2022年過去的4個月 政策層麵由上而下 陣地丨講真！今年市場迴暖仍需時間 - 趣味新聞網

2022年過去的4個月，政策層麵由上而下，全麵鋪開，不斷釋放積極信號。目前已有超百城下調房貸利率，70省市齣台90多次放鬆政策，政策核心聚焦於放鬆限售、放鬆限購、下調房地産交易稅費、實行購房補貼、加碼棚改貨幣化安置等內容。房企紓睏層麵，也在不斷著重化解企業債務風險，恢復企業經營的“造血”功能。

然而，從市場端來看，全國商品住宅供應疲軟，市場低迷疊加多地疫情反復因素使得房企推盤積極性大降，“躺平”心態嚴重。在疫情不確定性影響下，前4月成交纍計降幅持續擴大，長三角區域全麵熄火，杭州、閤肥、南京等市場轉弱，蘇北地區市場全麵承壓。二手房行情慘淡遠超新房。

進入5月，企業積極自救，部分房企加大瞭以價換量的力度，使得部分核心區域項目實現熱銷，樓市成交局部小幅迴溫。

但房地産行業下行壓力仍在持續。

這主要是因為本次疫情和2020年的疫情差異較大。2020年二季度起，在房地産一係列寬鬆性政策下，市場一路往上攀升，但就目前來看，即使再齣台寬鬆性政策，也可能也達不到2020年的效果。

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各地頻齣新政“托市”，迴暖仍需時間

2022年至今，中央多部委密集錶態穩地産，釋放強烈維穩信號。僅4月，已有39省市齣台45次放鬆政策。

居民端：蘇州、南京、無锡等12城放鬆限購；蘭州、淮北、宜昌等6城放鬆限貸、下調首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等4城放鬆限售，天津、蘇州、昆明等19城放鬆公積金貸款；南寜、長沙、瀋陽等4城下調房地産交易稅費；無锡、南通、宜昌等6城實行購房補貼；

企業端：南京、常德放鬆預售資金監管；蘭州、常德土拍規則放鬆。

4月末中央政治局會議召開，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際齣發完善房地産政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。

在此政策指引下，進入5月，各地房地産紓睏政策加速齣台。據不完全統計，五一假期期間，18個省市諸如發布或執行瞭穩地産新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達州、瀋陽對多孩傢庭購房給予瞭政策傾斜；洛陽、上饒、連雲港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、嶽陽等或契稅優惠、或購房補貼財政“托市”。無锡將個人住房轉讓增值稅免徵年限由5年調整為2年。

在政策“春風”下，房企整體推盤積極性較高，尤其是市場熱度較高的核心一二綫和強三綫城市基本都迎來瞭供應高峰。

從項目的具體去化來看，不同城市不同項目分化持續加劇。如長沙一城萬科��灣匯項目和軌道萬科悅府項目均在五一開盤，去化率卻分彆為98%和46%，差異較大。而南京、無锡、常州、淮安等部分開盤項目五一去化均不足10套，且開盤去化率多數都在10%以下，即便南京此前放鬆瞭外圍限購，但從成交層麵來看，對整體市場的提振作用尚未顯現。

錶：2022年五一假期部分開盤項目去化情況（單位：元/平方米，套）

數據來源：CRIC機構調研

去化分化的原因主要是：一是摺扣力度較大，昆明的卓越滇池晴翠、萬科城綿陽的富臨綿州水郡、內江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽光上和賦項目均采取瞭以價換量策略帶動瞭銷量提升，眉山的陽光上和賦項目以特價房及首付2萬起降低準入門檻，五一成交量達30套。

二是闆塊供應稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動瞭改善需求的持續釋放。西安龍湖青雲闕項目因闆塊供應稀缺，為高新CID闆塊唯一有小戶型産品，也是該闆塊唯一帶陽台的項目，五一日均到訪量達300組，銷售套數達110套。

從整體來看，雖然為瞭減緩房地産市場下行壓力，各地在4月末5月初頻頻齣台新政“托市”，但是利好政策落地尚需時日，城市間分化還將持續加劇，對於廣大缺乏基本麵支撐的城市仍將延續低迷走勢，短期內難以齣現反轉行情。

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市場與2020年差異較大，行業仍有壓力

2020年二季度起，在房地産一係列的寬鬆性政策下市場一路往上攀升，但就目前來看，即使再齣台寬鬆性政策，也可能也達不到2020年的效果。

這主要是因為2022年3月至今的疫情的爆發與2020年的疫情差異較大。從2020年全國月度商品房銷售麵積、銷售金額及其同比走勢數據來看，2020年2月“斷崖式”下跌後3月開始迴升，最後走齣“V型麯綫”。當時整體基本麵相對較好，2019年底市場仍為高位，在疫情後，全國各能級城市逐步復蘇，恢復高位運行。

而2022年整體環境已經齣現變化，首先，2021年以來受疫情影響，中國經濟麵臨需求萎縮、供給衝擊和需求壓力，2022年短期內經濟下行壓力加大；其次，房地産市場邏輯發生根本轉變，全國層麵的刺激政策很難再現；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮化趨勢放緩、住房需求趨於飽和，M1低速增長、房價超預期上漲、居民過度加杠杆購房等均意味著市場購買力已透支。

基於這樣的大背景下全年銷售麵積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內整體市場依然有下行壓力。

圖：全國月度商品房銷售麵積、銷售金額及其同比走勢對比（單位：萬平方米、億元）

數據來源：國傢統計局

從投資來看，國傢統計局數據顯示2022年1-3月，全國房地産開發投資27765億元，同比增長0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開發投資額為13266億元，同比下降2.4%，對比1-2月同比由正轉負。但房地産開發投資額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規模同樣維持在曆史高位。

這主要是因為，一方麵在“保交付”政策下，3月起地方政府和銀行機構陸續與房企協商，盡可能讓已停工、延期交付的項目復工。這一部分建安投資對開發投資有支撐，錶現為前3月房屋施工麵積纍計增1%；另一方麵受價格因素影響，2022年以來建築材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高瞭房地産投資的總量。最後3月商品房銷售額高於房地産開發投資額，在一定程度上對投資規模有支撐。

但需注意的是，開發投資的單月同比增速3月由正轉負，除前置較高因素外，負增長錶明建安投資和土拓投資已無力支撐整體投資增速。

當前房地産業處於政策寬鬆與行業信心的博弈期，房地産業還未到達迴暖時刻，開發企業的投資熱情和投資動力仍處於曆史低點。

圖：全國房地産開發投資額月度走勢（單位：億元）

數據來源：國傢統計局

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目前最大的問題，是行業信心問題

從目前來看，整體市場最大的問題，是消費信心齣瞭問題，這個消費信心既包括普通消費，也包括對房地産等大宗商品的消費信心，目前整個市場相對比較謹慎，都不樂觀。

由於目前房地産整體市場正在分化，未來也不會齣現“齊頭並進”的現象，因此未來的市場需要細分，而細分之下，就需要領頭羊站齣來。

如一二綫城市的核心地段，可以針對這些核心地段的優質房源，采取一些真正放開的政策，通過“以點帶麵”的方法，慢慢從一綫延伸至二綫、三綫，雖然過程不會太快，但是會激活市場。

近期，有部分城市連續多月樓盤銷售慘淡，持續虧本，甚至不少項目停擺。如果在當前這個節點上，政策麵能適度放開，如豪宅不限購不限價，此時購買力未必會比之前高，但隻要能夠撐住市場，那對整體市場信心的提振作用是非常大的，這將對整體行業都有幫助。

2022年至今，疫情的反復，打斷瞭原本一二綫主要城市迴穩，甚至部分城市迴暖的試點。若疫情能在5-6月得以有效控製，整體行業還是有希望可以通過一係列政策的落地使得行業重新迴穩。

我們認為，隨著利好政策的逐步落地，未來成交仍有望復蘇，但城市間分化還將持續加劇。目前最重要的仍是對行業信心的恢復。

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文章來源:丁祖昱評樓市