北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議403 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

我是外地來京人員，不熟悉北京，首房首貸，目標是兩居室，包含稅費的首付170-180萬元，總價預算在500之內，月供可承擔。工作在朝陽區，暫不考慮學區，自住+保值為主。

目前看瞭興隆傢園，柏林愛樂和保利嘉園附近，不理解的是為什麼柏林愛樂的房價倒更貴？另外就是都說保利嘉園的質量不好，是真的嗎？還有就是十裏堡和八裏莊一帶的老小區是否可以考慮？有沒有什麼禁忌？

A：

1、外地來京人員，怎麼有點兒彆扭似的，一般新聞裏纔用這詞兒，沒必要這麼稱呼自己。

2、180包括稅費，那肯定是500之內。常規得留齣至少十多萬，按20萬算吧，那還剩160萬瞭。理論上能買450的，實際上不好做到，350上下就差不多瞭。所以這預算偏高瞭，讓中介給重新算吧。如果是保利嘉園這種保障房的話，弄不好還有綜閤地價款，或者不是滿五唯一的，那總價就更低瞭，都得一房一議，彆輕易交定金簽約。

3、柏林愛樂是純商品房。當然最開始也是安置房定位，李嘉誠投資的，後來他覺得不賺錢就放瞭鴿子，項目成瞭爛尾樓。最後隻好由施工方北京城鄉接手，修改規劃開發成瞭商品房。施工方當開發商，贏是雙贏，連施工費帶賣房利潤一塊兒賺。但如果輸瞭也是雙輸，連施工費都沒人給。

所以城鄉集團挺下工夫的，請瞭德國的設計所，從定位到質量都挺好。項目規模又大，60萬平米呢，收的物業費多，也相對好維護。所以在常營也算保值不錯的。

房價貴得分給誰比瞭。草房周邊的幾個小區本來就是保障房，質量不算差，戶型也還不錯，隻是肯定品質不會太高而已。現在看著價格低，當時的價格更低，這保值就算不錯瞭，沒有落後大盤。也是因為幾個小區的規模大，再加上北京像素這麼個神盤，促進瞭小型配套。還有學校也挺好，北京保障房中級彆最高的。這都給保值提供瞭支撐。

4、興隆傢園沒比柏林愛樂價格低吧，隻是在五環內不算高而已，升值有點兒慢。主要是塔樓多，這些年不是太受追捧。也不是純商品房小區，迴遷房和安置房都有，影響瞭一些。最早這裏和北邊同時期的幾個小區都差不多價格，現在明顯低瞭點兒。自住為主的小區，作為次選吧。

5、老公房沒什麼禁忌，盡量選房齡彆太老的就行。1990年之後的受貸款限製相對小，流通性也就好點兒。優勢就是保值好，租金也較高，劣勢就是齣手的時候慢點兒。其他沒什麼。

6、這先看自己的預算吧，然後再說哪裏閤適。在不談預算的情況下，首選柏林愛樂，次選老公房。

僅供參考。

二、

Q:

現在北京人，尤其是剛需改善人群，之前因為財力不足和學區需求，手裏有兩套房子都不理想。因為限購，隻能賣房置換，但市場不景氣，又賣不齣去。難道這樣就陷入死循環，隻能等孩子18歲瞭嗎？這對剛需公平嗎？辛苦工作這麼多年，臨近退休，連套大房子也住不上，萬一哪天突發疾病，這輩子就永遠實現不瞭樂居夢瞭，多麼遺憾啊！既然這種需求是閤理的，政策為什麼要限製這部分需求？這公平嗎？北京會為瞭這些改善型剛需放開限購嗎？

A：

1、公平，肯定不公平啊。但既然是調控，那就必須是針對大多數人群。北京的房子這麼貴，又沒有深圳那種活躍的金融氛圍，尤其是提齣“房住不炒”之後，至少從2017年至今，幾乎沒什麼炒房客瞭，所以大多數都是剛需剛改。沒辦法，每次調控都是名義上打擊炒房客，實際上都是壓製大眾的需求，這樣纔最有效果。

2、放開限購，有可能，但前提肯定是經濟下行到沒其他辦法救市的程度瞭。比如近期外地有的中小城市就放開瞭，而且是行政（限購）、財政（降稅）、金融（提高貸款比例）三種手段全放寬。

可北京夠嗆，需求太旺盛，這麼壓製著也沒降低多少成交量。都不用放開限購，稍微放鬆點兒信貸就成交量上漲。北京政府又不缺錢，大概率不會著急放開限購。

3、還是盡量賣房置換吧，一般不建議用孩子的指標。現在的限購政策是隻要沒貸過款，賣掉名下房産後就恢復首貸資格，但以北京的情況，說不好以後會不會加碼。如果以後規定隻要有過房産交易記錄就算二套，那孩子的首貸資格就算浪費瞭，不劃算。

所以能用自己的資格就盡量，把孩子的留著，以後他有自己需求的時候或許能發揮更大的效力。

僅供參考。

三、

Q:

我準備買團結湖區域的，我在農展南路北側上班，走路上班，媳婦暫時開車去順義上班，未來也會調整到朝陽上班，所以自己認為比較閤適。選房很睏擾，環境好的水利局宿捨2層手槍房貴，也不著急賣。

遠一點的水碓子東路樓層高5層還有個4層的眼鏡房，樓層戶型如何選擇，中介如何選擇，明顯感覺中介就是著急買房。學校：呼傢樓中心小學，團結湖小學，剛結婚，暫時不太考慮，考慮上班近，考慮不賠，因為聽說五環外的盤未來肯定比三環邊老房子漲得快，因為疏整促，因為貸款政策。

A：

1、樓層戶型如何選擇，樓層選四層的唄，戶型沒到現場我說不齣什麼。自住用房還是憑個人喜好選吧，我一般隻能從投資角度分析。房源的個體差異太大，一房一議，沒有標準方案。

2、中介如何選。懂一些的話就選小中介，費用最低的，自己懂也就不怕忽悠，無非是獲得個房源和過戶而已。不懂的話就選大中介，費用高但服務好，安全性也高。

中介著急買房，什麼意思，賣房吧？人傢就靠這個掙提成呢，當然著急快點兒成交瞭。價格對於他們來說無所謂，隻要能快速成交就行。這無可厚非，誰傢做生意也不願拖著啊。

3、都算不上學區房，沒什麼溢價，朝陽沒有太多的學區概念，居住的性價比都挺高。

4、五環外的比三環老房漲的快，未必。得看什麼闆塊什麼産品，五環外跑輸大盤的多的是。市區的優勢就是穩妥，尤其東三東四的老公房，肯定是跟隨大盤，因為本身就是大盤的最基礎部分。老房的劣勢就是流動性弱，房齡太老的有可能貸款受限，齣手的時候掛牌期長。

五環外的成熟闆塊的優質小區還行，新區闆塊的說不好，賭一把的事兒，贏瞭皆大歡喜，輸瞭長期站崗，跑輸十多年的多著呢，看運氣瞭。這還是說具體的吧，討論這種宏觀的沒什麼意義。

5、這還是先明確思路吧，先定闆塊再說小區，最後是具體房源。

僅供參考。

四、

Q:

孩子在海澱五棵鬆附近，在航天二院上班，離武警總醫院最近，想剛需買房，買哪個位置的比較好啊？謝謝，最近也留意瞭一下房子，孩子比較偏嚮玉海園，房子相對比較新，還有一個重點小學，我也這麼認為。可是我們的首付250左右吧，有介紹田村的，房子相對新，價位便宜點。他跟前的房子基本都是老房子。

總目標價600左右可以嗎？想先租齣去，之後自己用。上班近，將來孩子上學問題也能解決。首套首付資格。上班六年，公積金貸跟年限有關是嗎？剩下的商業貸，加租房，月供一萬七八沒問題。

A：

1、250萬，包括稅費瞭沒有？就算不包括稅費也買不到600的，最多550，貸款不會超過300。理論上可以多貸，但現實中不好操作，稅費也不劃算，這看房時讓中介給算賬吧。

2、二院是國管公積金，和年限沒什麼關係，起步就是70萬，有兩年基本都應該能貸滿瞭。額度為賬戶餘額的10倍，一般最高120萬。

月供1.8萬，包括房租沒有？常規來講，300萬組閤貸在1.6萬多點兒，25年期。

3、常規建議是如果還沒小孩，可以先買在田村，沒什麼溢價，就是個海澱學籍的價值，所以居住的性價比更高些。保值情況也挺好，肯定不落後，還或許有學區提升的利好。如果已經有小孩快上學瞭那就買玉海園，學區溢價也不算多高，學校挺好，全中國級彆最高的。

但如果買學區房齣租的話租金偏低，玉海園估計也得低個20%左右，讓當地中介給算一下，北京平均值是700，超過800就不太劃算瞭。玉海園估計在8/900，而田村像蘭德華庭的一般都700多，大戶型的纔過800。

4、所以這看自己的主要需求，注重自住在田村選，性價比高些，注重學區再看玉海園。兩邊的保值都差不多，隻是這兩年是高峰期，如果孩子上學在2025年之後的話現在買學區房早點兒，有可能到時候學區房價格受供需影響。

5、總之先讓中介給算算賬吧，多看幾套房。直接告訴他們資金情況，讓他們匹配房源。

僅供參考。

五、

Q:

單身女，北京西城區集體戶口，央企工作。在稻香湖附近，首房首貸，鑒於償還能力，隻貸公積金，總預算430，不含稅費。保值自住通勤，網上瞭解，沒有實地查看，準備在昌平龍澤龍華園上車，能入手六七十平米的小兩居，其他小區要麼夠不上，要麼朝嚮不好，是否可行？章哥有什麼建議，有哪些推薦闆塊小區？給章哥添麻煩瞭，謝謝章哥！龍華園是95年的房子，沒有電梯，隻能夠到這個小區。2000年以後的基本夠不著。

A：

1、龍華園，430萬的兩居，網上看的。能買到當然閤適，不過既然看朝嚮瞭，樓層注意瞭沒有？還有是否為滿五唯一？龍華園兩居中70平的不多，80平的多，網上的信息是真的，但也有不少是無效的，還是以現場為主吧。

小區和闆塊都沒問題，迴龍觀保值一直挺好，跟隨大盤，不吃虧不占便宜，這麼多年一直這樣，挺穩妥的上車盤。

2、其他的就看西三旗，畢竟是海澱區，和迴龍觀相比就是有可能得到學區的利好。之前的保值也都挺好，學區溢價也很低。就是價格高瞭點兒，兩居不太容易，看看吧。其他的房齡新的看南邵，保值居住什麼的都挺好，就是遠瞭點兒，也看看吧。彆太相信網上的房源，以現場的為準。

僅供參考。

六、

Q:

本人豐台戶，彩虹城1套二居，屬非首套非首貸。方莊上班，大孩廣渠門外文匯初三（馬上畢業），小孩24年入學。現麵臨改善3居需求，另兼顧小孩東城學區及以後大孩小孩上學地鐵交通。

綜閤考慮這些因素，去年下半年開始重點關注瞭東花市/廣渠門/方莊一帶，總價含貸1500左右（視情況可調整至最高1800）的3居。如東城東花市富貴園/棗苑/本傢潤園等，廣渠門幸福傢園/保利薔薇/水上華城等（缺點是有點貴）。豐台方莊時代芳群/璞緹/紫芳三區等（缺點非東城無學區）。考慮以後到退休都很難再有置業機會，所以謹慎猶豫至今沒有下手。

請教您如下：

1、已經猶豫半年多，似乎去年年底是更好時機，現在趨勢寬鬆馬上小陽春。請問入手時機是現在，還是再觀望等下半年大孩初中畢業高中定下後選交通方便/就近位置？

2、本人活動範圍局限因此隻關注瞭以上三個片區，請教以上片區中哪個是您比較推薦的，或者根據您專業眼光，長遠考慮是否應該跳齣這些片區有其他推薦？西城陶然望京東壩等等（總看到信息說望京東壩海澱那裏的房子升值保值，南城除麗澤外都差）附近新房有看過天壇府但交房遲趕不上入學，永定府中信城更指望不上。

3、考慮升值保值，是留著手上彩虹城2居？還是可考慮將手上的彩虹城二居齣售，以增加購買資金，置換成更具價值的兩套房（3居居住+1小房占坑齣租）？比如曾經考慮過改善成時代芳群（交通方便）或方莊璞緹/紫芳3區的三居用來居住，另外在東城找個一居或小二居學區占坑用來齣租。

A：

1、去年先是央行發話，十月份開始就信貸放鬆瞭，成交量隨之上漲，之後又是發改委喊話促進房地産，全國不少城市都放鬆瞭管控。M2又快到10%瞭，增發瞭這麼多錢送得有一部分進入樓市吧。

到現在小陽春算是比較明顯，我也不知道下半年會怎樣，北京房價至少不會降吧。準備好瞭就盡快，摺騰完也得夏天瞭。而如果下半年開始，弄不好拖到年底還又有政策瞭呢。

2、我要選，不考慮學區的情況下那當然是紫芳園瞭。首選璞�v，然後看三區。當然這裏是豐台，還是兩區交界，那保值都挺好。至少之前挺好的，以後大概率也會延續。

但既然二孩2024上學，學區怎麼解決？四中雖然不錯，那和東城的整體資源也不好比啊。都兼顧的話就買東城的唄，溢價率都差不多，這麼高總價的相對溢價還低呢，也比總價低的普通學區房穩妥一些，受學區的影響小。

學區我不好建議，隻能傢長定。望京這些年升值最好，東壩的幾個商品房也超瞭大盤。海澱分地方，五環內多數都是普通走勢，西二旗清河一帶好的多。麗澤漲的也不少瞭，這會兒價格都高瞭點兒。天壇府肯定趕不上，新房一般都得交房幾年後，派齣所核定完門牌什麼的纔能由教委劃片兒呢。

3、房子是用來住的，有升值的打算就一次到位唄。彩虹城普通，之前也沒怎樣，自住閤適，純投資一般。其他沒建議瞭，還是考慮好注重什麼吧，學區、自住、改善、保值、新房、時機、占坑、投資，什麼都要兼顧，不容易。兼顧的太多瞭，我做不齣十全十美的方案，不好建議。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！