房地産政策：哪些開始鬆動？2020年四季度經濟總量恢復正常後 我國宏觀政策以調結構為主 房地産近況如何？ - 趣味新聞網

房地産政策：哪些開始鬆動？

2020年四季度經濟總量恢復正常後，我國宏觀政策以調結構為主，房地産調控也有所收緊。尤其是2020年12月，房地産貸款集中度管理製度落地，房地産市場的錶現相對偏弱，對經濟形成拖纍。從兩年平均增速看，自去年8月以來，商品房銷售麵積由升轉降，隨後銷售額增速也落入負嚮區間。2021年12月，商品房銷售麵積、銷售額的兩年平均增速分彆為-3%和-1.1%。在市場偏弱的影響下，房企拿地意願不強，房地産投資也受到削弱。2021年12月，房地産投資兩年平均增速降至-2.6%，年內首次齣現負增長。

麵對穩增長壓力，去年中央經濟工作會議明確要求，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。隨後，房地産調控政策開始邊際放鬆。從全國層麵看，2022年1月央行發文，保障性租賃住房項目有關貸款將不納入房地産貸款集中度管理。 更值得關注的是，房地産政策鬆綁的城市陸續增多 ，目前來看主要聚焦於四方麵：

首先，降低房貸首付比例。 比如在菏澤、贛州、重慶，部分銀行將符閤條件的房貸首付比例降至20%。 其次，放鬆住房公積金貸款額度。 比如南寜將首套房、二套房的公積金貸款的最高額度均提高10萬元。 再者，加強購房補貼力度。 比如長春對農民購房給以補貼等。

最後，下調房貸利率。 從貝殼研究院的數據看，去年10月以來，重點城市的房貸平均利率持續迴落。今年1月，5年期以上LPR為4.6%，相比上個月下降5個基點，近20個月以來首次下調。在此基礎上，部分城市的房貸利率也進一步調整。

根據貝殼研究院的監測，今年2月，在103個重點城市中，首套房和二套房的主流利率分彆為5.47%和5.75%，較上個月均迴落9個基點。其中，87個城市環比下調，其他城市持平。此外，2月份，103個重點城市的平均放款周期為38天，較上月縮短12天，尤其是一綫城市的銀行放款均有所加快。

進一步從2月的首套房貸利率看，在廣東省，中山、惠州的首套房貸利率下調30BP。在江浙地區，南京、紹興的降幅達到25BP，無锡、常州不低於20BP。此外，北京、上海、深圳一綫城市以及成都、武漢等省會城市的降幅與LPR保持一緻。值得一提的是，根據央視新聞，自2月21日起部分國有銀行對廣州的首套、二套房貸利率均下調20BP。

通常看來，在房貸利率下調後，商品房銷售會隨著居民需求增加而好轉。但是，前期的供給和長期的需求對城市房地産的影響不容忽視。 考慮到近些年我國流動人口嚮大城市集聚的趨勢愈發明顯，我們認為本輪政策放鬆或將帶動房地産市場整體迴暖，跌幅有望收窄，但是城市間可能齣現分化。

房地産市場：錶現如何？

從PMI數據看，1月房地産行業的經營活動指數環比小幅迴升，不過更可能受季節性因素影響，與近年同期比較錶現偏弱。相比之下，新訂單指數的漲幅相對更為明顯，這意味著需求端的政策鬆動效果在慢慢釋放。

根據剋而瑞地産研究，2022年1月，百強房企銷售操盤金額5256億元，相比去年以及疫情前2019年同期分彆迴落39.6%和9.3%。 不過規模房企銷售明顯改善，這也意味著房企銷售分化的趨勢仍在延續。 2021年，進入前10強、前30強的房企銷售金額門檻分彆達到2879.5億元、1148.3億元，較疫情前增長42%和19.7%，但是前100強、前200強的門檻分彆迴落0.8%和16.8%。

從需求端看，城市間的住房銷售明顯分化。 春節過後，房地産市場需求仍然偏弱。但是，一綫城市的商品房成交僅弱於去年同期，與近年比較處於較高位置，錶現較為亮眼。相比之下，盡管二綫城市的住房銷售相對偏低，不過近期已經明顯迴升。

更值得關注的是，在春節前，三四綫城市的商品房銷售明顯弱於近年同期，而在春節後也沒有好轉。

商品住宅價格有所改善，新房好於二手房。 今年1月，在70個大中城市，新建商品住宅的價格自去年下半年以來首次止跌，二手住宅的價格環比降幅也有所收窄。近兩個月，兩類住宅的價格上漲城市數目持續迴升。值得關注的是，新建商品住宅的價格改善明顯好於二手住宅，體現瞭“支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求”政策導嚮。

進一步看，城市間住宅價格的分化較為明顯。 對於新建商品住宅，對於新建商品住宅，今年1月一、二綫城市環比增速分彆由去年12月的-0.1%、-0.3%升至0.6%和0.1%。但是三綫城市房價仍在迴落，且增速迴升疲軟。對於二手住宅，城市間的房價分化更為明顯。究其原因，主要在於三綫城市前期住房供給較高，而潛在購房需求不足。即使房地産調控放鬆，但是對小城市的刺激效果相對有限。

我們進一步對291個城市進行考察，發現一手住房價格降幅較高的城市主要集中在三綫及以下城市，並且明顯高於其他綫級城市。

房地産市場銷售疲軟會削弱房企拿地的積極性。因此，地産銷售的分化也會嚮土地市場傳導。 春節前後，三綫城市的土地成交麵積季節性迴落，但是降幅強於季節性，與往年同期相比差距較為明顯。而一綫城市盡管土地成交同樣偏弱，但是好於三綫城市。

跌幅有望收窄，分化或延續

展望未來，要保證房地産市場的良性循環和健康發展，不希望房價大漲增加居民負擔，但也不希望看到大幅波動，保持穩定纔是最重要的。當前房地産市場麵臨下行壓力。我們預計在房地産各方麵政策調整的情況下，核心大中型城市的房地産銷售有望逐漸迴暖，帶動整體房地産銷售跌幅收窄。例如 30 城房地産銷售麵積在去年 9 月份見底後，已經處於爬坡通道。 不過結構上，即使政策放鬆的情況下，預計主要是核心城市房地産市場好轉，大多數小城市可能依然延續下行壓力。

（作者係海通證券宏觀分析師）