我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 成都北門的發展邏輯，和配套、單價無關！ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為5000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。我嚮來以實戰主義，穩中求穩，並完全站在您的個人實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給齣最閤理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

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我想買一套二手房，看瞭量力健康城，和天迴鎮碧桂園城市花園，這兩個小區後期發展如何，哪個小區值得入手？

房段子解答

兩者嚴格來說，都屬於北門，北門的發展邏輯，和配套，價格無關，而是和絕對的地段、環綫有關。

也就是說，我其實更看好量力健康城，雖然配套的確稍差，但是從環綫和地段上來看，更接近三環，本身周邊有拆遷後土地上市，房企（比如德商）入駐帶動的可能性，再者就是旁邊的華僑城、保利、中加水岸、天悅城等品質和價格都已經提升上來，對量力是有幫助的。

而現在量力健康城的價格梯度變化非常的大，從1.3-1.8萬都有，說明瞭業主對自己資産充滿瞭不確定性，在他們疑惑的時候，就是我們很好的撿漏時候。

比如一萬三四，甚至比碧桂園城市花園的指導價還要低一些，這個價格，怎麼看怎麼都是劃算的，未來逼近華僑城原岸高層沒有壓力，更不用說有樹德沙河瞭，是有很好底子的一個樓盤。

當然，當前的基本麵還是比較一般，城市界麵就不多說瞭，主要是離5、27號綫，都有1公裏多點的樣子，而且長期會存在這樣的問題，所以配套相對較差，但好在我們前麵說瞭，北門發展的邏輯是環綫地段，從距離來說，進入三環內，即便是步行，也要比碧桂園的地鐵更便捷。

碧桂園這邊就是外部配套很好，學校，樓盤，地鐵，産業，金牛已經是盡力瞭，但這種盡力卻未能在樓市上錶現良好，主要是尾大不掉導緻的，未來的闆塊上限不高，幾乎成為瞭定局，我都不用去詳細比較內部産品瞭，或者說，很多人看重的地鐵，其實也有個六七百米。

這個區域對大豐天迴地緣性改善自住尚可，但真要尋求未來潛力空間，還請繞道。

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東門新房裏有兩個網紅盤，華僑城濱江壹號還有錦尚府，這兩個樓盤，哪個更好，剛二資格吧，成華的，預算300內。

房段子解答

首先來說，剛二資格的話，我認為這兩個樓盤的上車概率還是挺大的哈，成華最近的一些網紅盤或者說有性價比的樓盤，基本上剛二都是很好入圍搖號池的，至於能否搖中，這個就看自己的造化瞭。

話說華僑城濱江壹號，我認為優點在於房源多，門檻低，缺點在於配套遠，剛需氣質太濃厚。

華僑城即將預售的是20-22號樓，大概有1021套，主打的麵積是74-131平，戶型非常豐富，其中以七八十平的套一套二居多，預計22年10月底交付，目前基本是現房狀態瞭，爛尾可能性不大瞭哈。價格不妄加猜測瞭，總的來說，單價總價都不會高，你的預算，上車綽綽有餘。

但是缺點也說過瞭，本身就是環配套區，地鐵、商業，都要步行大概1000米多，所以雖然在主城區，但卻一直是配套的空心區，這一點朗詩・綠色街區、華僑城・禦龍山感受很深刻。至於剛需氣質，主要還是小戶型帶來的，很多人珍惜房票，首套首貸的資格，所以會盡量去買一些偏改善的，大戶型，爭取一步到位，除非的確是預算很緊張（但是現在成都剛需普遍比較有錢的樣子），所以我認為這次它競爭並不會很激烈的樣子，我估計剛四，甚至一些騰退齣來的房源，都有望讓普通上車。

至於錦尚府，挨著原來的成華網紅盤SM錦悅不遠，都屬於建設路商圈，這是成華區最先成熟起來的一個商圈，除瞭地鐵，都熟透瞭，包括作為成華三區的劃分，商業，人氣等等，都是非常豐富的，這點和華僑城差彆較大。

嚴格來說，優點是房源改善，配套成熟，缺點則是體量較小，房源較少（競爭難度大）。

錦尚府開盤的是2棟，隻有246套，戶型明顯要大得多，大概是104-138平，還是T2T3産品哈，對比前麵說的剛需資格，其實很多人是會喜歡這種改善尺度的。

不過它是個迷你樓棟，一共隻有3棟，2棟住宅，1棟是商業，也是個小開發商，三友集團近年的經營狀況並不順利。預估23年中交房，但是目前建築主體的建設進度還未到50%。

所以兩個樓盤，還真是臥龍鳳雛啊，不過從我個人角度來說，要不賭一把不會爛尾？嘗試下錦尚府如何？

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總房價350以內，成華區戶口，剛有一個棚改資格，成華區的，說的高新區除外，其他地區都可以棚改搖號，想考慮天府新區，主要考慮後期升值空間，可能不會住，現在考慮天府上城，和天府未來公園城，感覺天府上城價格便宜，但是後期天花闆感覺一般，未來城又怕棚改搖到全是大麵積，不是特彆懂棚改搖號規則，望老師指點推介下，主要考慮後期天花闆和流通。

房段子解答

成華區棚改身份可以參加天府新區住房的優先搖號、優先選房。

棚改資格的話，目前來說，應該在買得到的前提下，盡量選擇未來上限最高的。

買得到的前提，是指比較確定的，近期會開盤的網紅盤，比如川發天府上城（預計3月）、天府公園未來城（估計4月）或者新鴻基悅城（預計3月），反而像蔚藍卡地亞，萬達壹號或者恒大天府半島這些，都沒有個準信，就不必去死磕瞭。

上限最高的話，我們來看看川發天府上城還有天府公園未來城。

川發特彆單純哈，基本和上批次的一房一價一樣，最大的是140左右的T4高層，清水單價1.35，自裝2.5k下去成本是1.6萬，闆塊預期上限我認為大概是3萬的樣子，也就是說140*1.4，大概有個200萬的空間。

天府公園未來城的話，接下來的批次直接是精裝發售的，單價2萬，你350萬，上車175平的麵積沒問題，但是參考它的剩餘戶型，大概你上車165平的T3大平層問題不大，而闆塊的上限的確是很高的，我預估可能有個3.5左右吧，所以165*1.5，大概空間有250萬的空間。

可以說，未來城的潛力更大，而且你本身就是有350萬的預算的，要物盡其用，我建議應該優選等待未來城。

更何況，未來城的戶型多變，144-165的戶型/房源比較多，按照邏輯推理，都是比川發更好的選擇。

都看到這裏瞭，如果你有貝殼APP，也可以簡單6步，直接免費問答溝通哈。

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大佬，東安湖新希望這兩天齣消息瞭，有7棟高層，為2T4的，麵積117和143。這個樓盤清水限價18140，有3000的裝修，算2.1，長期來看，上限是多少？隔壁吾悅上限能到多少？現在有沒有必要賣瞭吾悅，置換到新希望這邊？

房段子解答

新希望的東安湖地塊，位置可以說是非常棒的，本身就兼顧瞭東安湖湖景+地鐵資源，可以說配置比電建地産�吃糜�府還要高齣一籌來，而且住兼商，容積率隻有1.5左右，清水限價1.8萬，大概50%是可以精裝交付，按照你說的這批次，精裝交付摺算下來大概2.1萬的單價的話，我認為價格是很不錯的瞭。

1.5的容積率，能開齣2T4的産品不容易，但是17F小高層，還算可控，總價下來就大概是250-300萬左右，基本上很符閤當下東安湖的購買力，開發商也是精準計算過的，這麼一來，齣場就錶現優越，從整體的性價比來說，應當是東安湖最好的選擇瞭。

按照目前成都東進，東安湖以及大運會等綜閤狀況來看，我認為這個闆塊，基本上3-5年以後上3萬沒啥問題，這個樓盤應該是率先達到的，這基本上算是比較保守的一個對上限的看法瞭。

目前來說，吾悅廣場這邊是二手房狀態，單價跨度很大，指導價是1.5萬多，但基本上掛牌一萬六七八九甚至2萬的都有哈，雖然同樣的高層産品，但是吾悅這邊30多層，是新希望的2倍瞭，另外T6産品，再加上小戶型，再加上雜亂的業態分布，整體的價值，也明顯是不如新希望的。我預估未來他們有個3-5k的差距，也就是新希望3萬，吾悅這邊大概2.5-2.7萬左右吧，以後還會越來越大。

假設你本身就是在這周圍工作生活的話，置換的目的也是本地就地改善，那麼我認為是可行的，你並沒有多付齣什麼，就1個點的中介費罷瞭。

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請問想買二手房，在高新區上班，目前考慮大麵 錦江 成華東站附近，請問哪個地方以後升值空間潛力大些？

房段子解答

從便捷性來看，當前的錦江和成華，肯定是非常方便的，畢竟地鐵已經通達瞭，大麵這邊的話，還沒有通車，13號綫大概要24年底，還有個2年多，如果願意接受通勤不便，然後特彆看中它未來潛力的話，倒也未嘗不可，但是先行在氣勢上是輸瞭一些。

至於錦江，片區太大，闆塊太多，整體要闆塊對闆塊吧？比如三聖鄉，川師這類的？

要我從二手的角度來說，我可能會比較傾嚮於成華的東客站（非三環外的成渝立交），我也觀察成都二手房市場好些年瞭，此前，尤其是在去年指導價陸續齣爐之前，基本上可以說，沒有窪地可言，因為賣傢預期都打得挺高，但是時隔半年之後，好些闆塊價格迴調明顯（比如大麵和三聖鄉的部分樓盤），也有一些闆塊，一直不慍不火（缺乏集群效應，比如東客站）。

這些可以說，就是我們很好入手的一種對標方嚮。

大麵這邊價格迴調較多，大概現在一萬六七都可以上手，但是二手房太多瞭，內捲很厲害，這次指導價之後，你降我降紛紛降，所以綳不住，未來預期是挺好的，基本麵有地鐵等配套，也有大運會東進的概念，但是隻適閤150-200萬級彆的剛需入場，而且我擔心以後，依然會發生房東內捲降價的可能性，這樣一來，潛力得不到很大的保障。

然後錦江，比如川師一帶，基本沒啥意義瞭，發展完畢，利好殆盡，目前華潤幸福裏這類，配套比不上萬科城市花園，大傢還居高不下，性價比不高瞭。三聖鄉就比較兩極分化瞭，一些次新的比如首創嬌子、華熙528，綠地468，可以說很硬氣，然後錦江城市花園這類，就很老氣，都不是非常好的選擇，而稍微中庸的卓錦城五六期，單價雖有迴調，但是也是比較偏高的，不是很好入場。

最後東客站，樓盤不多，就榮盛佳年華這類，目前還沒形成很好的二手房組團效應，所以單價2萬，中環地段，再加上東客站是承接攀成鋼塔子山外溢的改善闆塊，怎麼看未來都是比較有潛力的區域，更何況還緊挨著渥太華等，商業也在復蘇和兌現，如果你在高新上班，7-18號綫是很便捷的，這邊我可以說還真比較適閤200萬級彆的選手入場。

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