原創 劉曉博人口是經濟、社會發展的頭號要素。人口的增長速度、密度 左右著一個城市、一個區域的投資價值。下圖是根據2020年第七次人口普查數據 中國城區“人口密度排行榜”發布，黑馬頻現…… - 趣味新聞網

原創 劉曉博

人口是經濟、社會發展的頭號要素。人口的增長速度、密度，左右著一個城市、一個區域的投資價值。

下圖是根據2020年第七次人口普查數據，計算齣的內地主要城市人口密度：

深圳是內地人口密度最高的城市，達到瞭每平方公裏8791人。

第二名是東莞，每平方公裏4255人；上海名列第三，每平方公裏3923人。

其次，廈門、廣州、佛山、鄭州、無锡、蘇州、成都的人口密度也都比較高。

這些城市的房價都相對比較高，而且多數城市的樓市比較活躍。

主要城市裏，人口密度偏低的是拉薩、哈爾濱、呼和浩特、烏魯木齊、銀川、西寜、蘭州等。這些城市房價普遍較低。

從區域看：珠三角人口密度最大、長三角核心區第二，西北、東北地區人口密度低一些。

如果以“城區”為單位來觀察，哪些地方的人口密度大？

下麵是中國內地50個人口密度最大的“行政區”排行榜：

估計沒有人會想到，中國城區人口密度的第一名是天津和平區、第二名是西安碑林區。這兩個區，都堪稱黑馬。

天津和平區（下圖藍綫範圍內）每平方公裏生活瞭35571人。

天津整體人口密度隻排在內地第16位，城區增人口名列第七。由於和平區麵積隻有10平方公裏，再加上義務教育學位是全天津最好的，所以這裏人口密度很大，房價也很高。

上圖是“全國房價行情”網上天津各區的最新房價，和平區的均價幾乎趕上瞭上海和深圳全市的均價。而天津全市的最新均價，纔不過2.68萬元/平方米。

拿下人口密度亞軍的，是西安碑林區（下圖藍綫範圍內）：

西安的這個老城區一共生活瞭將近76萬人口，但總麵積隻有23.4平方公裏，每平方公裏生活瞭3.24萬人。

人口密度位居第三和第四的，都是上海的城區――黃浦區、虹口區。

第五名為廣州的越秀區。

前5名的每平方公裏人口密度，都超過瞭3萬人。

進入前十名的還有：上海靜安區、重慶渝中區、西安蓮湖區、廣州天河區、武漢江漢區。

前十大城區裏，隻有廣州天河區是新城區，其他9個都是傳統的老城區，有的甚至在1000多年前，就是中國一綫城市的核心區（比如碑林區、蓮湖區）。

在人口密度最大的前20個城區裏，有上海的5城區，天津的5個區，廣州的3個區，西安的3個城區，此外重慶、福州、武漢、北京各有一個區進入前20名

中國內地人口密度最大的城市――深圳，竟然沒有一個城區進入前20名。

深圳人口密度最大的是福田區隻名列23位，羅湖區名列第35位，龍華名列37位 ，南山區、寶安區、龍崗區都未能進入前50名。

為什麼深圳人口整體密度最大，但城區人口密度的錶現不突齣？

這跟深圳城市的發展路徑有很大關係。深圳設立之初，首先是一個“齣口加工特區”，其次纔是一座城市。而且被特區管理綫（二綫）分為兩部分，特區內麵積較小，跟特區外存在稅率、管製差異。

深圳建特區不久，就成為一個郊區人口比城區人口多的城市，大量工廠沿著107國道分布，然後嚮周邊擴展。

一個工廠有幾韆、幾萬、甚至幾十萬工人，吃住工作都在一起。深圳寶安區在“騰籠換鳥”、“一拆三”之前，最多的時候實際人口超過1000萬，相當於2個新西蘭的人口，或者1個葡萄牙的人口。

作為一個新城市，深圳行政區的劃分比老城市更“勻稱”一些，規劃理念也比較新，每個區都保留瞭大量的生態保護區。這讓深圳每個片區的人口密度，都不會太密集。

上圖是深圳人口最密集的15個街道，人口密度也不算很高。

天津、上海、北京等老城市因為曆史的原因，核心城區都比較小，近年來有些超小的區被閤並，但仍然遺留下來不少30平方公裏以下的城區。

在內地人口密度最大的10大城區裏，有6個城區麵積小於30平方公裏，還有2個在30到40平方公裏之間。

大城市、老城區、麵積小，堪稱人口密度最高20個城區的共同點。

東莞沒有一個城區進入前50名，因為東莞是中國少數幾個不設區的地級市，它的市下麵隻有街道（鎮）。

不過，內地城區的人口密度如果跟香港比，就小巫見大巫瞭。

下圖是香港各城區人口密度排行：

香港人口密度最大的5個城區，如果參與內地城區排名，可以包攬前五。

觀塘區的人口密度，達到瞭每平方公裏6.14萬人。

不過，香港全城的平均人口密度為6700人/平方公裏，比深圳的8791人/平方公裏要低不少。

香港在澳門麵前，又是小巫見大巫。

澳門號稱是全球人口密度最大的城市，總麵積33平方公裏，68.3萬人，平均每平方公裏2.07萬人，是深圳的2.35倍。

下麵是澳門各城區的人口密度：

澳門的城區麵積都比較小，甚至沒有內地城市的街道管轄範圍大。其中聖安多尼堂區人口密度達到瞭12.17萬人/平方公裏，是中國人口密度最高城區。在台灣省應該沒有這樣人口密集的城區瞭。

花地瑪堂區的人口密度，超過每平方公裏8萬人，拿下全國亞軍也沒有問題。此外，澳門還有2個城區的人口密度超過5萬人。

細心的讀者會發現，澳門的行政區名稱都有“堂區”的後綴。這是因為，澳門的行政區劃分源自教堂的分區。所以，澳門行政區與澳門教區的堂區劃分基本上保持瞭一緻。

應該怎樣使用“人口密度”來判斷投資價值？下麵幾個原則要注意：

第一，城市整體的人口密度比城區密度更重要，密度越高越好。

第二，對於城區來說，麵積超過50平方公裏，尤其是超過200平方公裏，仍然人口密度較高，則投資價值更高。

第三，麵積非常小的中心老城區，人口密度又很高，未來可能會被紓解。比如北京的東城區、西城區就在壓縮人口。

第四，除瞭要看人口密度，還要看人口是增長還是下降的發展趨勢，而且還要看增長的速度。

第五，人口增長的質量也非常重要，下圖是第七次人口普查中，各城市“大專及以上學曆人口”的增長情況：