觀點網 以全嚮十字路口和忠犬八公像聞名的東京澀榖 匯集瞭世界最大級彆交通量的十字路口。當澀榖車站前十字路口街頭信號燈變綠色的那一刻 原報道｜旭輝與東急 從地下鐵齣發的魔都城市 - 趣味新聞網

觀點網 以全嚮十字路口和忠犬八公像聞名的東京澀榖，匯集瞭世界最大級彆交通量的十字路口。

當澀榖車站前十字路口街頭信號燈變綠色的那一刻，來往人流最高能達3000人，最多一天能有超50萬人在這一路口穿過。

這個人潮洶湧的中心地段，便是東急集團著名的澀榖城市更新項目。90多年前，東急集團旗下的企業開始對澀榖站周圍進行大規模的開發，澀榖作為新的繁華中心開始崛起，並逐漸成為商業活動興旺所在。

如今，這一在城市綜閤運營有著百年經驗的企業，成為旭輝又一閤作對象。近期，東急不動産上海與旭輝集團達成戰略閤作，將從長三角的開發項目起步閤作，涉住宅開發、TOD建設等領域。

用變化應對變數。

從“成為世界500強”到“成為受人信賴的城市綜閤運營商”，這一目標的轉變蘊含旭輝從開發到經營的轉型。現實情況是，麵臨住開業務監管趨嚴、增量縮小和毛利睏境，企業尋找下一增長點迫在眉睫。

旭輝行政總裁林峰曾指，2022年可能存在的趨勢變化包括“三轉”，即導嚮轉、模式轉、賽道轉。“會齣現很多新賽道的發展機會，包括長租、商業、養老等。”

這都是旭輝所認為“長坡厚雪”的賽道，當中旗下長租品牌瓴寓已位列房企長租公寓前列，商業地産尤其是TOD項目成為旭輝近年來的發力重點。

2019年成立商業地産管理總部後，旭輝便將商業地産開發當做集團第二主業看待，並且在此後開業大量商業項目。

在旭輝的願景中，到2023年將布局50座商業綜閤體，20年後希望收入和利潤的50%來源於運營性收入，比如說商業地産、長租公寓、辦公或養老服務，還有一些輕資産的代建代管業務。

旭輝素來被稱為“閤作之王”，此時有個在城市綜閤運營有著多年經驗的閤作對象便再好不過。旭輝控股CFO楊欣也錶示：“東急集團是世界範圍內地産開發商轉型為城市綜閤運營服務商和大型資管集團的典範，是值得旭輝學習的百年企業。”

一場閤作

股神巴菲特曾用滾雪球比喻通過復利的長期作用實現巨大財富的積纍：“人生就像滾雪球，最重要之事是發現濕雪和長長的山坡。”雪很濕，比喻年收益率很高，坡很長，比喻復利增值的時間很長。也就是說，投資的企業，最好具備長坡和厚雪兩個條件。

所謂長長的坡，指的是企業所處的行業具備廣闊發展空間，企業發展的天花闆遠沒有到來；而厚厚的雪，則指的是企業的盈利能力夠強。

勇者須得直麵慘淡的境況，時逢住開業務曆經寒鼕的關口，需要承認的是長達十年黃金時代不再有。旭輝或許對於住開天花闆早有預判，目標已經從“成為世界500強”變成“成為受人信賴的城市綜閤運營商”。

如今的市場環境，天之驕子和幸運兒早已不見，有的隻是風雪尋路人。日本地産尤其是城市運營，則對國內房企具備相當藉鑒意義。

在轉型途中，有個成功轉型的閤作方，無疑能夠幫助旭輝在這條“長坡厚雪的賽道”上走得更穩更遠。

東急不動産，是旭輝選擇的閤作對象之一。

近期，東急不動産上海與旭輝集團達成戰略閤作，雙方未來的業務閤作將從長三角的開發項目起步閤作，涉住宅開發、TOD建設等領域等。

據瞭解，東急不動産隸屬於東急集團，東急不動産是東急集團當中一重要的業務單元，前身是1953 年成立的TOKLU LAND CORPORATION，彼時專注於東京澀榖等地的地下鐵建設；2013年時集團將TOKYU LAND CORPORATION（房地産業務）, TOKYU COMMUNITY CORP（物業管理業務）與 TOKYU LIVABLE, INC（經紀業務）閤並作為東急不動産控股公司上市。

目前，東急不動産的業務涉及城市更新、住宅開發、商業及寫字樓開發與運營、休閑康養、大資管、物業管理等，先後開發並運營瞭大澀榖地區城市更新、東急Plaza銀座、二子玉川TOD項目等。

從業務部門來看，東急不動産有七個部門。當中城市分部主要從事商業地産業務，包含辦公樓、商業設施及住宅樓的開發、租賃及經營；住宅建築分部主要從事開發業務，包含公寓和獨立單戶房屋的分銷；管理分部主要從事物業服務，即公寓及建築物的管理及翻新工程；

經紀分部主要從事房地産銷售經紀業務；健康分部主要從事度假酒店、高爾夫球場和滑雪勝地等文旅業務；手工分部主要從事小商品零售，包括日常生活相關材料和商品的零售；次世代及相關分部主要從事國際化業務，包括外海業務及住宅建築的建築業務。

顯然，這一綜閤不動産公司已經能夠提供從建造再到齣租齣售、物業管理、翻新維護的不動産全周期服務鏈。

對於此次達成的閤作，旭輝控股CFO楊欣也錶示：“東急集團是世界範圍內地産開發商轉型為城市綜閤運營服務商和大型資管集團的典範，是值得旭輝學習的百年企業。”

東急不動産是日本大型開發商之一。說起日本開發商，大體能夠分為財閥係、地鐵係、金融商社係和獨立係，東急不動産（東急地鐵）便是地鐵係中的典型代錶。

財閥係指原來為大規模傢族企業中的房屋開發事業部，戰後財閥被解散之後，成為獨立經營的開發商。此類開發商包括三井不動産（三井財閥）、住友不動産（住友財閥）、三菱地所不動産（三菱財閥）、東京建物（安田財閥）等。

金融商社係指野村不動産、伊藤忠都市開發、三菱商事、丸紅不動産等由信托銀行或證券銀行經營的不動産。獨立係則是原本主業即為不動産開發的大企業，包括大京不動産、森大樓等。

另一個重要的類彆則是地鐵係開發商，此類集團原為軌道交通公司，後來兼做房地産開發，主要模式為圍繞公司運營路綫經過的站點進行開發。東急不動産外，還有小田急不動産（小田急地鐵）、阪急不動産、近鐵不動産等。

軌交與商業

在日本，軌交集團和地産商業有著深度交集，新宿、澀榖、丸之內、池袋、梅田這些頂級商圈都位於軌道樞紐處，阪神、阪急、東急、小田急、京急、西武、東武、近鐵、名鐵此類耳熟能詳的日本知名百貨商場的母公司，都深度參與日本的軌道交通集團在軌交站建設。

車站百貨、車站站內商業、車站地下商業街、車站上蓋購物中心、車站高架橋下商業街等各種商業形式，使得車站潛力被不斷挖掘，商業和生活服務業收入也逐漸成為日本軌交集團收入來源的半壁江山。

在軌交的運營上，香港港鐵集團或與此較為類似，其秉持的軌道+物業”模式也就是以地鐵為核心，沿綫開發新的社區作為配閤，形成一種良性循環的開發模式。

並且，隨著這一模式日漸成熟，港鐵對沿綫物業開發的重心部分轉嚮更精細化的運營，以實現土地價值與公司收益最大化。

以香港站上蓋國際金融中心（IFC）為例，項目二期的站城一體化開發由港鐵公司、新鴻基地産、恒基兆業、香港中華煤氣及中銀香港屬下新中地産聯閤開發。當中港鐵在其中擁有18層寫字樓的權益，通過長期持有，帶來穩定的經常性收入。

這部分業務收入在港鐵整體收入比重逐年加大。2021年度，港鐵公司獲得經常性業務收入468.49億港元，同比增長10.1%；歸屬母公司淨利潤95.52億港元，扭虧為盈。其中，港鐵物業發展分部利潤同比上漲接近70%，錄得92.77億港元。受租金寬減影響下，該公司物業租賃及管理業務收入同比下跌0.4%至50.36億港元。

作為一個“地小資源少”的國傢，日本軌交集團在TOD項目打造上具備相當經驗。

所謂的TOD模式，即transit-oriented development，是以公共交通為導嚮，規劃一個包含住宅、商業、教育等多業態配套的生活區，能夠使公共交通的使用最大化的規劃設計方式。在日本則主要指阪急電鐵、東急電鐵等運營商為主體，在公共交通站點（鐵路站、地鐵站等）打造的商圈，以及在私營鐵路沿綫開發住宅區。

可以說，日本隨處可見軌道交通沿綫的TOD項目。以此次與旭輝閤作的東急為例，其操刀的大澀榖地區城市更新便是日本一經典項目。

最早追溯到1933年，東橫百貨店（東急東橫百貨店）動工，1956年以東急文化會館的建成為標誌，東急集團旗下的企業開始對澀榖站周圍進行大規模的開發。

上世紀90年代，澀榖拉開TOD開發序幕。第一個TOD綜閤體項目是澀榖標記Mark City，便是東急公司第一個車輛段上蓋綜閤體。

這一綜閤體包括辦公、東急酒店、商業、車庫、車站、綫路、公共通路，開發中靈活運用銀座綫車輛檢修基地,東急巴士專用道路,京王井頭綫澀榖站用地的上部空間，是綫路及車輛段上蓋代錶性大型復閤設施。

藉東京奧運會之機，以澀榖車站為中心開展“100年一遇”的復興計劃。澀榖未來之光是澀榖首個城市更新項目，集商業、辦公和公共配套為一體的TOD綜閤體，被譽為年輕人之街，是日本各種流行元素的發祥地。而大澀榖地區城市更新，也是這傢日本著名城市綜閤開發運營商標誌性項目之一。

值得關注的是，近年來，包括東急在內的軌交集團也紛紛進軍海外商業市場。

2017年10月，東急電鐵則攜手上海申通在地鐵徐傢匯站開齣625平方米的LINE PLUS綫尚加車站地下商業街，與東急旗下軌交時尚連鎖店ranKing ranQueen。

2021年，日本阪急阪神百貨主導的首個海外投資項目寜波阪急正式開業，這一項目攜手寜波杉杉集團，投資金額約30億元，整體麵積為17.6萬平方米，零售麵積11.6萬平方米，選址於寜波東部新城的地鐵1號綫與5號綫換乘站口，地鐵齣入口直通商場。

同年，三井不動産公司在上海浦東金橋建設的“啦啦寶都”（LaLaPort）購物中心正式開業。

轉型的道路

隨著城市化發展，上述以軌道交通沿綫的TOD項目成為一、二綫城市轉型發展的必然選擇，也更符閤社會發展趨勢的方嚮。

因為，城市化進程以城市群形成為標誌，而城市群形成必然以軌道交通的發展為紐帶。

近幾年，“軌道+物業”聯閤開發是打造城市群的主要模式，房企也多和軌交集團深度閤作，開拓發展"軌交+物業"模式，比如深鐵入主萬科，越秀地産引入廣州地鐵成為第二大股東，龍湖和武漢地鐵達成戰略閤作協議，而包括龍湖、萬科、越秀在內的企業已具備相當規模。

旭輝或早已籌備未來規劃，在2019年7月，旭輝正式成立商業地産管理總部，並將商業地産開發當做集團第二主業看待，旭輝商業總裁由林峰齣任。

作為商業地産的“後來者”，旭輝也堅持其“擇優閤作”的戰略打法，閤作對象包括香港置地、恒基兆業等擅長運營的港資，以及內地具備商業地産經驗的寶龍等企業。

橘生淮南則為橘，生於淮北則為枳。東急不動産雖沒有本土軌交優勢，卻同樣具備在公共交通站點（鐵路站、地鐵站等）打造商圈的經驗。與東急不動産達成閤作，大大加強瞭旭輝在TOD項目的打造能力。

目前，為滿足不同市場需求，旭輝商業旗下共分瞭旭輝廣場、旭輝裏和旭輝市集三條産品綫。分彆對應8萬平方米以上的城市商業體驗中心、3-5萬平方米的社區型商業綜閤體、3萬平方米以下的社區市集商業。

數據顯示，截至2021年中期，旭輝半年租金收入約為3.91億元，按年增加78.7%，租金收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、五棵鬆體育館、西安旭輝中心、上海旭輝海上國際及上海旭輝純真中心。

旭輝的商業項目發展迅速，目前已在全國打造30餘座各具特色的商業綜閤體，總建築麵積超過278萬平方米，其中一綫城市超過70萬平方米，已實現華東、華中、華北、西北和中西部全覆蓋的全國化布局。

其中，大本營上海是旭輝商業的投資重鎮，共在上海11區落地18個商辦項目，包括上海 LCMART洋涇市集、上海LCM置匯旭輝廣場、上海旭輝U天地、上海旭輝海上國際、上海旭輝純真中心、上海旭輝華庭、上海恒基旭輝中心、上海洋涇S2/S3辦公樓項目、上海浦東新區浦江華僑城項目、上海高和大廈、上海莘莊中心、上海恒基旭輝天地 、上海綠地旭輝E天地 、上海環創商務中心與上海寶山U天地。

即便受疫情影響，旭輝依舊在2021年在上海、成都和閤肥共開齣6項目。其中，上海便開齣恒基・旭輝天地、寶龍・旭輝廣場、旭輝企業大廈CIFI TOWE三個。

當中，恒基・旭輝天地的地段優勢與商場新穎的設計，吸引瞭19傢首店入駐上海，各類首店網紅店，令其成為刷屏各大社交網站的打卡聖地。

位於浦東的LCM置匯旭輝廣場則是旭輝商業在上海，乃至中國第一次持有的大體量商業項目，體量高達13萬平方米。這一綜閤體中在公共空間上做瞭更多內容創新，包括室內的鏇轉LED柱形屏幕、上海第一道鏇轉彩虹橋、1500平方米的“嗨街”，以及5000平方米的“菜場愛馬仕”。

在商業項目的打造上，TOD絕對是不可或缺的一環。觀點新媒體獲悉，旭輝已成功開發上海虹橋・恒基旭輝中心、成都旭輝天府未來中心、萬盛TOD旭輝中心等TOD項目。

近年來，旭輝在成都及重慶等地的TOD均受到較大關注。

其中，在2021年成都成功簽約溫江萬盛站和新津站兩大TOD項目，重慶西站TOD項目是由旭輝及重慶西投聯閤打造的重慶之眼T-MAX項目，也是中國西部最大高鐵站上蓋的核心項目。

這一項目的整體體量約為22萬平方米，坐擁重慶軌道5號綫、環綫，加上規劃中的12和26號綫以及內環快速，將形成瞭“一站四軌一快速”的TOD經濟一體化生態圈，也是旭輝開發的首個高鐵TOD項目。

旭輝控股董事局主席林中曾在接受觀點新媒體專訪時迴應對於“開發+持有”的轉型的思考：“圍繞著開發+持有進行逐步的轉型，房企要慢慢適應從增量到存量的變化，但這個過程並非一朝一夕，可能會長達10到20年，旭輝會將每年拿齣投資額10%用於商業投拓，堅持‘在一二綫做精品，三綫城市做規模’的路綫發展。”

對商業已成規模的龍湖、寶龍、新城等企業而言，商業所貢獻的穩定收入，能夠一定程度上減弱周期及調控所帶來的衝擊。對於旭輝而言，商業地産的高速成長期，也仍存在如何與企業資金狀況適配，如何提升獨自操盤能力等挑戰。

商業之外，租賃住宅也是旭輝早早就選擇的“雪道”。截至2021年8月，旭輝瓴寓已進入10餘個城市，聚焦6個核心城市，房間近8萬間。

站在資管的角度，無論是商業或是租賃住宅，這部分持有項目都希望能夠實現“退齣”。目前，瓴寓運營的項目已有部分項目實現退齣。

2 月 9 日，旭輝官微披露，旭輝瓴寓於近期齣讓所持 " 上海浦江華僑城柚米社區 " 項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資産退齣，齣讓股權後，旭輝瓴寓仍作為資管方，繼續運營該項目。

旭輝瓴寓總裁張愛華稱：“這是租賃住宅領域實現‘投融建管退’資管全周期跑通的首個項目。”