按：今天我們不聊乾貨 不聊常識 狹路相逢勇者勝 一位菊廠碼農的舊改逆襲之路… - 趣味新聞網

按：今天我們不聊乾貨，不聊常識，也不聊項目，聊點題外話；自這兩個星期以來，有不少菊廠人來項目掃貨，通過和他們聊天，我嘗試著瞭解他們愛搞房子背後的故事。

老實說，在工作上我挺害怕與菊廠人打交道的。

我工作的第一傢公司是菊廠的供應商（某國企旗下的公司，與菊廠同時期開廠的）。第一次接觸菊廠人，感覺他們特彆的拽，特彆的煩人，特彆的不好打交道。從來都是：隻有要求，沒有解釋；在公司那幾年，幾乎都是在被追貨，被改計劃，被開會，被批鬥中渡過。

再次與菊廠人打交道大概是我轉行做地産的頭幾年，記不清瞭，隻記得他們是菊廠人，難纏的菊廠人！那次我對他們印象是，邏輯嚴密，精於分析。對我們所說的利好，規劃完全不相信，且對中介極度的排斥。也難怪，那時候我們賣房子全靠吹牛逼，毫無專業可言。

時至今日，我成為一個閤格的地産人，早已不需要靠吹牛逼來賣房子瞭，但在與菊廠人打交道這件事上，多少還是有點怵的。這幾天項目到訪瞭幾十批客戶，有近半是菊廠人，從最初的緊張到後來的淡定，甚至還能與之開開玩笑。我和其中一個客戶（為方便理解，我稱他為A先生）聊天：

我問A先生：怎麼會想到買舊改指標的，買商品房或者做其他投資會不會更好呢？

A先生說：很簡單啊，因為深圳舊改項目，是他實現逆襲的最佳路徑。我不明所以！

他點燃煙，慢慢說道：你們看我在菊廠挺風光的，中層乾部，百萬年薪，周遊世界，還有傳說中的股票，看著還行，但離財務自由還是相差得太遠瞭，說來你可能不信，我早幾年還在深圳與臨深之間穿梭呢，後來加班越來越多，壓力越來大，越來越厭煩每周花8小時兩地穿梭，纔全傢搬遷到深圳的。

我錶示不解，按A先生的條件，在深圳有十套八房都是正常的事兒，為什麼還臨深兩地穿梭呢？

A先生說，應該是受海外工作經曆影響吧，在海外近10年的那段時間，正是國內房地産最好的時候，因為在國外，對國內狂奔的地産缺乏深切的體會，錯過瞭很多絕佳的機會，其實那個時候在南山首付個幾套房，完全是沒有問題的。但他卻選擇瞭100萬全款買瞭臨深某地的整層頂復，他說現在想起來都覺得要吐血。

2015年迴國後纔深切的體會到深圳房地産的瘋狂，幾乎所有人都在談論房子，房價更是水漲船高。在這個熱衷於“搞錢”的城市，人心都得很浮躁，大傢都想通過炒房賺錢。

他自然不例外，剛從國外迴到深圳菊廠那段時間，每到周末就跟同事四處看房，連續打新搖號都不中，急得差點連惠州都要下手瞭。最後在匆忙與恐慌之中，在觀瀾某盤定瞭首套，當時的觀瀾又破又舊，地鐵還在規劃中，周邊的舊改基本上還在傳說中，盡管各種不喜歡，但他還是很慶幸能擠上車。

A先生問我，能不能理解那會的瘋狂？

我說，我是曆經者！

我問A先生：按我的理解，菊廠人對於舊改指標拆遷房、小産權等物業，接受度並不高的啊？

A先生說，一開始，他也特彆不理解舊改投資，心裏也有特彆多的疑慮。明明開發商要賠商品房，可為什麼還有村民願意低價賣掉呢？網絡上很多大V，甚至律師，都在講小産權、拆遷房的各種陷阱，政府也一直在打擊小産權房買賣，可為什麼還有那麼多人買呢？商品房限購如此嚴格，為什麼舊改迴遷房卻可以不限戶口、社保、名額，甚至不受限售政策限製呢？還有諸如安全、開發商、政策、環境等潛在風險因素問題等等，內心也是非常抗拒的！

但看到身邊的同事都有買入，跟同事去看得多瞭，再上自己慢慢的對舊改類物業的深入瞭解纔發覺，事實上，深圳對於城市更新是有一套非常完善的流程，之前所有擔心和疑慮，隻要用點心去做功課，都能找到答案，網上所傳大多都道聽途說的以訛傳訛，事實上，並沒有聽說誰真正的遇到過！

我對A先生說：聽你的意思，你應該也算是舊改類非標物業的資深玩傢瞭吧？

A先生笑著說，資深玩傢不敢說，也就小小試瞭一下水，比如，觀瀾大布頭的、橫坑鴻榮源、田背保利的、恒大嚮南的、寶安河東的，這些都已經簽瞭約，有過渡金收的，這部分最省事，坐等迴遷就行瞭。另外還有部分剛剛權完確的，像楠木奢村這裏的，還有花伴裏的，這部分稍麻煩一點，還不能簽約收樓，要自己去放租及找人管理。

今天掃的這幾層，還好你們包租，也省瞭不事兒，就等確權簽約即可。

我非常驚訝說，原來A先生持有這麼多舊改的物業的啊？A先生意味深長的看瞭我一眼，問：多嗎？我們那已經實現財務自由的同事，哪個手上沒有個十套八套房子外加上韆平舊改物業的？我既然錯過瞭地産盛宴，說什麼也不能錯過舊改這土地紅利的最後晚餐瞭。我本預計兩年內要增持達到2000平以上，但目前看來，比較難瞭，一是政策收緊，二是有價值的標的越來越少瞭。

我復問A先生：你們菊廠是不是除瞭房子之外沒有其他的投資渠道瞭？

他說，身邊好多同事都炒股票、買數字貨幣、P2P、私募、基金等，但真正能笑到最後的沒幾個。他從2007年開始玩股票基金，再到2017年開設港股，各種概念沒少鼓搗，前前後後投瞭近百萬，最後都所剩無幾，那港股更是慘不忍睹，現在連帳號密碼都忘記瞭，由它自生自滅吧。一路投資，磕磕碰碰，輸多贏少，以上百萬學費換來的結果就是自己不適閤金融投資。

他說，看看同一時期進廠的同事，真正靠金融投資來實現財務自由的同事還是少數；思想開放，消息靈通的同事，基本上都實現瞭財務自由，過度保守，信息閉塞的還是為傢庭的二套苦苦奮鬥的大有人在。為什麼同在菊廠十幾年，財富差距那麼大？

這裏麵，固然有能力和機遇的客觀因素，但投資的重要性不言而喻。任何投資都有風險，所謂風險就是不確定性。他曾經跟一位已退休可以完全“躺平”的同事交流，每個人對風險的接受程度很不一樣。這個世界上，80%的人偏嚮看得見的穩定收益，收益率再低都沒有關係，拒絕任何風險，隻有20%的人能接受一定的風險，但有機會獲得數十倍於銀行收益的迴報，在某種意義上，拉開財富差距的背後是性格和認知！

A先生深吸一口煙，繼續講：確實，當前大環境相當不好，未來還有概率會長橫盤。但是，現在還有更好的渠道嗎？按5~10年的中長期迴望，股票和基金年化收益達到瞭多少？跑贏CPI和貨幣超發瞭嗎？

其次，在一定程度上，一切的經濟都是土地經濟。古今中外，住房問題無不是一個普遍問題，誰有超能力擺脫這種宿命嗎？財務自由那部分同事，多數都有一個共同的特點，都比較熱衷搞房子，也有少數人在股票和數字貨幣上玩得非常成功的，但他們同樣也把深圳的房子作為傢庭核心資産。不少人在股票市場行情好的時候玩一票，賺到錢瞭快速抽身投資房子。

當然瞭，並不是說因為沒有更好的選擇，所以我們不得不選擇房子，而是就我們的經曆來說，房子投資是最省事、最穩妥的渠道之一，隻要基本麵沒有變，其他變化都是暫時的，就按我自己來說，我隻所投入的不過大幾百萬而已，按我現在手上周期最長的項目來算，也不過6~8年左右可以迴遷；大幾百萬看上去很多，也就是深圳當下兩套普通的商品房的錢而已；就按當下房價，即使未來5~8年，房價一分不漲，我所持有的舊改物業也可以實現3倍的資産增值；倘若按照現在的二手房實際成交價，考慮未來每年5%左右的通貨膨脹，8年之後，商品房均價9-10萬，那就是5-6倍以上的迴報。用8年時間到達A9資産，試問一下，還有其它比這更好、更穩妥渠道嗎？

吸完最後一口煙，我也問瞭A先生最後一個問題：目前九龍山數字城華潤這個舊改，是周期最長的，好像你也是買得最多麵積的項目，為什麼呢？

A先生豪氣地反問：這個很難理解嗎？

他說，首先，跟著東傢走，大方嚮上就不會錯。從阪田到鬆山湖，你自己對比一下經濟數據及周邊房價你就能明白。其次，按規劃這裏是未來數字城核心區 （深圳最值得期待的産城融閤新城――龍華科技小鎮！） ，政策推進力度不會小，你看看旁邊的福城南和觀湖北片區的推行力度和進度，幾乎是前所未有，至於其他已經落地的知名企業我就不多說瞭；最後，華潤置地就目前在舊改和城市營運領域來說，代錶著絕對實力！大水坑片區位置於九龍山非常重要的支撐部分，如果連華潤都推不動，請問還有誰可以？

……

未瞭，我對A先生說：你不像菊廠碼農，更像資深地産老手！

A先生笑而已不語！