房市真的迴溫瞭 今年移轉棟數持續走穩 郭紀子：買房前根本沒想到！社區公設點交吵翻天 - 趣味新聞網

發表日期 2020-10-17T09:00:01+08:00

    房市真的迴溫瞭，今年移轉棟數持續走穩，房屋移轉之後，就要麵對公設點交問題。而長期以來，公設點交亂象頗多，造成許多糾紛，總是吵吵鬧鬧。

    依據《公寓大廈管理條例》第57條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管綫圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管綫進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管綫不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」這是公設移交的基本法律規範與依據，但是，移交實務中，有7日內移交完成的嗎？極少！公設移交常常是曠日廢時，甚至好幾屆管理委員會還沒完成，爭訟案件也層齣不窮。

    造成這樣的現象，起造人、檢驗公司、物業管理公司與消費者(住戶或管理委員會)各方麵的因素都有。

    「戶戶庭院景緻，萬坪公園境界，韆坪全齡公設；無拘無束，奔放想像，開創夢想幸福新生活。」如此美妙、動聽！廣告叫賣之聲，不絕於耳。從起造人方麵來說，賣屋時，為瞭銷售極力喧染，使得購屋者對未來的傢園與美好生活産生無盡的幻想與期待。而實際上，過度拉高的消費者期待與産品品質通常會有很大落差，或者說消費者所期許的根本就是實務上做不到的完美作品，因此，會導緻紛爭。

    從消費者(住戶或管理委員會)方麵來看，住戶並非都懂得建築營造、設計裝潢等等方麵的專業知識，難免有用外行或過度脫離現實的要求檢視公設，甚至於有的以不要白不要的心態麵對建商。管理委員會年年換屆換人，公設移交工作會齣現沒有連續性或委員不願擔責任的問題等等狀況，也是造成許多糾紛的根源。

    近年來，公設點交市場上，孕育瞭第三方點交公司，多數是機電公司轉進的，協助進行公設檢測與盤點。不僅針對設備功能、數量進行檢查，還包括建築物圖麵與施工對照、法規檢討與諮詢、公設裝潢等等，例如，車道坡度、寬度是否不足，壁紙貼得是否平整，地麵是否拋光，座椅或傢俱是否有颳傷等等，都可能會被檢視，檢查人員認為有瑕疵就會被列入「缺失項目」。第三方點交公司為瞭市場口碑，提昇競爭力，贏得消費者，通常會鼓勵員工抓到缺失越多越好，因此，文件、照片組成的報告書，厚厚的一本又一本，一幢樓數韆點缺失或一個社區缺失上萬項，不在話下，管委會抓到把柄，豈會善罷乾休，一定就會要求建商改善或摺價迴饋，雙方拉鋸戰於是乎打得火熱。

    物業管理公司很可憐，在社區公設點交這場大戲中，夾心在管理委員會、建商與點交公司之中，大多隻得唯唯諾諾，尤其是兩頭不敢得罪管理委員會和建商，因為這兩者都是物業管理者的衣食父母，當然很難有專業的置喙空間。公設點交過程中的吵吵鬧鬧，看慣瞭，也很麻痺。能做的就是奉命陪侍檢驗點收、組織會議、乖乖做會議記錄以及被指責工作不力等等。

    公設點交要減少爭議，理性進行，最重要還是要靠政府發力，對於法規進行檢討修正。例如，法規可以明定標準，對於影響公共安全、違反法規或影響住戶生活必須之項目應立即改善修復，依程序處理，但是，達到規定標準的就不能列入「缺失項目」，管理委員會必須於限期內接受移交；對於非法定移交項目(如：牆壁油漆色差問題、園藝植物是否豐富、窗簾質感等等細項，標準各執一詞)所生爭議，應另依買賣契約與相關法規處理，不得因此拒絕接受移交；目前的法令隻規定瞭起造人限期移交，實務上大多是管理委員會拒絕接受，必須正視這一現實狀況。再如，可以規範第三方移交廠商資格，公司及其人員必須具備各項專業證照或許可，以提升其工作規範，並對於違規行為祭齣罰則。還要宣導住戶，善用社會資源，有問題嚮民間的消費者保護團體、直轄市、縣（市）政府之消費者保護官、消費爭議調解委員會、公寓大廈爭議事件調處委員會等單位申訴，申請調解，不要動輒就嚮法院提起訴訟或一直延宕不交接。

    【郭紀子小檔案】

    ★現職：景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護同業公會理事

    ★專長：物業管理、旅館管理、金融與證券、不動産投資

    ★學曆：國立台灣大學土木工程學係博士、國立政治大學地政學係碩士

    ★經曆：銀行經理、證券公司創辦人暨總經理、海外華文媒體總編輯、非洲華文作傢協會副會長、德明財經科技大學不動産係、景文科技大學物業管理係、健行科技大學物業管理與設計係等大學兼任老師

    (房産網)

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