發表日期 3/7/2022, 6:54:35 PM
昨天,我聽朋友講瞭一個就發生在他身邊的故事。
鄭州市民李先生從事服裝生意。去年7月20日暴雨過後,他去自己的倉庫看瞭看,價值大概兩百萬的貨物,不見瞭。
7月30日,鄭州發現首例本地陽性感染病例,又開始瞭全市1200萬人的核檢工作。李先生的復工計劃,被打亂。
接下來的9月和10月,他的生意慘淡。但這還不是底。到瞭11月,鄭州再次爆發疫情。但房子的月供、傢庭開銷、經營類貸款,這些開支,還是每天一睜眼都要考慮的事情。
無奈之下,李先生把房子拿到中介門店掛牌。房子的按揭貸款早已全部還清,但為瞭自己的服裝生意,他又把房子做瞭現房抵押貸款。
但這時的鄭州樓市,已跌入低榖。中介朋友說,鄭州暴雨後,幾乎就沒有人看房瞭:
這不是價格降多少的事。
李先生斷供瞭。房子交給瞭銀行,成為瞭法拍房。他和傢人現在租一套房子居住。
把所有省份所有城市的法拍房對比下,你可以發現,在中國的熱點城市裏,法拍房數量最多的三個城市分彆是:
鄭州、蘇州、杭州。
鄭州的法拍房數量達到37235套,是中國省會城市裏數量最多的。這其中,有1.1萬套集中在金水區。
金水區是鄭州市乃至全河南人口最多、經濟最有活力、也是最富有的一個區。
但去年,很多像李先生這樣的鄭州人,在與生活的抗爭中,敗瞭下來。
在鄭州的銀行朋友說,他們的信用卡逾期和房抵貸不良率都上升瞭。
1
2016年,鄭州一位強人的政治生涯被終結。四年時間裏,他完成瞭其他人不敢想象的事:
拆遷村莊627個,動遷175.6萬人。
這場拆遷的規模,堪比三峽大移民。那幾年,鄭州的空氣質量,連續排名全國倒數第二。
運動帶來一個好的結果,是鄭州成為瞭“城中村清零”的城市。貨幣化補償的帶來的巨大流動性,恰逢中國樓市的狂潮。然後,鄭州樓市起飛瞭。
2016年,鄭州誕生瞭16個地王。尤其是2016年8月18日,從中午到晚上九點,在曆經9個多小時、233輪的競價後,中國金茂用35億元的代價,拿下瞭在鄭州北龍湖的一個地塊,樓麵價是3.69萬元。
同一天,融創拿下瞭另外一個地王,樓麵價隻比金茂少瞭一點點。
鄭州房産人都在歡呼這個中原中心城市超越瞭廣州,成為新一綫城市房價的領頭羊。但那一天,成為鄭州房地産市場至今不可逾越的高點。
金茂和融創拍下北龍湖地王27天後,鄭州公布瞭調控政策,熔斷機製齣台。之後,鄭州進入瞭五年調控時期。
政策之嚴格。二手房交易中,執行全國最嚴苛的20%差額稅的唯二城市,一個是北京,另外一個就是鄭州瞭。
市場的熱度卻並沒有被衝斷。2019年10月,麵對瘋狂湧入鄭州融創城的購房者,融創一位銷售說:
不要把他們當人看,還不是像狗一樣屁顛屁顛跑來瞭。
說這話的銷售想不到,“像狗一樣的購房者”,有一天會突然從售樓處消失不見。
2020年9月17日,鄭州艾美酒店,河南省的開發商們濟濟一堂,就共同關心的話題展開討論。在談到打摺促銷問題時,大傢意見齣奇地一緻:
都怪恒大。
當時恒大剛喊齣瞭全國樓盤7摺促銷的口號,讓大傢心裏很不爽。把恒大一通亂捶,分析瞭各種利弊後,開發商們達成一緻,絕不降價。
沒過多長時間,“不降價聯盟”就瓦解瞭。綠博金科天籟城、萬科蘭喬聖菲一降再降,北龍湖的碧源榮府原價5.6萬/平米,乾脆降到瞭每平米3萬多。
這不是最壞的時候。
暴雨過後,河南房企的帶頭大哥建業,把自己的各種損失統計瞭一下,發現各種經濟損失超過瞭50億。他們一年要賣超過10萬套房子,每個月差不多就要交付1萬套。暴雨讓建業9400套房子沒法按時交付。
建業於是寫瞭份情況說明,用瞭個危機感很重的標題,在去年8月初交給瞭有關部門。
信裏建業訴苦很多,鋪陳瞭那麼多經營睏難的話,最後落實的請求事項裏,最重要的一項不是請求撥款,也不是建議放鬆調控政策,而是懇求省委省政府協調有關市縣區,盡快償還多年來拖欠的各類款項:
超過50億。
說是求救信,不如說是催款書。這和你包叔討債時的窩囊樣,真是一模一樣。
建業之後,河南房企永威、正商、鑫苑、康橋有樣學樣,都給政府寫瞭求援信。獸爺打聽瞭一下,信確實起到瞭作用,他們要迴瞭部分欠款。
開發商們可能漏掉瞭最重要的事情。如果他們預料到去年下半年的市場情形,他們應該會多要點政策,讓政策寬鬆一點,讓政策來得更快一點。
2
3月1日,鄭州公布的救市19條政策,大傢都看到瞭。重要的有這麼幾條:
鼓勵大學生、外來務工人員在鄭州購房;
老年人來鄭投靠親屬,可新購一套房;
鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸;
下調住房貸款利率、降低部分傢庭的二套房首付比例。
從2017年至今,五年過去瞭,鄭州是第一個旗幟鮮明進行政策鬆綁的新一綫城市。而且,他們成功做到瞭。之前,很多城市想要嘗試,結果都撲街瞭。
鄭州為什麼是第一個,不瞭解這座城市的人,都想不通。
2018年7月,北龍湖金茂府推齣瞭空中四閤院大平層,每平米超過瞭10萬元;曾同一天廝殺摘地王的融創中原壹號院,其一樓帶院産品單價則達到每平米13萬元。
鄭州房價均價,也在那個月達到每平米13719元。
癲狂之後,是漫長的冰凍和調整。站在山頂的鄭州樓市,之後馬上迎來下行期。從2018年7月到今天,鄭州房價跌瞭3年多,到今年1月,鄭州新房成交均價每平為11551元。
就在去年河南開發商們發齣求救信後,鄭州的市場形勢進一步急轉直下。河南一傢本地房企,整個一月份的銷售量是:
2套。
2月14日, 河南本地房企名門地産的員工們剛放假迴來,又接到瞭一份帶薪休假安排通知,時間是從2月17日到5月31日,期間發放最低保障工資2000元。
名門地産曾是鄭州的“土地爺”,但從2017年開始,這傢公司的苗頭就不對瞭。
他們先是把名門時代城的部分股權賣給碧桂園,後來乾脆完全退齣。之後,又把名門橙邦交給瞭買榜單齣名的佳源國際。賣地都救不瞭自個,名門地産於是做齣瞭自己的選擇:
躺平。
過去一年多,這傢公司不發工資,給員工放假。這種非暴力不閤作的態度,已經齣現人傳人現象。
鄭州的朋友說,類似的開發商,鄭州現在有十幾傢。有的公司放假到3月1號,有的放假到4月10號,有的跟名門地産一樣,直接放到勞動節後瞭。
鬍葆森說,對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代,但對很多已經躺平的企業來說,黑鐵時代都不是瞭。鄭州19條齣來後,有網友不解地問:
政策能讓在ICU的人轉到KTV嗎?
3
在鄭州公布救市的第二天,銀保監會郭主席錶示,去年房價下降,房地産的泡沫化、貨幣化的問題發生瞭根本性的扭轉。他同時說,不希望調整太劇烈,對經濟影響太大。
還是要平穩轉換。
我理解,這算是中國房地産的政策麵拐點瞭。在經曆瞭劇烈的一年房地産去杆杠後,這個行業應該會適當放鬆瞭。
鄭州打響新一綫城市全麵救市的第一槍後,體現齣地方政府在樓市問題上越發有現實感。前幾天,青島也跟進瞭。陸陸續續,應該很多城市都會跟進。
政策公布的前後兩天,鄭州金水區的未來・天奕項目,就突然湧進來很多衣著得體的購房者。這個項目的房子,售價普遍在七百多萬,有客戶深夜一次性付款韆萬買房。
一部分人的積極性,已經被充分調動起來瞭。
這座城市人口在過去十年增長瞭397萬人,在中國所有城市裏排名第五。鄭州市領導在2月中旬經濟工作會議上還說,每年要吸引20萬大學生留在鄭州。
所以隻要政策寬鬆些,不齣現黑天鵝事件,地産商自己不撒絕戶網、拔韭菜根,這種人口淨流入的中心性城市的樓市,未來不會有太大的問題。
鄭州救市19條發布的當天,一傢開發商的投資部門就把政策反復研究好幾遍。人纔購房補貼,土拍門檻降低,鼓勵二手房交易,貨幣化安置,這些都是實質性的利好。但他們期待的政策,在文件裏並沒有找到 。
目前的政策對房企拿地積極性釋放的利好,隻有下調保證金比例,延緩尾款支付時間。但隻有把所有尾款交齊瞭,開發商纔能辦證、開盤。看看同行一個月成交兩套房子的戰績,大傢都有點心裏發怵。他們最後的結論是:
客戶的信心重建,要比房企更早,也更重要。
並不是每一座城市、每一傢房地産公司都能挺過這一輪。客戶不買房瞭,房企不拿地瞭,大傢都躺平瞭。不少城市,三角形倒瞭兩條邊。
去年,河南的一個地級市發現,他們的經營性用地賣不動瞭,外地房企不來參加土拍瞭,本地房企錶示有心無力。今年,他們為土拍想齣瞭一個辦法:
讓紀檢部門牽頭。
還有幾天,就是鄭州集中供地的日子瞭。
2020年,17座萬億GDP城市裏,鄭州的土地財政依賴程度是28.9%,排名第一。
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最近我總在琢磨鬱亮提齣的“黑鐵時代”。
這個詞是羅馬神話的記年法,根據人和神的關係,把人類曆史分為四個時代。黃金時代,神和人和諧共處;白銀時代,宙斯掌權,開始和人類發生矛盾;青銅時代,人類不敬神瞭,互相之間開始打仗;黑鐵時代,神不再庇護人類,人類弱肉強食。
黑鐵時代,就是現實世界的真實寫照。在鬱亮的語境裏,房地産從2020年的白銀時代到2022年的黑鐵時代,隻用瞭三年。
雨露不再,隻剩雷霆。
神逐漸拋棄房地産,這倒不是最可怕的,因為神總是忍不住關懷人類;從羅馬神話來看,黑鐵時代之所以黑暗,是信仰崩塌瞭。
關於鄭州,你想和獸爺聊聊嗎?