發表日期 3/10/2022, 9:33:18 PM
齣品 | 鳳凰網風財訊
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作者 | 陳文莉
編輯 | 王婷婷
國有低調分子“上海永業”,今年卻頻繁齣圈。
今年它第一次齣圈,是在“謝娜張傑被疑買房跳單”的新聞報道中。因為其買下的“思南公館項目”,持有方與銷售方的共同母公司,正是上海永業。
時隔一個月,上海永業又齣手接下瞭中海發展上海公司“數百億”規模的城市更新項目。
3月8日,中國建築(601668.SH)發布瞭一則關於上海市曆史風貌保護及城市更新項目變更投資事項的公告。
項目公司之一“上海中海海庭房地産有限公司”,曾由中建下屬中海發展(上海)齣資 98%、上海中城企業集團齣資 2%。變更完成後,項目公司持股比例則將變為中海發展(上海)齣資 2%、上海永業企業(集團)有限公司齣資 98%。
這意味著,位於上海黃浦區新天地闆塊的巨無霸“建國東路67-71街坊”舊改項目,部分項目的 控股股東,將變更為上海永業。 並且,項目的計劃投資額也由590億元增加到瞭595億元,開發周期從原來的6年擬變更為6.5年。
風財訊盤點發現,上述項目是 上海餘留體量最大的舊改,也是中海在上海投資規模最大的項目 。2020年,中海上海公司費瞭九牛二虎之力,與黃浦區簽約拿下這個“門麵項目”。
一番周摺,中海為何將其轉手他人?上海永業坐收“漁翁之利”?
厘清其中根由,就不得不聊一聊上海永業這傢國企瞭。
(20世紀80年代拍攝的永業大樓)
中海無奈讓齣“上海門麵”控製權
建國東路項目位於黃浦區新天地以南,是為數不多的成片舊城改造區域,現存13處文保建築,該項目涉及到瞭8500戶,約4萬人口的搬遷。項目總占地麵積約14.75萬�O,地上計容建築麵積約36.8萬�O,包括住宅、商辦、公共綠地、風貌保護及曆史保留建築等業態。
項目持有公司之一“海庭公司”,是建國東路67、68、71街坊的項目公司。轉讓後,中海上海僅剩69、70街坊,將 更多的地塊轉給瞭上海永業,同樣也捨棄瞭收益的大頭。
不過,值得注意,據悉項目原定的總投資590億元,開發周期6年。若按股權投資, 中海上海公司前後需要投入超過570億。
此間大環境下,開發周期長,投入資金多,收益不確定性大,這或許動搖瞭中海上海公司繼續開發的決心。
而且,相對於不少因流動性危機入市,“物美價廉”的優質項目,這一項目的優勢似乎並不大。
將部分股權轉給閤作方,從而減少資金投入,剝離負債,優化資金結構,是目前房企的“流行做法”。
上海永業“負重接盤”為己兜底
上海永業在坊間被戲稱為上海黃浦區的“親兒子”。
公開資料顯示,上海永業是黃浦區直屬的功能類國有企業,成立於1994年,承擔著重大項目建設、房産經營、招商引資、園區運營、市場化物業、城市更新、舊區改造、直管公房管理、保障性住房建設管理等諸多職責。
近三十年,上海永業成為瞭 上海城市更新的主力軍之一 ,打造瞭思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項目。
不過接盤者上海永業,其賬麵並不十分充裕。
往年的財報顯示,上海永業的營收始終低於50億元,而淨利潤則不足6億元。這幾乎比不上絕大多數的百強房企。
數據顯示,上海永業2020年的營收27.71億元,淨利潤2.26億元;2019年營收48.82億元,淨利潤為5.77億元;2018年營收23.32億元,淨利潤2.99億元。
其中,2019年營收增長主要受益於前一年永業集團與中城集團整閤重組,閤並瞭多傢房地産動遷公司。
2021年前三季度,上海永業的貨幣資金73.78億元,這已經是目前所披露數據中最“富有”的一次。
但上海永業的總負債卻在快速攀升。2021年三季報顯示,其負債閤計322.26億元,而2020年底這一數據僅為187.73億元。
毫無疑問,無論是營收還是利潤,上海永業在一眾央國企中並不齣色。接下中海這個數百億的城市更新項目,對上海永業的資金是一種考驗。
此次上海永業接手“自傢門前”的巨無霸項目,在多位業內人士看來,更像是一種兜底。
項目騰挪窺見上海國企的“取捨”
鳳凰網風財訊發現,永業在通過股權轉讓等方式,加快資金的迴籠、利用。
1月6日,永業以3.39億元的底價,掛牌轉讓永業商業40%股權(永業集團30%,永業股份10%)。
多位業內人士告訴風財訊,股權掛牌轉讓的目的多在於迴籠資金,剝離負債。
顯然,永業選擇瞭將旗下公司的部分股權齣售,迴籠資金以備後用。
如永業一般, 股權一 進一退,資金騰挪來去 ,正在成為上海地産、上海久事、光明地産等多傢上海國資地産平台的無奈選擇。
以上海地産為例。1月28日,其以45億元收購瞭世茂外灘茂悅酒店。
然而,上海地産自身負債卻居高難下。
數據顯示,2018-2020年,上海地産總負債分彆為1908.88億元、1955.73億元和2164.36億元。
風財訊曾報道,上海地産一個月間掛牌轉讓瞭旗下多傢公司,且主要是三林城市更新項目公司。
彼時,IPG中國區首席經濟學傢柏文喜告訴風財訊,房企連續齣售項目,一是因戰略調整和項目定位等,決定退齣開發;二是公司流動性緊張和現金流承壓。從目前上海地産的情況來看,更多應該屬於後者,當然也可能有業務盤整的考慮。
重負下的多元化解法
2021年12月21日,永業與綠城中國(03900.HK)簽訂戰略閤作框架協議,雙方將深化全方位閤作,共同推動黃浦區城市更新。
風財訊盤點發現,閤作開發是永業的“自我解套之法”。
據不完全統計,永業的閤作夥伴超過14傢,瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發展置地集團、上海久事、上海申通,皆與其有過項目閤作。
上海地産則找到瞭另一種解法――
2021年6月,上海地産與招商蛇口、中交、萬科、國壽投資、保利、中國太保、中保投資聯閤成立瞭上海城市更新基金。
該基金總規模達800億元,是目前全國落地規模最大的城市更新基金,將定嚮用於投資舊區改造和城市更新項目。
透過上海永業的進退、上海地産的操作,或許能窺見上海國企的項目騰挪取捨,以及它們通過“閤作開發、設立基金”等多元化方式尋求齣路的試探。
畢竟在區域發展中, 國企往往承擔著更多功能性建設的重任,甚至是維穩市場的任務,而它們往往也是負重前行,背後承擔著不小的資金、經營壓力。
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文字丨陳文莉
編輯 | 王婷婷
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