請問要買屋的流程? - 趣味新聞網

本帖最后由 gb9989 于 2009-4-7 12:08 编辑

一般来说不想找仲介就要找熟人介绍.如果当地有朋友可以拜託他们帮忙留意.介绍的朋友要包个红包.
找仲介就直接走进去把你的大致需求.预算告诉他们请他们搜寻符合你要求的物件.然后约定时间带看.
买方是付成交总价的1~2%作为服务费.各家房仲的规定不太一样.先问清楚再做打算.这部分是可以看情况有商量的.你自己要会争取.
如果你对座向很在意.那看屋时请再带一个指南针或指北针去做确认.比较不建议门窗开东西向.容易会有日晒的问题.漏水的问题可以挑个下雨的日子去看屋.墙壁有水痕出现的请多留意.那可能就是漏水造成的.重点是冷气孔四周及窗户边缘要留意.
如果你是找仲介.代书的问题会一併处理再向你收费.朋友介绍的话请他帮你找个代书来作业.代书是协助你处理房屋及土地过户事宜还有双方付款与履约的进度.费用计算是过户的规费及代书的服务费.这个也是要事先问清楚.
看中意后有仲介的下斡旋金议价.议价成功付定金签约.没有仲介的情况.直接跟屋主议价可以开个小金额支票作小定.记得请屋主签一张收据载明票号及收执日期.还有一条务必加上.屋主不愿出售时订金票必须无条件返还.
如果房屋是中古的.最好留一点预算作修缮用.如果还有问题再来问.

哪 里有好房子 ...我想要买耶...有人可以介绍吗 ..
谢谢大大详细介绍

本帖最后由 gb9989 于 2009-4-8 10:17 编辑

窗户东西向开不是指房屋的座向.因为太阳都是东起西落.怕白天房间温度太高.不然就加雨遮及深色窗帘处理.所以才请你特别注意窗户四周跟冷气孔週边.中间楼层会漏水大部分都在前述的地方.如果有问题看仲介系统有无提供保证.如果有那就通知他们来协调处理.一般保证都有期限切记在期限内通知处理.如果是私人交易那就看前任屋主的态度如何了!有时要上法院解决.基本上房屋容易脱手与否与地区的需求有关.交易比较清淡的地区脱手时间自然会拉长.

请回户籍所在地做第一次申请.准备身分证及一枚印章当天请领一份约20~30元看各地户政事务所收费标准会有些许不同.三个月内的时限有效.买卖时还要用到这枚印鑑证明章请小心保管!
买方应付税费 :
契税 (房屋评定现值 *6%).
地政登记规费 ＝ (土地申报地价 ＋ 房屋核定现值) * 1/1000 ＋ 书状费.
印花税 (土地公告现值 + 房屋评定现值) * 1/1000.
代书代办费 (买卖双方议订, 一般签约费 1,000元 至  1,500元,  1 间房屋移转 手续费约 12,000 元至 15,000 元间).
不动产鑑价费 (房屋贷款用, 约 4,000 元每间, 付给鑑价公司, 有时银行自行估不收费)。
贷款服务费 (设定规费, 贷款代书费, 火险费, 信用查询费)   
设定规费 ＝ 贷款金额  x  1.2  x  1/1000 + 书状费  
火灾、地震保险费 (贷款需保险)
设定代书费 ( 3,500 元 – 4,000 元)
地政书状费 (每张80元, 至少土地权状一张, 建物权状一张)。

如果你的贷款成数是7成.自备款3成就切成3次作为1.2.3次付款即可其他类推.付现或转帐皆可只要双方协议好即可.银行可以申请个人支票使用.

你买房子的座向是 你站在大厅 面对门口的方向
大楼的座向是你在大楼的中心点朝出入口的方向
漏水问题 下雨天去~摸摸墙壁有没有湿湿的感觉(如果有那就很严重) 摸墙角、窗台、厕所另外一边墙壁 (尤其靠马桶那边)
~第一次去 开开水管沖沖马桶 (检查有没有堵塞的现象)
检查变电箱是否太老旧需要换(杀他的价钱)
印鑑证明是不是要回原户籍地申请 ? 答:这是肯定的
要申请的话 要准备些什么证件?可以当天马上申请到吗?(要多少钱?)
答:1.身分证还有一个好一点的印章!
2.是的!"据说"只要10分钟(个人不太相信政府)
3.一张纸公家单位20银两~这好像是固定的~(你带国父一定可以搞定 不需要蒋中正)
特别事项 :第一次办理跟变更印鑑一定要本人去办理

(因为我住高雄 工作在台东) 它有没有使用的时间限制
答:"我"依稀记得 半年
我可以利用回高雄时顺便申请 但买屋并不能马上决定的 是吗?
答:看不懂你问啥
买屋除了印鑑证明 要特别申请之外 还有其它要申请的吗
(我可以一起趁回高雄时一起办)
答:除(印)需要特别回户籍地办之外 其他好像没有勒 (把户头 抠抠带好比较重要)!你要贷款的话 把财力证明带ㄧ带~~例如缴税的单子
基本上"1百万"以内的房子
我会建议你自己找 或着找代书帮你找 会比较划算 因为你可以(代书费+仲介费)杀到一定的费用
你一佰万内的房子 我猜~4万块内 铁定搞得定(加代书费喔)公式网上有
我特地帮你找个连结试算http://ns1.winstock168.com/zz/bear_test1.htm
我在依稀记得印花税为你报出去成交金额的千分之ㄧ(这还是在网上可以查的到)

版上说的 第一次付款是订金(大概要拿多少?)第二次及第三次付款是指什么款项
答:订金 没人规定要付多少!!只有代表你的诚意~你爽付多少就多少 小弟劝你不要付太多 通常除非你很喜欢 不然省得麻烦(因为通常你不买!屋主有理由没收妳订金 ~而她不卖的时候 你通常不会要求他加倍反还妳订金)
再来
第二次及第三次付款是指什么款项?
第一次款 签约款(但是签约款不等于订金喔 通常签约的时候你必须付钱 你之前付的订金 或斡旋金 转成定金可转成签约款(含订金))~
第二次款 用印款
第三次款 完税款
第四次款 尾款(交屋款)
通常仲介帮你做付款比例为 10/10/10/70 或 10/10/80(签约用印通常可以一起办理小案子不用浪费时间)
看你需不要贷款 或着屋主有没有贷款 这没有一定 完全如何平衡买卖双方在交屋上的风险而定(有经验的代书比较会操作)~小弟建议交屋款留多点比例 对买方比较有保障，当然屋主相不相信你也是重点拉!~
都要付现金吗?(转帐可以吗?)(我不会用支票)(没开公司会有支票吗?)
答:这是废话了~卖方让你刷卡 你也可以刷阿~ 但是你要留收据 ~任何付款模式都可以~只要你有付款~有付出给他的收据!!
你的财力够~银行就会给你票~ 你如果还要拿现金去银行换本票~阿不是画蛇添足 (晕倒)

本帖最后由 n3210ku 于 2009-4-8 11:48 编辑

风水~~下次有闲 再开个版来讨论讨论
璧癌~通常是特别潮湿的地方所造成油漆剥落的现象~(通常是发霉 后期有点感觉墙壁发泡的感觉 前期有点像女人粉擦太多的感觉 看"板x"比较就知道)
所以最好的方式就是用手摸摸看~跟没有这情况发生的墙壁比较看看
如果有溼溼的那八九成是渗水!!
如果后面有水管 那就比较麻烦 可能是管子裂了 如不是 通常发生在窗台 跟迎风面
通常处理方式严重的先下挖ㄧ层 再打针打犀利控(就是所谓抓漏)再补土 上防水层 再漆 (轻微的 ~我记得我在论坛上 好像有看过DIY的处理过程)

首先感谢大大们的不吝指教 使我获益真的很多
原来有这么多细节要注意... 可否再就其中问题再次请教..
先说说我的情况吧 因为老家在高雄 但工作在台东 已经来台东快三年
预计三年后会有调动 若幸运有可能调回高雄 目前买房应该是自住
因为这里每个月房租4700元 我的存款在这里买100万以内的小套房或小公寓
应该没有问题 目前不想动用到银行贷款 因为主要还是想在高雄买新成屋
在这里想买屋 完全只是不想付那么多钱给小气的房东(若住三年还要再付约17万给房东)
三年是保守估计 也许更久
目前看到有附家俱的小公寓总价82万(可以杀多少下来呢?)(台东市在中山路靠新光路上)
当然不能全花光 这是我出社会到现在(38岁了)的所有存款了 必须留一些下来预备
请问...
(1)变电箱要怎么判断它是旧是新啊 变电箱不是里面都脏脏有水泥屑屑的吗?还是?
(2)大大说的 一百万元以内的房子找代书就好 代书也会帮忙找房子吗
  我虽然不想让仲介赚手续费 加上也怕遇到不肖仲介 不过我没有买房经验
  会不会让仲介经手会比较好?代书的话 要到哪里找呢?
(3)若找仲介买房 还须要找代书吗?
(4)除了房子的总价之外 其余那些什么税 什么费用加一加 大概要多少钱呢?
  因为看大大这样分析 好像还蛮多钱的...
(5)订金多少都可以吗?一千元可以吗?(会不会太少啊)还有版上提到的斡旋金
  是否要跟仲介杀时要交的钱钱?斡旋金大概要多少呢?若杀价不成真的会全退吗?
  这期间大概要经过多久时间?
(6)若已经在网路看到大概房子状况 到仲介处询问房子 是直接指明网上看到的
  还是再询问其它条件组成的房子(例如 几坪 几厅 几卫 几房之类的)
  就是要怎么问才不会被不肖仲介业认为都不懂而存心欺骗...
(7)上述大大说的那些款项 第一.第二.第三及第四的付款 都包括在总价以内吧
  整个过程 是在哪一部花费最久的时间?
(8)印鑑证明是不是每次的房屋买卖都要重新办一次?若已经办过的话
  第二次办 还是要回原户借地办吗?
(9)像我这样有看到喜欢的房子之后 要怎么去查它的公告地价?
  是以公告地价来杀价吗?公告地价是以1坪来做为单位吗?
  而仲介业所刊登的坪数(如11.86坪)就是以这坪数来计算房屋价吗?

这是新手的我目前想到的问题 再次感谢大大们的不吝指教
希望以后我有经验之后 也可以帮忙新手来做解答...

本帖最后由 n3210ku 于 2009-4-8 22:54 编辑

1.变电箱要怎么判断它是旧是新啊 变电箱不是里面都脏脏有水泥屑屑的吗?还是?
答:基本上 你是公寓吗 ?通常小套房加上电梯 不会超过15年 我提醒你的是 我不清楚那边行情多少?所以很难判断你的屋龄!如果超过15年 管路会有老化的现象 跟车子是一样的道理 所以要有大修的准备

(2)大大说的 一百万元以内的房子找代书就好 代书也会帮忙找房子吗
  我虽然不想让仲介赚手续费 加上也怕遇到不肖仲介 不过我没有买房经验
  会不会让仲介经手会比较好?代书的话 要到哪里找呢?
答:1.说实在话 ㄧ般仲介 很少做那摸低总价的案子 。2.以前是没有仲介这一行的 都是靠代书跟千沟子
仲介资讯比较多 但是不见得一定要找他们 ~(要是我 我对太低总价的没有兴趣勒~台北市做惯了买卖最多不得超过六%你自己可以算服务费有多少 如果他很努力做反而你要担心被赚差价)
自己找 会找当地的代书帮你找 或许比较省(因为仲介通常不会办过户也不具资格 你还是要找代书)

3)若找仲介买房 还须要找代书吗? 答:通常需要 很少都包了

4)除了房子的总价之外 其余那些什么税 什么费用加一加 大概要多少钱呢?
  因为看大大这样分析 好像还蛮多钱的...
答:多准备房价以外的8万，应该可以通通搞定(谈法不同结果不同、这很难教你!!要拿实例来问 ，低总价区域也有通通包的 你自己要会拿电脑按大概多少 应该不会超过这数字 其实我还想再讲低一点)

5)订金多少都可以吗?一千元可以吗?(会不会太少啊)还有版上提到的斡旋金
  是否要跟仲介杀时要交的钱钱?斡旋金大概要多少呢?若杀价不成真的会全退吗?
  这期间大概要经过多久时间?
答:1.台北市1000万的房子 我通常收20~50万(你自己算比例吧) 最多 收太多买家也不愿意啦(现在越付越低了、票子比较多) ~因为反悔要没收的哩
2.杀价时收的钱那个叫做斡旋金，斡旋金比较弹性 不然仲介还有另外一种方式不用抠抠的(要约书) 但是那个法律效益比较重 通常没啥反悔的余地 。
所谓斡旋 就是居中周旋 在买卖双方中互相拉价 ㄧ边拉高 ㄧ边拉低 如果双方价格到了那个点、成了就会有一道转订金的程序
3.杀价不成当然要全退(如果不用全退 迷之音: 我帮你杀好不好 但要够我的车马费勒)
4.时间是你定的~你可以让仲介杀三天 7天....半年 (钱是你的阿~但是不要当澳客 给对方几小时杀价就好 也没有人议价议那摸快的啦 ~)我最快纪录24小时成交 　我买家的价钱出的太接近卖家又是低总价、所以对卖家来说 不痛不痒所以很快成交。

本帖最后由 n3210ku 于 2009-4-8 23:30 编辑

我们家的素颜美女版大 请原谅我用两个帖子回 老人家 太长的文章 眼睛会花~~

(6)若已经在网路看到大概房子状况 到仲介处询问房子 是直接指明网上看到的
  还是再询问其它条件组成的房子(例如 几坪 几厅 几卫 几房之类的)
  就是要怎么问才不会被不肖仲介业认为都不懂而存心欺骗...
答 :这你自己要做功课、不能怪别人骗你，最重要的是工具要带 ~多看多比较 不要少花时间 就不会被骗，把看房子当运动 当旅游 当被上课 多找不同的人 找个看起来跟我一样忠厚老实的~被骗机率就不大啦(疑~我又在说谎了吗) 送你两句话 "多看多听多比较 勤做功课最重要" "相信别人说的 不如相信自己亲力亲为做的"
(ps.网路上也很多假广告)

(7)上述大大说的那些款项 第一.第二.第三及第四的付款 都包括在总价以内吧
  整个过程 是在哪一部花费最久的时间?
答:1.当然 2. 完税 (约两个礼拜吧 要等税单下来 我依稀记得)
特别事项:除非你要贷款 四项合计约1个月最多(一般案例) 你说你不用贷款 所以更快~因为少了银行估价的步骤

(8)印鑑证明是不是每次的房屋买卖都要重新办一次?若已经办过的话
  第二次办 还是要回原户借地办吗?
答:你是来砸版的喔 你又不是投资客 你总不会每个月都买吧(哈哈)~ 印鑑证明有时效性 都要回户籍地办
(9)像我这样有看到喜欢的房子之后 要怎么去查它的公告地价?
  是以公告地价来杀价吗?公告地价是以1坪来做为单位吗?
  而仲介业所刊登的坪数(如11.86坪)就是以这坪数来计算房屋价吗?
答:1.很多方式 ~但是新手 我推荐ㄧ个方式 对你比较好 可以看到他全部资料(坪数 公设 是不是他本人卖.....等等) 但是要花抠抠 却是最安全的~到地政 或着是乡镇区公所或者上hinet网站调阅誊本
2.当然不是用公告地价杀价 新手不适合用~你是买房子耶
3.所有誊本上出现的数值 都是m2来做计算 就是平方公尺 要换算成坪请乘上0.3025
4.仲介业有刊登 使用坪 权状坪  室内坪 (还有很奇怪的 目前我还没有想到)你说的是哪个 先搞清楚 拜託~~
~如果要计价 请用权状坪~(还有 你真的要学看权状啦 在买房子)

原来如此 听了这么多大大们专业的建言
我该好好找时间研究一下
然后排定行程去看房子 头先只是看而不买
应该不会被仲介追杀吧 要准备笔记本吗
大大若还有想到要提醒的 再告诉我吧 谢谢~~~

最近我买屋了.新屋.我不喜欢.
可是我老婆粉喜欢.因为买新屋一次完成.
买中古屋要找仲介.你担心价差.又担心屋况.
买新房不会有这样问题.如果信用可以的买新的吧.
据小道消息.六月还有一笔购屋贷款.现在卡位刚好.
从春节到三月看了快一百间.
不想再看了.
给大大一个建议.多看.多问.多议价.喜欢在谈以后.
希望能帮助你

所谓的多议价啊
不是要议价 就要付斡旋金吗
可以随意杀价吗? 还是yomiwen大大的意思是跟建商杀价呢
跟建商杀价 应该就不用斡旋金吧
跟建商买 或跟仲介买 应该情况不太同吧?

11# shaen


基本上~除笔记本以外 ~我觉得现在照相机手机蛮好用的 ~照像来比较~以后你也比较有东西跟我讨论

13# shaen

预算 ~~~重点是你的预算~~想清楚你的口袋、条件~~减少变数~~才会得到你想要的房子

依稀记得~以前我有个美女天才型客户、开的条件是1房子地点要好 2.大小适中 3.半圆形开放式阳台 4.最好是有天鹅造型的浴缸 5.20年中古屋就可以了
心中OS..台北哪来这种中古屋阿~~带看 看了整整一年半~才成交~结果跟他的期望值大大的不同

n3210ku大大
实在太感谢你了 你都会跟我们分享你的专业
你的客户里面 有人是买房子来投资的吗?
我看了这一期的SMART杂志 关于房地产部份
有人是以房养房 这样来说 虽然资金并不多
但或许可以趁着多看房子时的学习 来考虑未来是要自住还是投资
有些是本来要自住 结果变成投资 还赚了不少钱
若是以投资的角度来看 可以找仲介带看房子吗?
反正自住也要看很多很多房子 不是吗?
另外我才想问 去看房子可不可以照相而已说
因为不懂装潢 但又很喜欢新成屋 台东应该不利于投资
但高雄我想自住 等学习有经验之后 再来考虑投资
本身很健忘 所以才想带照相机
还有个问题啊 我还是想买新成屋在高雄
这样 我在台东是不是就没有看房子的必要呢?
而回高雄的天数不多 有什么方法可以在週末回高雄时
可以大量看屋?

我个人是不建议你在台东买一间.顶多租个雅房就可以了.把主力摆在高雄购屋即可.你可以用网路搜寻物件.然后约週末一次带看这样一天可以看比较多的物件.

台东啊 经近考虑 还是不要买房
毕竟我不是台东人 未来回高雄若要脱手可能难度很高
虽然可以出租 但若我人在高雄实在也照顾不到
真的很麻烦 若三年后调回高雄再买
好像又错过目前低利率的时机
但我人在台东 目前看屋经验及房地产知识有限
又无法马上决定 实在是两难啊......

本帖最后由 n3210ku 于 2009-4-15 02:12 编辑

哇塞 回答１６楼你的问题 好像在写论文一样～～
基本上看待房地产投资这个问题　在我所学的来看你可以用广义的来分析　也可以用挟义的来分析
广义的包括～出生率　死亡率　经济成长率　国民生产毛额　政治因素。。。。等...（这分析完、这礼拜应该都过完了吧～下半年又要再写不同的东西）所以这很靠经验跟直觉的　这有点像电视上投顾老师ㄧ样～
挟义上有三个重点　第一个是选择地段　第二个是评估地段　第三个地段发展　反正」地段」是房地产保值跟增值的必要条件！！
而造就精华地段的唯一因素是（（交通建设））每个地区　都有每个地区的精华地段　政府重点式的交通建设～而那个地方　通常是那个区域会形成人口集中，价格最高的地方～
房地产价格影响条件很多，最大因素是供需问题！当供过于求、价格下降，需大于供、价格上升；（这是到哪都一样的屁话）
所以以区域比较论　台东与高雄～高雄人口未来增加的比较高所以需求比较大所以要是我有闲钱　我会考虑高雄!!～　（当然台东有精华地段　高雄也有鸟不生蛋的地方）但是如果战线拉到中长期，高雄跟台东来比较、我会选择高雄!!~ 台北跟高雄比较，我会选择台北的道理一样~

买房地产跟买股票一样，有所谓的短、中、长期。各国家房地产的长期週期线型。我想都是成长的换句话说各区域性也是一样只是花多久时间，１０年、２０年？？（物价都会成长、通货都会膨胀与房地产的房价呈正相关）所以我想你的首要目标是设定你的物件一买一卖间需花多久时间~(需考虑那地区好不好卖）
仲介常常打一个广告～没有卖不出去的房子，只有不会卖的人！其实仲介内部教育训练说的是；没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。(这是事实但是却又是屋主不愿听到的实话」你房子太贵啦!!）

～～中午午休~要改到早上才打完啦~

本帖最后由 n3210ku 于 2009-4-15 03:06 编辑

延续话题 ~~
如果我是你 ~ 首先我会搞清楚我到底要啥~投资还是自住~这两者 差异性很大
因为时间长短的问题~自住的问题不大 反正都是自己住~只要时间拉长 肯放~基本上不卖都不会赔~套牢的时间长短而已，如果依照房地产週期来看、好像不太会赔的。
如果投资呢?那就不ㄧ样拉!必须考虑进场时机、时间、风险等种种因素。但是最重要的因素来自于价格、而价格来自于成交，众多的成交价就会交帜成"区域行情"。
1 2 3   
4 5 6  假设旁边有个九宫格， 代表的是三层楼公寓 ；1号位置 20万/坪 ，6号位置 18万/坪，7号位
7 8 9  置 22万/坪，9号位置 30万/坪；那五号位置应该是多少万/坪 呢? 我的答案是 22到18万每坪
(也许九号有特殊因素成交所以才特高价~特低价也是ㄧ样的道理)
这我称之为烛火效应~房价就像星星之火ㄧ样，会不断的延烧附近的价格(这理论来自于假设你是屋主 你除非你有特殊原因 你会想比旁边卖的低吗~)
所以不管想买哪里~首要习题就是了解区域行情(做好这个功课你就有筹码赢ㄧ半了)
了解行情的办法-绝大部分从广告上了解，包括DM、网路、报纸、仲介资讯....等等。
您提到不想错过低利率的时机，我想~延续之前的话题 ~对你来说好像没啥用勒~你又不贷款@@
如果你要贷款~我想利率上来的幅度也不太可能太高~(不然ㄧ堆房子等着被法拍了)
再来，一天 ㄧ间仲介我想你最多看四个物件就很多啦(一个物件至少看30分钟，你想多累你决定吧!高雄很大低)~你是超人~仲介不见得是超人~你看太多反而他觉得你不会买、来学功夫的!!反而好的案件最后才会跟你说~
你这种状况，我想 你还要看个半年以上才会下决定，我建议你多做点功课把ㄧ些例如想买天鹅型莲蓬头浴缸的想法 、剔除掉一些，你才会知道你想要的是什么!!!!

PS.补充ㄧ点 媒体上大部分都是跟你说的是预计好的时候 你该怎摸投资 从来很少跟你说赔的时候怎么处理 所以杂志新闻与"别人"说的都不要太相信~(就像投顾老师说的股票都纳摩准那么赚的话 那自己买就通通发拉~干麻做老师~成仙啦!)，就连我说的你都要保持八分怀疑的态度~自己做评估最准确也最实际

大盘看涨的时候 连菜篮族随便买都涨 涨多涨少而已~那看跌的时候怎摸办 套不套牢就看你功课做多做少了~

gb9989大大您好。

请问您上述贷款的部分是指，买方买屋时至少要有3成的自备款吗？(最多只能贷款7成？)　这是有规定的吗？

抱歉。小弟对房产也不熟悉，想多多了解，请不吝指教。谢谢。

遭冒貸氣到中風 拉白布條抗議

中天調查報告》2015.11.22-01

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