房地産在整個經濟結構中的影響過重 單土地齣讓這一項收入占比就高達9%左右 萬科不再焦慮 - 趣味新聞網

房地産在整個經濟結構中的影響過重，單土地齣讓這一項收入占比就高達9%左右，這還沒算交易稅費，以及對整個上下遊産業的影響。

如果去看居民杠杆率數據（62%）房市再來一波的空間確實不大瞭，但再不紓睏的話，很多房企可能真的會違約，天量的壞賬對金融機構的衝擊也是沒法測算的。

蘇州這次的寬鬆意義很重大，畢竟 蘇州是內地GDP排名第六的城市 ，接下來應該會有更多的城市放寬，甚至不排除一綫。

對於房企來說，艱難的幾年也許要熬過去瞭，但對於大部分債務非常嚴重的來說，還是熬不過去。

這一波並 不會像2015年一樣救下所有 ，而是趁此機會加快行業集中度，會誕生超級頭部，也會有頭部倒下。

近期資本市場狂搞地産的邏輯就是頭部集中，逆境反轉，萬科應該是能挺到最後的一傢。

01.業績下滑嚴重

3月31日，頭部房企萬科發布2021年年報，營業收入4527.98億元，同比增長8.04%；淨利潤225.24億元，同比下滑45.75%。這是萬科淨利潤有史以來第三次下滑。

從去年二季度之後，整個市場的銷售增速就開始下滑，三四季度分彆下滑14.1%和18.7%，今年第一季度下滑更為嚴重。

一季度多傢房企的銷售數據下滑均在兩位數以上，萬科3月份單月同比下滑37%，季度下滑42%。

除瞭銷售數據下滑，毛利率方麵也從上年的29.25%下滑至21.82%，連續4年下滑，淨利率下滑至8.41%。

數據來自：IFind

下滑的主要原因有兩方麵，一是， 過去幾年追高拿地； 二是，近2年價格有所下滑。

其實頭部房企基本都在下滑，部分企業的增長也是靠著老會計的修飾來維持的，而萬科的利息資本化率僅為49.8%（碧桂園100%資本化）。

銷售毛利率淨利率及利潤增速齣現明顯下滑，公司的現金流錶現自然不會太好，由上年的531.88億元下滑至41.13億元，一季度預計會更差。

在多元業務上，萬科早早地提齣過雲，養豬，長租公寓等相關業務的發展，但其支柱型業務依然是地産開發，占收入占比為95.55%。

鬱亮在財報中肯定瞭，這些業務現在及將來都無法與房地産開發相提並論，而且短期可能會拖纍整體業績。

這就意味著萬科的業績是否扭轉，完全要看地産大環境，而當下資本市場似乎並不太關注短期的業績， 更看重的是存貨和融資成本。

02.投機轉嚮消費

決定著地産高速增長的，高速工業化及高速城鎮化這兩個重要的推動力已經接近尾聲。

到2021年，中國的城市化率已經達到64.72%，而2020年同期是63.89%，已經過瞭高增速時代。按照日本房市的走勢來看，城市化率到60%的時候，房價開始下跌。

房地産市場的投機時代已經結束瞭，未來是投機嚮剛性需求的轉變，真正有需求的城市必定是 産業完善、人口流入較大的城市。

對於萬科來說， 其賬麵1.08萬億元的存貨中，大量的土儲以及在建項目都集中在一二綫重點城市。

根據財報數據，2021年萬科銷售麵積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，在全國商品房市場的份額約為3.5%。

分區域情況來看，上海金額2244億元，占比35.7%，北京銷售金額920.2億元，占比14.7%，南方區域銷售占比23.1%。

一二綫重點城市，未來依然會是人口流入的主要城市。

03.融資成本降低

決定著能不能扛過這一波調整的關鍵，就是傢底和融資成本，萬科目前賬麵貨幣資金1493.52億元，傢底夠厚。

在負債方麵，淨負債率29.7%，長期處於行業低位。有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負債占比78%。

融資結構方麵，銀行渠道融資1492億元，債券融資580.26億元，其他藉款587.42億元，銀行渠道占比56%。

公司在境外發債的成本在3%左右，年末綜閤融資成本4.11%（ 比你的房貸利率還低）。

一般來說，房企暴雷的前兆就是銀行融資占比降低，國內外融資利率長期高位，最明顯的是海外融資利率在9%以上的（比如泰禾、佳兆業）。

04.萬科不再焦慮

萬科在近幾年的財報中一直比較悲觀，然而在2021年財報中卻透露齣一絲絲的暖意。

沒有再提"白銀時代""活下去"等錶述，反而提到瞭"即便工業化、城鎮化這兩個市場重要推動力行近尾聲，也並不意味著住宅需求的消失"。

其實對於整個房地産行業來說，這就是一次"供給側改革"，未來的行業集中度會朝著頭部集中，於傢底夠厚的萬科來說，是機遇。