扣除摺舊，以此估算估價對象的客觀閤理價格或價值的方法；

3．收益法是根據被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當的資本化率將其摺現到估價時點後纍加，以此估算估價對象的客觀閤理價格或價值的方法。

4．假設開發法是預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀閤理價格或價值的方法。對被徵收房屋運用假設開發法求取熟地價值（指已做補償安置的城市空地價值）的目的是對市場比較法和成本法得齣的拆遷房屋貨幣補償金額進行驗證。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條規定：“注冊房地産估價師應當根據評估對象和當地房地産市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地産有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地産有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，閤理確定評估結果。”

總體而言，房屋徵收最適宜的辦法應當是市場法，本條規定的“不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格”即主要體現的是市場法所得齣的結論。

注：上文中“本條”指《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條。

（摘自江必新：《國有土地上房屋徵收與補償條例理解與適用》，中國法製齣版社2012年4月齣版，第189-190頁。）

二、房屋價值評估的程序

（1）接受評估任務。指房屋作價評估的具體工作人員，接受上級主管部門或委托單位的委托開展具體評估工作。接受評估任務時，應弄清徵收項目的地點、範圍、時間要求、方式方法，辦妥有關手續（主要體現在《國有土地上房屋徵收評估辦法》第4至8條）；

（2）評估前的準備。指以充分完備可靠的實際資料為基礎，準備好産權登記資料、房屋建築資料、土地資料等必需的資料；

（3）現場勘查。指評估人員對被徵收房屋的各項技術資料進行現場測定的行為（主要體現在《國有土地上房屋徵收評估辦法》第12條）；

（4）資料的綜閤和分析。其目的是閤理地確定被徵收房屋作價補償的基本數據，為補償工作提供可靠的依據（主要體現在《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13至15條）；

（5）編寫評估報告。指評估人員綜閤被徵收房屋資料，提齣作價評估意見，具體確定被徵收房屋價格的重要過程。一般可以采取錶格形式和文字形式兩種。在具體工作中采取錶格形式的評估報告比較簡單方便，一目瞭然，但遇到較復雜特殊的建築物難以在錶格內錶達清楚時，應采用文字形式的評估報告把評估中的全部內容錶達清楚詳盡（主要體現在《國有土地上房屋徵收評估辦法》第15至19條）；

（6）評估復核和審批。指在評估工作人員完成評估工作後，由復核人員到實地進行復核，復核後報審批人員進行審批。審批人員認為有必要，可以請評估工作人員或者復核工作人員作齣解釋性說明，以免發生失誤。評估的復核人員與審批人員應對已完成的各種成果資料負責（主要體現在《國有土地上房屋徵收評估辦法》第20至25條）。

上述程序隻是粗綫條的勾畫，具體的評估機構的選定、評估報告的公示和送達等相關程序體現在《國有土地上房屋徵收評估辦法》及其他相關規定之中。

（摘自江必新：《國有土地上房屋徵收與補償條例理解與適用》，中國法製齣版社2012年4月齣版，第190頁。）

三、房屋價值評估法律依據閤輯

第十九條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以嚮房地産價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以嚮房地産價格評估專傢委員會申請鑒定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門製定，製定過程中，應當嚮社會公開徵求意見。

第二十條 房地産價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市製定。

房地産價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得乾預。

2 .《房地産估價機構管理辦法》

第三十二條 房地産估價報告應當由房地産估價機構齣具，加蓋房地産估價機構公章，並有至少2名專職注冊房地産估價師簽字。

第十三條 注冊房地産估價師應當根據評估對象和當地房地産市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地産有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地産有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，閤理確定評估結果。

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