發表日期 5/14/2022, 1:01:51 PM
我是阿鈍,期待和您一起慢慢變強,慢慢變富。
昨天分析瞭為什麼公寓、商鋪、寫字樓都是房産投資中,垃圾中的戰鬥機。
其中,還有一種房産,引起的爭議很大,今天來進行分析――
一樓帶地下室,有些地方也叫作一復地。
歐教授手裏麵,就有多套上海康城一復地,而被眾多人嘲笑。
那麼一樓帶地下室,真的是垃圾中的火箭炮嗎?
到底能不能買?
看完今天這篇文章,你就知道瞭。
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1)從房子所處的樓層來看:
一樓帶地下室,有很多很多公認的缺點:
光綫差、潮濕、蚊蟲多、高空拋物。
鄰居來來往往路過導緻傢裏私密性差、噪音大等等非常明顯的缺點。
2)從房子麵積大小來看:
一樓帶地下室的房産,因為樓層的缺陷,開發商為瞭好齣手,一般都會有贈送麵積。
比如花園贈送麵積,其他贈送麵積,甚至整個地下室,都是贈送麵積等等。
這些贈送麵積,導緻瞭房子的可改造空間大(比如繼續嚮下挖)等優點。
但同時,開發商和房東也不笨,他們 會將贈送麵積的價值加在房子本身的「價格」上。
3)從房子貸款角度來看――這點最最組重要!
銀行貸款是根據房屋評估價來的,評估公司隻認可房産證上寫的麵積。
評估總價=評估單價*房子麵積。
很多一樓帶地下室的房子,實際上證麵積很小,導緻評估總價很低。
一些房主不理解,明明的房子麵積這麼大,為什麼貸款金額這麼低?
原因就在於此。
很多房子,因為實際麵積巨大,因為房主在齣售的時候,喊的價格也高。
貸款價格低,賣價又高。
這一進一齣,必然會導緻一樓帶地下室的房屋無法貸足,這下就更惹人嫌棄瞭。
果然是垃圾中的火箭炮,韆萬不能碰。
但真的所有的一樓帶地下室都是垃圾嗎?
先留個懸念,我們先復習一下歐教授的“老破大”理論。
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歐教授選擇 「 老破大」的底層邏輯是什麼?
1)「老和破」,導緻瞭――單價足夠低。
由來隻有新人笑,有誰聽到舊人哭?
喜新厭舊,是人類的本性。
老破房子,容易遭人嫌棄,單價本身就不高。
在這個基礎上,緊抓「房齡老」和「破舊」這兩大要素,還可以去找房東,把價格砍得更低!
「麵積大」,導緻瞭――容易齣現暴擊。
假設目前老破大單價是5K,隔壁新房單價是1萬,足足兩倍的差距。
如果再過8年,隔壁新房價格上漲到10萬,那麼老破大的單價必然也隨之上漲。
假設老破大漲幅不如新房,僅僅漲到5萬,單從漲幅來講,也有10倍。
2)個人認為,目前隻有一綫城市,纔能玩老破大。
在大城市稀缺的地皮和高昂的房屋總價麵前,「新房癌」的人一定會越來越少。
新房和舊房的價格差距也會越來越小。
也就是說, 老破大單價的漲幅有很大的可能會超過新房單價的漲幅。
麵積夠大,在更大的漲幅概率麵前,容易齣現暴擊。
那麼,歐教授的老破大理論在重慶能玩嗎?
絕對不能!
因為老破大理論隱藏瞭一項前提條件,那就是
――再老再破的房子都能貸款。
並且持有幾年後,下一位買傢還能繼續貸款。
而重慶一般抵押貸款/二手按揭貸款對房齡的要求是15年。
高於15年要再貸款需要付齣的成本可能就更高,甚至根本就不能貸款。
2016年歐教授主推瞭幾個重慶的老破大項目。
我記得有渝北區和江北區交界處的加州城市花園和渝中區的新東福花園。
不知道跟隨歐教授無腦買入重慶老破大的朋友們現在還好嗎?
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為什麼鈍哥講完一樓帶地下室又馬上講老破大?
大傢都知道鈍哥一般都帶著非常強的“金融”思維,善於做計算題。
那是因為, 一樓帶地下室的房産和老破大理論有非常強的關聯性。
我們認為一樓帶地下室的房産垃圾,主要在於 居住體驗差 和 上證麵積小,貸不足 這兩個大的缺陷。
但是,如果我們自己不去居住,完全不看它的居住屬性, 隻看它的金融屬性,隻把它當成一項金融工具呢?
從這個角度來看,事情就完全不一樣瞭。
如果我們因地製宜,將「老破大」理論升級為 「低新大(低單價、新房或次新、大麵積)」理論。
那麼,這房子既有老破大的「暴擊可能性」,也完全具備「貸款貸足」的優勢,PERFECT!
在實際操作當中,怎麼纔能實現「低、新、大」呢?
答案來瞭――
購買一樓帶地下室,且地下室麵積上證的新房或次新房。
大多數人,看到這種房型的第一反應是:
哇靠,上證麵積這麼大,一個月得交多少物管費呀?
格局小的人注定掙不瞭大錢。
比如鈍哥這種格局已經打開的人看到這種房型,第一反應肯定是:
哇靠,這房子評估價得有多高啊?
舉一個鈍哥知道的重慶的實盤例子(非投資建議,各位看官自行判斷):
大學城的XX小區有一種洋房戶型,2019年交房。
一樓帶地下室上證麵積333平,單價目前6K左右,而樓上正常戶型單價1.5萬左右。
1)首先,銀行評估這套房屋會參考周邊房屋成交均價,大概在1.5萬左右。
地下室麵積,上瞭産證,評估價會適當會打摺。
但摺扣不會到6K這麼低,這會導緻銀行正常評估價,高於實際成交價。
這就是某些激進人士 追求的低首付甚至零首付戶型。
2)其次,目前6K比15K的高達2.5倍的單價差異。
隨著周邊均價提升,這個單價差異一定會逐漸縮小,也就意味著未來6K的漲幅預期更高。
3)再次,2019年剛交房,意味著你可以持有至少10年以上。
不用擔心自己不能貸款,也不用擔心下傢不能貸款。
鈍哥的個人意見,房屋交易的摩擦成本很高,能不賣就不賣。
能用金融工具解決的問題,絕對不通過買賣的方式來解決問題。
4)最後,這種房型很少嗎?並不一定。
重慶有好幾個小區,都有類似戶型。
我相信在全國其他地區,同樣會有這種房子,大傢隻要留心,總能發現。
最後,我們來總結下:
1) 一樓帶地下室並不一定全部是垃圾。
也有鈍哥最愛的「低、新、大(低單價、新房或次新、大麵積)」。
2) 並不是所有的房産都必須要考慮“居住”屬性。
偶爾一些特殊戶型,隻考慮“金融”屬性,也不一定是不可以的。
3) 隨庫的很多理論至少是8-9年前的理論瞭。
所有理論韆萬不要傻瓜式照搬, 必須要實操,要因地製宜。
你要相信傻瓜是掙不到錢的,懂得變通的聰明人纔可能是贏傢。
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