一萬間提醒 想買龍華的人注意瞭 龍華的錯配人生：庫存高、滯銷，隻因“太高貴”？ - 趣味新聞網

你知道嗎？龍華是深圳新房庫存最多的片區。

目前已經備案的新房庫存約6.9韆套，基本上都是最近半年開盤滯銷的新房。

龍華一直號稱“宇宙中心”，早在2019年，隨著金茂府開盤就跨入房價10萬/平的時代。

眼看這麼好的局麵，龍華是如何陷入“滯銷”的境地的。

有資深地産人總結為 “定位錯誤，丫鬟的地位，總想著有小姐的身價。”

話有點糙，有點狠，但一萬間認為，不無道理。

01

身價暴漲

開始走高端路綫

龍華本來也是挺老實本分，奈何天降大任。

2011年獨立成為新區後，深圳北站選址龍華，地鐵4號綫開通利好，讓龍華一下子身價暴漲。

10年漲瞭近500%、短短10年時間，從1字頭直接躍升到核心區10字頭、2013-2015年纍計三年漲幅全市第一......

這些外界對龍華房價（身價）的談論不絕於耳，至今能在網上搜到蛛絲馬跡。

龍華“宇宙中心”的名頭也是由此而來， 在2020年，龍華二手房也能以23.2%的漲幅排在全市第三，力壓勢頭很猛光明。

或許就是這樣的盛況，讓龍華齣盡風頭，自信心爆棚。

龍華覺得自己差不多可以和前海、福田看齊瞭。

畢竟官方說瞭， 深圳城市中心體係重點建設唯一“1個都市核心區”：大前海中心、福田-羅湖中心、龍華中心。

深圳市城市總體規劃（2016-2035年）其中總規中透露，深圳的城市按照“多中心、網格化、組團化”方嚮發展。最值得關注的是城市中心體係有瞭新的錶述：“1個都市核心區、2個市級中心、3個副中心、6個組團中心”。深圳將重點建設唯一的“1個都市核心區”。都市核心區由三大部分組成：大前海中心、福田-羅湖中心，以及龍華中心。

龍華引入3700億巨額投資，投資規模是福田CBD的4倍，量級與前海看齊。

加上 三條地鐵綫路（4號綫、5號綫、6號綫）和壹方天地的加持 ，讓龍華覺得自己又可以更進一步瞭。

精明的地産開發商看到這個情況，一拍大腿，紛紛在龍華建起瞭豪宅。

從最初的觀瀾高爾夫彆墅，然後是北站附近的水榭山、聖莫麗斯、熙園山院，還有星河丹堤；

然後紅山在深高北的帶動下，變成瞭“宇宙中心”的中心，水榭春天五六期、金亨利、匯龍灣也搖身一變相繼成為豪宅。

2019年，金茂府的開盤讓整個龍華豪宅有瞭新高點，龍華破十萬的時代開啓。

在2020年不管是 一手還是二手10萬+去化常態化 ，包括深高北也從當時的六萬多一路嚮上，成交均價是13萬。

參考價齣來之前，2020年龍華高端住宅數據

近兩年，大傢也發現瞭，隨著6號地鐵綫的規劃和開通，龍華豪宅逐漸嚮紅山片區聚集，號稱龍華第一豪宅的“金茂府”也是在紅山片區。

畢竟龍華最強buff深圳北站，離紅山也是非常近的，“概念輸血”十分方便。

規劃建設的 北站商務中心區成為繼福田中心區、南山（科技園+前海+後海）之後的深圳第三個新興商務辦公區。

北站商務中心區（效果圖）

所以紅山片區，無論是豪宅還是普通商品房， 在宣傳時候都會帶上深圳北站商務區 ，號稱紅山是承接著深圳北站商務區生活性配套服務的片區。

在規劃發展上，紅山片區也一直嚮市中心區看齊， 希望成為深圳數一數二的高端商住片區。

近年來，紅山片區也在努力建設自己， 片區內的規模檔次遠超龍華其他片區。

如有大量的高檔商業配套，在文化教育配套方麵參照市級標準，如市美術館新館、市圖書館分館、新華醫院，深圳高級中學龍華分校等。

其實這樣一看，龍華還是挺上進，但為何在今天淪落到“賣不動”？

02

低不成，高不就

艱難“豪宅路”

一萬間認為龍華“賣不動”原因有三：

1，真正富豪階級看不上，剛需買不起

即使龍華有深圳北站，但是依然改變不瞭， 它沒有關內幾個老牌經濟強區的實力和圈層文化。

買香蜜湖，買華僑城，買深圳灣1號，買恒裕濱城，都是深圳old money和new money圈層的認同感和榮譽感。

但是買紅山金茂府，買北站熙園山院，不好意思，隻能說一句，這些房子質量不錯，聽說很貴，你應該很有錢。

還記當初深圳很多人嘲諷金茂府，說它是“僞豪宅”，就是有這個原因。

一萬間認為 龍華的地段優勢，不在深圳北站，而在於位於深圳中心位置 ，它是深圳全市最適閤剛需及中産階級居住的地方，也能滿足一部分小富階層的需求。

因為在龍華中心區居住，無論是在南山，還是福田、羅湖上班，都可以在一個小時內抵達。

但是真正的剛需，買不起龍華中心區的房子，這就造成瞭 龍崗和光明搶奪瓜分瞭屬於龍華的剛需客戶。而中産階級與小富階層在三年疫情中屬於受害的重點群體，購買力一下子就拉垮瞭。

龍華自然就被“剩”下瞭。

2，産業實力，支持不瞭龍華的房價

龍華的規劃和定位再好， 說到底，目前龍華的房子主要客戶是承接關內福田、羅湖、南山的外溢群體，以 龍華現在自身的實力是難以支撐當下的房價的。

現在龍華區內能數得上的大企業也就是富士康，港龍生物、三贏科技等， GDP在2021年排第六位，連GDP增速為負數的龍崗都追不上。

而且， 我們以第七次人口普查常住人口數量為基數進行計算各區人均GDP ，發現龍華人均GDP竟然排全市倒數第三。

在這個情況下，福田、南山都片區外溢的客戶被龍崗和光明以低價搶奪奪，深圳龍華自身的剛需客戶或許也承受不瞭片區內的房價，轉嚮其他低價片區的房子。

畢竟，GDP排名第六、人均GDP倒數第三的的龍華，房價吊打龍崗、光明，這就是龍華人民的壓力。

可能這時候有人來杠， 你不要總是說龍華房價貴的地方，龍華房價也有便宜的地方，比如觀瀾。

誒，真的不好意思，今年3月份備案入市的觀瀾新盤―萬科啓城傢園，最高單價6.1萬/平，最低單價5.1萬/平。

而龍崗今年1月份入市的和昌拾裏華府，最高單價是4.8萬/平，均價約4.52萬/平。

這就是差距。

3，最嚴調控之下，是龍華在裸泳

深圳各區，不可否認，房地産基本多多少少都存在泡沫。

在2021的多次持續調控輸齣下，深圳購房者基本都冷靜下來，不再盲目跟風購房，投資客在二手房參考價齣台後也大批撤離深圳。

但是 二手房參考價下，龍華部分片區的二手房掛牌價依然高達7.2-9萬/平。

在這個情況下，沒有産業支撐，沒有圈層配套加持下的龍華，這個價格的房子就很難找到接盤俠瞭。

在參考價齣台一周後 ，深圳20個片區的二手房齣現業主報價下跌， 其中龍華中心片區跌幅最大，跌幅為8.2%， 另外觀瀾中心、龍勝、龍華汽車站等龍華多個片區赫然在報價下跌的行列中。

至此，龍華新房一下子也失去競爭力瞭， 2021年坪山新房成交量跑贏龍華。

至於為什麼這樣？ 其實道理很簡單，調控之下，深圳各區房價水分都被擠走一部分。

購房者的選擇更多，看嚮樓市挑剔的眼光更銳利， 龍華交通擁堵、産業不硬、房價過高、學位緊缺的問題暴露無遺。

03

房子庫存將破萬

龍華還能維持“身價”嗎？

我們先來一個圖錶直觀感受一下龍華的新房的庫存。

從圖錶中可以看到， 龍華新房庫存已經達到6.9韆套 瞭，接下來還有大量的新房要開盤，賣不好，庫存過萬不是夢。

據不完全統計，龍華2022年預計有13盤入市。

僅萬科啓城二期、龍勝尚府和禦景華府三個盤就有超2000套住宅。

麵對這麼多的新房，龍華項目的開發商接下來肯定會加大力度推銷。

畢竟去年龍華房子的壓力不是一般大。

去年觀瀾總共齣瞭3個新盤，錦順名居去年7月開盤，520套住宅，因為市場冷淡，最終連 認籌的登記名單也沒有公布；

山水華庭去年8月開盤，推齣108套住宅，隻有24批客戶，被貼上 “入圍人數最少” 的標簽；鵬瑞・頤�Z雖然齣自深圳灣一號這樣的頂豪班底打造的頭銜，但1659套房源，最終隻吸引瞭524批客戶。

另外位於龍華大道的鴻榮源博譽府、位於民治街道的恒壹四季華府、中海明德裏等， 去年開盤至今仍未清盤。

對於接下來去化壓力這麼大的龍華， 一萬間提醒，想買龍華的人注意瞭，去看房多問問銷售優惠和摺扣，或者會有意外之喜。

總結

我們說瞭這麼多， 不是讓大傢不要買龍華。

而是未來 龍華能放下身段，把房價打下來，龍華是有很多值得入手的地方 ，如龍華中心區、紅山―上塘片區。

不過目前深圳學區開始慢慢調整為大學區， 大傢在買龍華或者深圳其他片區時候，不要過分迷信“名校”。

畢竟，未來龍華未必能讓你流淚，但是學區房肯定會。