發表日期 5/9/2022, 8:47:31 AM
穩好外資和企業是最重要的
中央會議後,央行終於齣手救樓市瞭!
幾天前,央媽發布信息: 錶示將執行好房地産金融審慎管理製度,及時優化房地産信貸政策,保持房地産融資平穩有序,支持剛性和改善性住房需求。
隨後,銀保監會、證監會積極響應,為買房和造房提供金融扶持。
密集的政策信息嚮市場透露一個信號: 國傢依然很重視房地産在穩經濟和就業中的作用。
從過去的經驗來看, 房地産短期內對經濟的拉動作用在所有行業中最為明顯。 其産業鏈涵蓋能源、建築、材料、銷售等方方麵麵,更不用說房産市值在國民經濟中的比重。
那麼,大多數人最關心的是,未來樓市的走勢將如何呢?
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我的判斷是: 近半年,樓市整體既不會大漲、也不會大跌,將處於橫盤的狀態。 部分泡沫較大的地區,房産價格會經曆較長時間的緩慢迴調。
但長期來看, 樓市的景氣度根本上取決於經濟基本麵在本輪疫情的恢復速度。
下麵來說我觀點的形成邏輯:
首先, 房地産市場處於橫盤狀態,是中央想要看到的結果。 而它目前的手段,有能力做到這一點。
很多人對“房産大跌”的預期,其實來自於國外房産市場的經驗,尤其是08年的次貸危機,社會整體負債率高企時,幾乎人人都會想到“房産泡沫破滅”。
但事實上,中國的房産市場沒有經曆過像08年次貸危機的大跌,這裏最關鍵的原因,在於 行政手段對市場的乾預能力,要比其他國傢強得多。
行政手段對房産市場的乾預,貫穿需求和供給。而二者決定瞭商品的價格,相比於其他資本市場,行政對房産的控製是最容易的。
先說供給層麵, 在土地私有製的國傢裏,政府是不能乾預土地開發的。 而我們這裏土地的開發權由地方政府說瞭算,一紙令下,全國用於蓋房的土地供給量會立即減少。
另外,房價隻有頻繁的交易中,纔能對其重新估值。通過直接限製房産交易,結閤土地縮量,使房屋的供給水平下降,價格就不會崩盤。
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下麵說需求端, 行政力量可以通過限製資金外流、分攤銀行壞賬的方式,來限製需求在短時間的快速下跌。
受俄烏戰爭對能源和疫情對供應鏈的衝擊,未來依然有幾個月的通脹預期。多傢機構預測,由於果蔬雞蛋價格漲幅擴大、豬肉産能加速去化, 4月CPI將迴升明顯,同比漲幅或在2%左右。
有通脹預期,資金就要尋找避險資産。房地産雖然不可能迎來過去幾年的上漲,但相比於股市、實體投資而言,依然是風險最低的。
當然,這是針對國內資産而言,放到全世界,比樓市優質的資産有的是。如果放任資金跨國流動,樓市肯定綳不住。
但我們和其他國傢不同,有 足夠的行政力量去限製資金的跨國流動,讓錢可以在國內打轉,就不會威脅房産市場的價格穩定 ,在需求端就控製住瞭。
因此,第一個必須處理好問題就是穩住外資,外資流動的自由度要比內資大得多。 如何讓外資企業不要在疫情中大規模撤資,是穩定房地産市場的關鍵。
好在第一個季度,中國的直接投資淨流入數據相當不錯,創瞭曆史新高。淨齣口也繼續保持順差,雖然疫情影響第二季度會下滑,但有些底子就沒那麼慌。
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第二就是中國金融係統的特殊性,有本書叫《行動的勇氣》,是美聯儲曾任主席本伯南剋在08年次貸危機寫得一本迴憶錄,裏麵講瞭這麼一個事。
說當年因為無序的金融擴張,美國金融市場的兩個巨頭“雷曼兄弟”和“房利美”在房價大跌後,瀕臨破産邊緣。而各大銀行是這兩傢企業的債主, 它們一旦倒閉,意味著銀行壞賬率將激增,進而將危機傳導到整個金融體係。
當時伯南剋在請求巴剋萊收購雷曼無果後,考慮到讓央行聯閤財政部,將雷曼和房利美收購。但這個想法被否決瞭,因為兩傢公司是私人企業,政府直接齣麵收購,意味著美國政府在嚮市場傳遞信息:“隻要你足夠大,就不會倒,因為總有人給你兜底。”
考慮到收購的閤法性和未來可能帶來的“不良激勵”效果,最終央行跟財政部放棄瞭對兩傢公司的收購 ,讓危機自然釋放瞭。
可中國不一樣,最有實力的銀行和金融機構都是國有。這意味著其齣現任何金融風險(比如經濟下行,壞賬率突然上升,導緻流動性緊缺),都會有“央媽”這個最終貸款人來兜底,不會齣現破産倒閉,而使危機連鎖爆發的事。
換言之,美國的金融體係是由各種獨立的單點組成的,一個點齣問題可能會帶動全身,而危機來臨時行政手段的乾預能力有限,隻能任由市場釋放危機。
而 中國的金融體係被行政掌控,單點的危機可以通過讓整體來分攤風險而解決,這是中國金融係統的獨特所在。
可是,金融體係本身是不創造財富的,壞賬所帶來的的資産損失是真實的。所以 通過整個金融係統來分攤局部問題,隻是延緩瞭問題的爆發,還不足以解決問題。
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那怎麼解決問題呢?可以看90年代末的那次危機中的經驗,當時中國走在改革的摸索期,農業、外貿、國有等諸多領域齣現瞭投機過熱,資不抵債的現象,導緻銀行壞賬率激增。
恰逢97年亞洲金融危機雪上加霜。1998年,國務院緊急宣布要建立不良資産管理公司,於是華融、東方、長城、信達應運而生 ,央媽又通過嚮這些企業注資的方式,間接收購瞭銀行的不良資産,釋放瞭流動性。
可是,這些不良資産不會因為央媽的收購,就發生質變。那後來中國是怎麼渡過這次危機的呢?答案是: 中國通過加入WTO和引入外資、技術,生産力劇增,緻使企業利潤增加,經濟基本麵轉好 ,讓這些“不良資産”成為瞭“優質資産”,央行的負債率就降瞭下來。
所以這裏要提的 第二個關鍵問題,就是穩好企業。 企業的利潤水平決定經濟基本麵的好壞,企業好瞭,就業、消費纔能好,企業差瞭,銀行壞賬率就會增加,而整體的金融係統分攤風險的能力也是有上限的。
從國務院的“統一大市場規則”到企業傢座談會,最近各地方政府又開始發消費券,可見對“穩企業”的重視程度,企業穩瞭,樓市纔能穩。
最後,總結一下,中國強大的行政力量,可以將短期內不利於樓市的因素,通過管控需求、供給的方式來延緩其兌現。但 從長期而言,金融政策的調整能力有限,關鍵問題是要穩好外資和企業。
位卑未敢忘憂國。
PS: 最近在機構裏,帶國際經濟學的考研班,有點小忙,更新不頻繁還請見諒!
關於作者
仝麟閣,95後前財經記者、投資公司董秘,發錶文章纍計超過100萬字。百萬級報道數篇、韆萬級報道作者,網易年度影響力創作者,人民大學經濟係在職研究生,研究領域為政治、曆史、經濟和社會問題,曾為500強公司做輿情和社會分析,現居廣州。