中和市人口稠密 生活機能發展成熟 中和市－指標大案齊登場 南勢角周邊火紅 - 趣味新聞網

發表日期 2008-02-27T20:48:32+08:00

     中和市人口稠密，生活機能發展成熟，為台北縣重要的房市推案地區之一，在捷運交通發展的帶動下，更是炒熱瞭本區近年來的房市。隨著南勢角周邊幾項指標大案陸續登場，讓本區的房價隨之漲聲四起，2007年底甚至是北縣房價漲幅排行第三…。
中和市位於台北盆地西南隅，與東北方的永和市，無論在地理位置或開發關係上，總是共依共存，所以一般人稱之『雙和』。本區北以華中橋接連台北市南區，東則透過秀朗橋與新店市相連，西接闆橋與土城市，是一個發展曆史相當早的區域。
本區的土地麵積僅20平方公裏，還不到整個台北縣麵積的1％，但是總人口數確有40萬餘人，人口密度相當高，再加上工業區內大量的就業人口，可稱之為台北市的衛星城市。
捷運建設拉抬房價漲幅
由於市麵道路狹小，交通擁擠，常常壅塞不堪，還好近年來北二高、捷運交通、特一號快速道路以及東西嚮快速道路的通車，疏解瞭當地不少的交通壓力。北二高、特一道快速道路以及東西嚮快速道路八裏新店段，均為本區重要的公路交通動脈。快速道路的開通，也讓位於偏西的積穗地區，一度成為本區推案的主要區域之一。
除瞭快速道路外，捷運對本區整體房價更有直接正麵的影響，凡是捷運所到之處，房市價量可說是跟著『水漲船高』。中和市境內，除瞭捷運南勢角綫，設置的永安市場站、景安站以及南勢角三站之外，規劃中的環狀綫，也預計在本區設置中正路站、闆南路站、中山路站，接連景安站後，再往東延伸設置保警總隊站、尖山腳站等五個捷運站點。
位於本區東方一角的南勢角捷運綫，對於整體的交通輸運，效果極為有限，然而規劃中的環狀綫，將會從工業區內的闆南路二段嚮東南方延伸與景安站交會，再持續往東延伸；這樣的路綫規劃，則可彌補中和西邊與北邊廣大區塊的交通需求。本區沿環狀綫的房價，在未來將可預見另一波漲幅潛力。
推案趨穩 預售成屋達平衡
分析中和市近年房市推案情況，從錶一、錶二的統計資料中可看齣，94年中和市成屋與預售推案的個案總量達到最高峰，共有24個，可售金額達276.4億元，其中原因和這幾年乙工案大量推案有關；到瞭95年，總個案量稍減4個，共有20個，可售金額有227.3億元，直至96年，總案量的減少幅度趨緩，總案量共有19個，可售金額有137.9億元。
從錶中可看齣，民國90年原本傾嚮成屋後再推案的情況，到瞭93年開始有瞭不一樣的轉變，反而爆齣大量預售屋個案，造成成屋與預售個案總量有相當大的懸殊，其中原因可能和成屋案供不應求，餘戶變少，而導緻預售量體較前幾年暴增。直到95年，成屋與預售的推案總量纔開始逐漸趨於平均，沒有那麼大的落差。
區域房市發展現況
由於早期區域規劃發展不全，使得本區的發展頗受限製，再加上捷運路綫以及快速道路等交通建設的發展，進而造成各區域的房市發展差距有逐年拉大的狀況。至於中和市各區域的房市發展近況，以下針對不同的生活區段，將中和分成『舊市區』、『工業區』、『積穗地區』、『捷運站沿綫』以及『圓通寺周邊』等五大區塊，來進行探討。
一、中和舊市區
本區塊位置大約是在中和中央偏東南部份，概略是在景平路、中和路一帶，由於近永和的地利之便，本區為中和市發展最早，生活機能也相對最為完備之區。可是，由於此區域的巷道較為復雜，交通也相當混亂，以及可供開發的土地較為稀有，所以此區的個案也相對較少。
因土地稀有，所以在産品的規劃上，大緻均以一般産品的規劃為主。而在房價行情上來看，由於此區商業氣息濃厚，區域機能成熟，再加上捷運利多，個案的開價平均落在28～29萬/坪之間，與南勢角周邊相較，則較為符閤此區的房價水準。像是位南工路旁，規劃2～3房産品的「雙和星」以及距四號公園及捷運永安市場站不遠的「微風Villa」，開價均維持在28萬/坪。在産品規劃上，此區也多以2～4房為主。

環球購物中心。
此區內的四號公園，其中規劃許多的遊憩設施、步道以及綠帶，是附近居民重要的休閑場所，由於優質生活環境條件加上便捷的交通路網，使其成為95年最火紅的區域，當時的「泰極」、「帝門」銷售極佳，可稱代錶。隻是從96年開始，由於可開發土地有限，促使房市熱潮吹嚮不遠處的南勢角周邊一帶。
二、捷運站沿綫
捷運所到之處，幾乎替本區的房價帶來加值的助力，目前近景安與南勢角站周邊，就有許多個案銷售中，且分佈情況相當密集，近期齣現在南勢角站周邊的一波大案集中潮，讓南勢角周邊成為目前最為火紅的區域。
由於吉美、冠德以及元利建設近期不斷炒熱景安與南勢角的房市，使得此區每坪站上3字頭的高價。像是和景安站共構的「冠德美麗景安」，開價37.5萬/坪。而鄰近南勢角與景安周邊的個案「捷運宮琦郡」以及「冠德新世界」也均開價到34～41萬/坪。除此之外，即將進場的還有，與南勢角捷運站共構的吉美建設90億大案的「南方之星」，而元利建設50億的「和平世紀」，都將替南勢角周邊的房市注入另一股房市熱潮。
捷運周邊的房價不斷上漲，讓此區域的房價更是高於其他區域的行情，但是對以區域客為主的中和地區的房市來看，低單價仍是吸引他們購屋的主因，因此持續上漲的房價將會讓這些指標大案在未來可能會有叫好不叫座的情況發生。像是鄰近景安站的「新歐洲」，打齣每坪22.8萬的廣告戶低價，就讓此案在本區有相當不錯的銷售錶現，由此就可看齣，房價仍是影響銷售的重要關鍵。
三、工業區
從發展的型態上來看，讓中和快速發展的關鍵，是位在本區北側鄰近闆橋的大片工業區，由於工業用地占地麵積廣，讓本區在近幾年來逐漸成為北台灣工業住宅的發展重鎮。
由於92年相關的政策解套，放寬工業用地的使用限製，讓本區從92年底至95年，短短的兩～三年內，就有兩百多億的工業住宅釋齣，占這段期間中和房市總推案量的五分之一強，而93年更達推案總量的高峰。
在案量如此龐大的情況下，中山路上的環球購物中心以及威力商圈，均能提供周邊個案不錯的生活機能，再加上工業住宅低單價的因素，使得本區工業住宅在往年都能有不錯的銷售成績錶現，以93年的「元氣大鎮」以及94年的「漢皇Super」都是很好的例子。
直到94年，由於工業住宅的低價因素，造成和一般住宅價差過大，政府便開始管製工業住宅的興建，因而導緻此區乙工案量逐漸減少的情況。
四、積穗地區
此區概指中正路以西、非工業區之區塊，主要發展核心為中正路、連成路、莒光路、中山路三段所圍繞而成的區域。內有嘉穗公園、員山公園等綠地，又有國小、國中等學區，再加上周邊的員山路一直就是商業活動的集中地，生活機能也相當不錯。
環境較為老舊，屋齡也多長達十年之久，是影響本區發展的問題，而在客層分佈上來看，由於鄰近工業區，工業區內的大量勞動人口，就是本區主要的購屋客層，因此，如有新案推齣，主要還是以這群區域客為主。

員山路街景。
由於早期建商於此大量開發推案，以緻可用土地有限，從93年至今，推案量已不多，以93年底的「法國玫瑰」、94年的「經典歐洲」及95年的「皇傢經典」，開價為25萬/坪，為此區代錶個案。
五、圓通寺周邊
本區主要市位在圓通寺風景區北側，中和運動公園一帶的區域，由於鄰近保護區，再加上對外交通較為不便，發展的時間也相對較晚。隨著市區發展逐漸飽和，以及休閑住宅風潮漸起，陸續有建商在此區推案，像是「森之郡」、「圓通世傢」以及「茵悅花園」等案，區域成交行情平均有在20～25萬/坪之間的水準。
交流道帶來的大量車潮，以及特一號快速道路高架橋帶來的車輛噪音，不但影響到此區生活品質，也成為此區的銷售抗性，「福朋中央公園」即是一例。
房價續飆 去化有待考驗
捷運共構或聯閤開發案為本區近年來相當熱門搶手的標的，也因此帶動瞭南勢角周邊的房市榮景，房價也一直再創新高，行情上探到30萬/坪。然而，仔細觀察中和市的銷售狀況，目前銷售成績最佳者，並不是價高的指標大案，而仍是以低價促銷的一般産品，最受消費者青睞。
由於本區人口眾多，區域客仍是本區購屋的主要族群，價格仍是影響銷售的箇中關鍵；再加上南勢角周邊市容紊亂，住商混雜現象也極為嚴重，居住品質堪慮，似乎也很難吸引區外客進駐的意願。

中和運動公園。
近期本區的大件事，便是由冠德建設奪標的警察新村都更案，讓冠德在景平路上已有「美麗景安」與「新世界」兩宗建案後再加一碼，總值共達100億元的建案，可堪稱為本區的房地産之霸，此舉其實也是在為自己於中和社區型購物中心『環球購物中心』展開一連串的佈局動作。
97年開春後，中和南勢角捷運站周邊將有近250億元推案量將引爆，儼然成為當年度北縣房市指標推案地區，未來將對台北縣的價與量具有有一定的影響力。隻是在捷運周邊個案的價格不斷攀漲下，整體的房市發展隨區域、基地條件以及是否鄰近捷運而逐漸有相當極端的發展，這也可能將成為本區未來房市發展的隱憂之一。

[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-2-28 07:53 編輯 ]

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