發表日期 2020-10-18T09:00:00+08:00
齣於市場遊資偏多,利率過低,又沒有好的投資標的,反彰顯不動産的穩健與實用特性,今年房市齣乎意料未受疫情影響,維持持穩迴溫基調,本處積極的銀行房貸業務,看準低利、熱錢多,搶搭放貸熱潮,加碼各項房貸優惠專案,不過概算下來仍是羊毛齣在羊身上的情況。
首先,這些方案實際上還是有條件限製,比方說購置房産的位置,若不屬於鄰近捷運站點,有時候就會遭拒;而物件麵積如果太小,像是套房産品,也常不適用優惠貸款方案,另外如工業宅這類特殊産品,或是屋齡太老、賣相不佳等狀況,亦會有被銀行打槍的風險。此外,申辦人的年齡、工作與銀行往來的信用良窳等,也會影響銀行在信用上的給分,而方案越優惠,審核上亦會趨於嚴格,這零零總總的核貸與否因素,都在於申貸人如果繳不齣貸款,房産是否會讓銀行有損失風險,動輒百萬、韆萬的放款,銀行端圖獲利之虞,自然也會相對謹慎。
而試算各方案總共要付齣的金額,以市場上具備亮點的兩方案來說,一為貸款可達9成的優惠,以貸款1000萬來估算,可買到近1200萬的房産,比起眼下都要3成自備款,得存到近400萬纔可能入手,可說讓購屋夢想短時間就成真!而還款期限為20年,若用年利率1.36%計算,也因還款期比主流的30年短,讓總支付金額最少,約在1143萬。
但得注意的是,每個月需還高達近5萬元的房貸,等於要超過10萬以上的月薪收入,纔能讓房貸支齣壓低在所得的1/2~1/3,以顧及生活品質,其實並不符閤目前低薪、高物價年代的潮流。
至於階段式房貸還款方案,簡單來說就是拉長寬限期,同樣以前述貸款金額1000萬、年利率1.36%來說,貸款增為30年,該狀況在10年後也是麵臨每月繳款金額衝高,需繳交40,692元的房貸,將是相當有感的倍增還款壓力,考量物價狂漲而薪資不漲的態勢,有意使用該方案的民眾同樣得衡量,是否有把握在10年後賺取每月近10萬的薪資,以兼顧生活品質,否則斷頭的危險機率大增。
另外,以同一條件計算,還完整30年的貸款,階段式方案比起一般本金利息攤還方案多繳瞭33.8萬,也比寬限期2年多繳22萬,雖然等於1年多繳約1萬多元,還是有點溫水煮青蛙的意味,已經不斷繳給銀行利息的民眾是否不計較,得視個人價值觀而定。
不過以房地和一稅閉鎖6年的限製來看,階段式方案8年內每月平均隻需繳1萬多元的房貸,確實有利房産投資客群進場。
至於因低利房貸有轉貸想法的民眾,眼下銀行對於轉貸業務搶件也搶得兇,感到資金運用吃緊的民眾,可改以一些壽險、新興,以及規模較小的銀行轉貸,但如果是近幾年已在低利環境下貸款的民眾,轉貸其實佔不瞭多少便宜,還得額外支齣手續費用,時間與金錢成本相形賠瞭夫人又摺兵。
另也建議,若非投資大筆金錢的理財專傢,不論房貸利率高低,還是提早將房貸還清為上,這並不單純是無債一身輕的心理狀態,而是在於當初買房好不容易議下來的1~2成價格,在與銀行長期藉貸下,等於又把這些錢繳給銀行當利息,特彆是省吃儉用的獨立購屋族群,一來一往到底為誰辛苦為誰忙?事實上早有不少購屋族是存到一定積蓄就先提前還部分款項,早早與銀行兩清,亦是民眾房貸行為時另一參考角度。
【陳炳辰小檔案】
★現職:全球居不動産情報室總監
★專長:不動産市場分析
★經曆:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
(房産網)