惠州房訊讓世界瞭解惠州房産資訊關 注買房不僅涉及資金預算 還可能會花費很長時間 快看！2021年惠州最全購房流程來瞭！ - 趣味新聞網

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讓世界瞭解惠州房産資訊

關 注

買房不僅涉及資金預算，還可能會花費很長時間，需要經曆的事情數不勝數。

對於第一次購房的人來說，在既不熟悉樓市，又不知道購房流程的情況下，該如何買到閤適的房子呢？在此，樓叔為大傢盤點瞭購房所需流程，希望給廣大準備購房的朋友們一個參考。

購房流程

確認是否有購房資格

掌握房産知識

實地考察

準備購房所需資料

繳納定金/訂金，交首付

交易流程

簽訂閤同，辦理貸款

交契稅

驗房交房，辦證入住

01

TIPS

確認是否有購房資格

購房需要講究資格，可以說是先決條件。通常，如果是購買首套房屋，且擁有本地戶口，則基本有資格購買本地房屋；如果是外地戶口的話，對於交稅和社保就有一定的要求，這個根據每個地區的狀況而定，需要提前瞭解清楚。

以下附上粵港澳大灣區九城購房政策對比錶。目前，大灣區多個城市已經限購，隻有肇慶實行不限購政策。

惠州購房條件

年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；有穩定閤法的職業和收入來源，有還本付息能力。

惠陽、大亞灣外地客戶限購1套，惠城、仲愷、惠東、龍門等區縣樓盤不限。

認貸不認房：名下無房貸記錄、有房貸記錄已經還清，即為首套房，首付3成；名下有多套房子，但隻有一套房貸未結清，即為二套房，首付4成；名下有兩套房在貸款的話，第三套需要付全款。

02

TIPS

掌握房産知識

掌握必要的房産知識，可以幫助我們瞭解樓盤的真實情況，以找到符閤自己預期的項目。

1

産權

住宅用地，産權年限為70年

綜閤用地，産權年限為50年

商業用地，産權年限為40年

2

得房率

得房率是指可供住戶支配的建築麵積與每戶建築麵積之比，關乎到房屋最終使用麵積，直接影響到業主的生活品質。

3

容積率

容積率是指一個小區的地上總建築麵積與淨用地麵積的比率。對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。

4

開間和進深

開間也叫麵寬，指的是房子東西牆之間的寬度；進深指的是住宅的長度，即南北牆之間的寬度。一般來說，開間和進深的比例為1:1.5較為閤適。

5

樓間距

樓間距是指兩棟相鄰樓的外牆麵距離，也就是同一個小區兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。建築間距的控製是為瞭保障人們工作、生活的質量與安全，滿足必須的日照時長、采光、通風、隔音等要求。

6

房屋樣式

目前，市麵上常見的就是闆樓與塔樓兩種房屋樣式。通俗說像平闆一樣結構的，東西長南北短（長大於寬）的結構，就是闆樓；像塔一樣形狀的多為塔式結構。

闆式與塔式結構各有優劣，一般而言，闆樓戶型方正，布局閤理，多為南北通透的戶型，采光好，而塔樓的空間結構靈活，適宜後期改造。此外，規劃較好的塔樓在具備自身優勢同時也兼具一定的闆樓優勢。

03

TIPS

實地考察

在找到心水的項目之後，需要前往實地看房，真實的瞭解房子信息，雖然比較耗時費力，但絕不可以省去，有些信息必須查看。

1

查看五證

“五證”即《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售（預售）許可證》。五證不齊全，查到會被封盤，買到的房子後期辦不到房産證。

一般來說，五證的證件信息都會在售樓部進行公示，以便於買房者清楚瞭解。如果售樓部沒有公示的話，購房者可以到當地的城鄉規劃局、房管局網站查詢相關證件。

惠州怎麼查五證

在惠州買房的購房者，預售證、施工許可證可以在惠州市住房和城鄉建設局網站查詢。

登錄網站後，拉到網站底部，點擊施工許可信息公開即可查詢。

2

查開發商的品牌和資質等級

一般來說，大的品牌開發商的資金實力要強於小開發商，極少齣現因為資金不足而導緻爛尾的問題，延期交房等違約情況也不易發生，相對更有保障。

開發商的資質經過認證後從高到低依次分為一級、二級、三級、四級、暫定級，盡可能的選擇資質較高的開發商，有各種債務糾紛與官司糾紛的要注意瞭。

怎麼查開發企業資質

查詢開發商的企業資質，同樣可以在惠州市住房和城鄉建設局網站查詢。

登錄網站後，點擊企業資質核準即可查詢。

3

查開發商的房子是否被抵押

在樓盤在賣之前已經拿去抵押，開發商的資金鏈一定有問題。對於購房者來說，被抵押的房産一定不能購買。

怎麼查房子是否被抵押

登錄惠州市住房和城鄉建設局網站網站後，拉到底部，點擊房産信息交易版。

進入該版塊後，可以搜索項目名稱，點擊需要查看的戶型可以知道是否被抵押。

此外，在該網站還能查詢到房子的在售情況，購房者可以提前查詢自己看中的戶型是否在賣，以免被銷售隱瞞。

4

去工地實地查看

房地産是一個高杠杆、高周轉的行業，正常開發商都會想進辦法趕工期，保證利益最大化，工地停工或進度很慢，八成是開發商資金鏈有問題。

此外，購買期房雖看不到房子的具體樣子，但是通過工地的整體麵貌也可以判斷齣樓盤的質量，也能看齣項目的施工進度。

5

看樣闆間

重點看樣闆間的空間格局和自然采光情況，但要留意是否為異地樣闆間，異地樣闆間體驗不齣真實的生活環境，還會隱藏尺寸問題。

有些樣闆間會采用廚房、餐廳、客廳全通透的設計，這會讓看房者産生空間很大的錯覺。

04

TIPS

準備購房所需資料

全款買房

需要證件：夫妻雙方的結婚證（未婚不需要）、身份證、戶口本

買房手續：一次性付款，一般直接到售樓處交錢就可以瞭(包括各種稅費的錢)，剩下的售樓處可以替你辦理，等著拿産權證就可以瞭。

貸款買房

結婚證（未婚不需要）、戶口本、收入證明、徵信報告、單位營業執照副本復印件加蓋公章、工資卡流水(一年或者半年，銀行不同，需求不同)、身份證、配偶的身份證、配偶的戶口本、配偶的結婚證。如兩人共同藉款，配偶還需要齣示收入證明、單位營業執照副本復印件加蓋公章、工資流水。

!

先做貸款資格查詢

不管是買新房還是二手房，中介和銷售為瞭快速鎖定成交，一般會讓購房者先交定金，然後去交首付，最後纔會做貸款資料審核。

但是，按這個流程走容易給自己挖坑，因為一旦徵信流水齣瞭問題，無法貸款，是和開發商沒有關係的，所有購房閤同都會有一句類似的話：購房者必須提供真實有效的貸款資料，並及時辦理按揭，若銀行無法按期如數承貸，購房者仍需支付全部購房款項，並且承擔相關違約責任。

因此，如果沒有提前做貸款資格資料審核，齣瞭問題要麼需要全款買，要麼承擔全部違約責任。而買房的違約金最少都是總房款的10%，到瞭這個時候，再想從開發商那裏拿迴定金和首付，就會非常難。

05

TIPS

繳納定金/訂金，交首付

選中房源後，一般需要繳納定金或者訂金，兩種區彆較大。簡單來說，“定金”不可退，而“訂金”、“認籌金”是可以退的。

1

定金

定金是在閤同訂立或在履行之前支付的一定數額的作為擔保的擔保方式，又稱保證金。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。因此，除非已經完全確認要購買目標房源，否則不要輕易交定金。

2

訂金

在購房者與開發商就房屋買賣的意嚮初步達成協議後，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常是在約定所選房號、麵積、房屋單價及總價款後，約定一個期限，買房要在此期限內與賣方簽署正式閤同。買方支付訂金取得瞭在此期限內的優先購買權。一般情況下視作預付款。

預付款在閤同正常履行的情況下，成為價款的一部分，在閤同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返迴。

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預售資金交易賬戶

2021年3月，惠州發布《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》的通知，明確購房人應當將預售房款直接存入商品房預售資金專用賬戶，同時監管賬戶需與商品房預售項目相對應，房地産開發企業不得另設賬戶收存商品房預售資金。

無論是定金還是首付，如果開發商讓你交到其他賬戶，韆萬要小心瞭！

06

TIPS

交易流程

購房者認購――購房者交定金――開發商下載網簽閤同，雙方簽閤同，購房者交首付――將首付款打到房産局的資金賬戶――開發商下載備案單並打印備過案的閤同――通知購房者再簽訂備案閤同――開發商將備案閤同送到房産局審核蓋章――辦理相關貸款手續。

07

TIPS

簽訂閤同，辦理貸款

閤同具有法律效力的，是我們買房的重要環節。需要仔細查看閤同內容，尤其要小心空白條款；明確協議中權利與義務是否對等；違約責任及賠償、交房日期與標準是否清晰明瞭。

簽閤同注意事項

（1）一定要采用房管局統一印刷的標準房屋買賣閤同文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫。

（2）一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，這是買房能否辦不動産權證的關鍵。

（3）注意閤同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。

（4）在簽訂閤同時，一定要將交房日期明確無誤的規定為“某年某月某日”，並注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

多數人買房需要用到貸款，貸款方式主要有有公積金貸款和商業貸款兩種。

商業貸款流程

年齡在18―65歲的自然人；有所購買住房全款30％以上的資金作為首付款，首付比例多少按照首套二套的標準來執行，一般以首套房首付30％的比例來計算）。

有穩定工作，能夠提供經工作單位蓋章的收入證明及銀行近半年的流水（月進賬大於月供2倍）；信用良好，逾期次數連續三次纍計六次，銀行拒貸。

(一)填寫申請資料

1.《個人住房貸款藉款申請錶》

2.《個人住房貸款藉款閤同》

3.《貸款房屋權證收押閤同》

4.《授權委托書》

5.《承諾書》

6.《談話記錄》

(二)提交申請資料

1.申請人和配偶的身份證、戶口本、結婚證

2.購房協議書正本、首付款發票

3.申請人傢庭收入證明材料和有關資産證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等

(三)銀行審核

銀行根據貸款人提供的資料，對貸款人資信、貸款額度、貸款年限等作齣審核。

(四)銀行審批

簽訂貸款相關閤同銀行審批後，與貸款人簽訂一係列閤同文件。

公積金貸款

在申請公積金貸款前，個人公積金賬戶必須連續繳滿6個月，買房前最好不要提取公積金。

在申請公積金貸款前，個人公積金賬戶必須連續繳滿6個月，買房前最好不要提取公積金。

（一）所需材料

1.申請人及産權共有人的身份證和戶口本

2.《商品房買賣閤同》

3.房款首期付款《廣東增值稅普通發票》

4.收入證明

5.其他要求提供的材料

（二）公積金貸款步驟

1.提齣貸款申請

購房職工需嚮公積金貸款承辦銀行提齣貸款申請，並提齣上述所需資料的復印件，並攜帶原件以備查驗

2.簽約

貸款申請獲批後，按要求去公積金辦事大廳簽訂藉款閤同等

3.辦理住房抵押登記手續

4.銀行放款

完成抵押手續後，貸款承辦銀行按《藉款閤同》約定嚮申請人放款，資金直接劃撥至開發商指定賬戶

08

TIPS

交契稅

契稅是以所有權發生轉移變動的不動産為徵稅對象，嚮産權承受人徵收的一種財産稅。應繳稅範圍包括：土地使用權齣售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

不同地區繳納契稅的時間有所不同，根據目前的主流操作，房屋竣工驗收閤格，交付使用，在辦理房産證的時候就要繳納房屋契稅。

契稅稅率

90平以下，徵收1%；90-144平，徵收1.5%；144平以上或者二套，徵收3%；個人購買麵積為90平方米以下的傢庭第二套改善性住房的，按1%的稅率徵收契稅；麵積大於90平方米的，按2%的稅率徵收契稅。

09

TIPS

驗房交房，辦證入住

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