調研感受：返鄉置業爽約 流量盤月均成交僅30套；房價限跌最低85摺 調研紀要｜江蘇省三四綫城市（八十八）：揚州篇 - 趣味新聞網

調研感受：

返鄉置業爽約，流量盤月均成交僅30套；

房價限跌最低85摺，房企內捲式降價；

分銷成交占比最高90%，地王虧本銷售；

21年上半年頻齣高價地，下半年城投托底。

◎ 作者 /楊科偉、柏品慧

城市稟賦：GDP全省排名第七

城鎮居民收入全省第八，常住人口全省第十

揚州位於江蘇省中部、長江與京杭大運河交匯處，入圍長三角城市群，有著“中國運河第一城”的美譽。全市下轄邗江區、廣陵區、江都區3個市轄區和寶應1個縣，代管高郵、儀徵2個縣級市。

2021年，揚州GDP6696億元， 在江蘇省1 3 個地級市排名第七位 ，同比增長7.4%。城鎮居民人均可支配收入50947元， 在全省排名第八位 ，同比增長7.9%。2020年，揚州常住人口456萬人， 在全省排名第十位 ，其中城鎮常住人口324萬人，城鎮化率71%。

房地産市場：21年9月市場轉冷

新盤去化率低至18%

返鄉置業爽約成交同比降48%

2021年1-7月， 揚州房地産 市場 相較 火爆 ，主城區商品住宅月均成交麵積約27萬平方米。尤其是3月，成交麵積多達43萬平方米， 創2 019 年以來單月新高 。8月，受疫情影響，揚州房地産市場陷入停擺。9月以來， 揚州市場持續轉冷， 成交大幅下滑 ，月均成交跌至11萬平方米，較1-7月月均下降59%。 在售項目成交去化顯著放緩，新開盤項目平均去化率由4 3% 跌至1 8% ，流量盤月均成交20-30套，滯銷盤月均成交不足10套。

2022年2月， 主城區並未齣現明顯的返鄉置業潮 ，成交進一步下滑至9萬平方米，同比下降48%。

揚州主城區劃分為以下4個片區： 西區被譽為“富人區” ，其中京華城闆塊市政配套最優質，也是購房首選片區，房價2.4萬元/平方米；西區新城為新興發展闆塊，房價1.7萬元/平方米。 東區土地齣讓偏多，庫存明顯偏高 ，房價1.4-1.7萬萬元/平方米。 南區乃是傳統的工業區 ，生態居住環境相對較差，房價1.4-1.5萬元/平方米。 北區著重發展文旅産業 ，房價1.1萬元/平方米。

土地市場：20年誕生新地王樓闆價超1.4萬/平

21年下半年地市轉摺本土城投托底

2020年、2021年上半年 揚州土拍市場異常火爆，地王樓闆價超1.4萬元/平方米 。例如2020年7月24日，頤居建設總價12.2億元競得廣陵區GZ210地塊，樓闆價14250元/平方米，創全市新的單價地王，溢價率高達110%。

2 021 年下半年揚州地市轉摺，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地 ，新齣讓地塊近乎全部底價成交。2022年， 揚州市政府主動調降供地節奏 ，前兩月僅邗江區齣讓一宗商住用地，由深物業集團底價摘得。 企業對未來市場預期轉嚮悲觀 ，拿地態度愈加謹慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

政策環境：房價限跌最低85摺

商貸放款3-7天，30%銷售款存入監管賬戶

早在2017年， 揚州落地限購、限售 ，市區範圍限購3套住房；在市區範圍戶籍居民傢庭擁有第二套及以上住房、非市區範圍內戶籍居民傢庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下設置“限跌令”，原則上摺扣力度不能低於85摺，否則不能網簽備案 。 但部分闆塊適度突破“限跌令” ，例如市場一片紅海的東南新城，11個項目在售，部分樓盤摺扣最低75摺。

商貸放款周期大都3-7天 ，公積金放貸約1個月。首套房首付30%，房貸利率下調至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調至5.4%。

2021年下半年，揚州加強預售資金監管， 每棟樓備案時需嚮政府監管賬戶存入30%的銷售款，等到交房纔能全額取齣 ，其餘銷售款則不必進入政府監管賬戶。

年前，為瞭便於企業支付工程款給農民工發工資， 房企可以申請提取預售監管資金，但3月份需足額補繳同等金額的預售監管資金 。

項目競爭：分銷成交占比最高90%

傭金最高6-7萬

房企內捲式降價高價地虧本銷售

隨著市場持續下行，分銷依賴度不斷上升，在售項目 分銷成交占比最低30%，最高能達到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬元/套 。

2021年下半年，房企開始打摺降價， 年底企業衝業績內捲式降價 ，多盤摺扣最低85摺，購房送物業費、送傢電，總價優惠20萬元等，沒有最低隻有更低。受此影響，市場形成房價下跌的一緻預期，價格遂成為購房首要考慮因素。

高價地現已虧本銷售 ，部分地塊樓闆價1.4萬元/平方米，項目售價1.9萬元/平方米，但成交去化仍一般。

萬科、本土房企新能源市場口碑較好 ，其餘品牌房企無實質性差彆， 暴雷房企成客戶規避重點 。

2021年下半年，恒大、奧園所開發的樓盤齣現階段性停工，但隨著政府及時介入監管， 目前已陸續復工，交付風險整體可控 。

前景展望：短期市場繼續下行成交跌幅擴大

下半年市場有望復蘇成交將企穩迴升

我們認為 短期內揚州房地産市場依舊麵臨較大的下行壓力，成交或將持續低位運行，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。房企打摺降價常態化，但由於不少項目售價已接近成本綫，部分項目更是虧本銷售，房價進一步下降空間著實有限。

近期，政策利好的暖風頻吹，有助於穩定並引導恢復市場信心。理想預期下，上半年南京、蘇州等省內二綫城市市場或將率先迴暖，下半年揚州市場有望輪動復蘇，屆時成交或將企穩迴升，房價也將築底企穩。

典型調研項目一：美的禹洲大河

▲美的禹洲大河案場圖

區位 ：邗江區

物業類型 ：高層、洋房和疊墅

主力戶型 ：105-210平方米三房、四房

首開時間 ：2020年12月

售價 ：高層1.7萬元/平方米、疊墅2.2萬元/平方米

項目點評： 該項目是美的在2020年5月所拿地塊，樓闆價8958元/平方米。後期引入禹洲共同開發，美的股權占比70%，主要負責開發及銷售，禹州股權占比30%，主要負責工程建設。

該項目售樓處打造彆具特色，突顯江南園林風格，據悉耗資數韆萬，在揚州實屬首屈一指。2021年上半年，該項目月均成交40-50套，但2021年9月以來月均成交跌至20-30套。

工作日日均到訪客戶不足10組，周末到訪十幾組，置業客群以本地地緣性及周邊鄉鎮客戶居多。相較而言，105平方米、119平方米的剛需戶型去化較好，剛需客群看房周期在2-3周。改善性客群觀望情緒濃重，大戶型産品去化不暢。

典型調研項目二：藍灣臻園

▲藍灣臻園案場圖

區位 ：邗江區

物業類型 ：高層

主力戶型 ：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房

首開時間 ：2019年底

售價 ：1.7萬元/平方米

項目點評 ：該項目位於三灣風景區，乃是河南昌建在2019年9月所拿地塊，樓闆價6271元/平方米，隨後引入金地、融創、恒通和景宇等多傢房企共同開發。2019年底該項目首開，目前僅剩30多套住宅，97摺後再減200-300元/平方米。2022年9月30號一期將交房，可謂是準現房銷售。

周均到訪客戶約40組，近兩周呈上升趨勢，分彆到訪客戶74組和86組。置業客群以地緣性客戶居多，周邊鄉鎮成交占比30%-40%。2020年8月，該項目與本土中介悟空找房、金堂、中廣等閤作，當月簽約傭金比例2%，次月簽約傭金1.4%，分銷成交占比約30%。

2021年上半年，該項目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相較而言，剛需産品更易去化，92、107平方米三房更受市場歡迎。

典型調研項目三：招商雲萃

▲招商雲萃案場圖

區位 ：邗江區

物業類型 ：小高層、洋房

主力戶型 ：95、103、118平方米三房，136平方米四房

首開時間 ：2021年12月

售價 ：小高層1.27萬元/平方米、洋房1.42-1.55萬元/平方米

項目點評 ：該項目是招商在2021年4月所拿地塊，樓闆價9233元/平方米。2021年底，該項目首開推售163套房源，售價1.27萬元/平方米，略低於市場預期。

該項目與58、中廣、卓傑等中介渠道閤作，分銷傭金比例2%-3%，全民營銷奬勵1-1.5萬元/套。周均到訪客戶約40組，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地緣性客戶成交占比50%，周邊鄉鎮成交占比30%。

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