發表日期 3/20/2022, 9:00:02 AM
半島全媒體首席記者 高書華 圖據卓易數據
3月18日,在青島2022年第一批次集中土拍現場,發生瞭戲劇性一幕。去年流拍的一宗地塊,今年迎來瞭兩位白衣騎士競相加價。經過35輪齣價,最終溢價13.44%成交。讓人不禁感嘆,不是你不夠好,而是對的人還沒有來到。
不過,這隻是本輪土拍中僅有的一個小高潮。整體而言,青島首輪土拍比較平淡,底價成交仍是主鏇律,15宗地有12宗地底價成交,3宗地溢價成交。但由於本輪土拍中傳統主城區沒有地塊供應,且今年集中土拍將比往年多一次。業內分析,這將為開發商、土地方以及市場提供瞭更多思考、調整以及緩衝時間。
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就在開拍前一日,3月17日,市自然資源和規劃局發布土地齣讓中止公告,中止齣讓李滄區重慶中路以東、京口路以南地塊。這意味著2022年島城第一次集中土拍中,市南、市北、李滄、嶗山均無地塊供應。這樣,本次土拍地塊便集中在城陽區、西海岸新區、即墨區三區,三區共齣讓15宗地,總占地超36萬平方米。
3月18日,青島2022年第一批次集中土拍開拍。最終,15宗地均成交,總占地超36萬平方米,成交總價約29.5億元,最高成交樓麵價7192元/平方米。其中,12宗地底價成交,3宗地溢價成交。
西海岸10宗地塊有8宗地塊底價成交,兩宗地塊有溢價,10宗地成交總價10.89億元。城陽3宗地塊底價成交,另外一宗亞洲杯足球場旁地塊吸引兩傢買傢爭搶,經35輪爭搶,最終溢價13.44%成交,4宗地成交總價約14.2億元;即墨1宗地塊底價成交,成交總價4.43億元。
由於唯一一個傳統主城區地塊開拍前被拿掉,本次土拍可以用“量少質平”來形容。從拿地去嚮來看,房企拿地主要用途為補足完整項目。
如3012號地塊由青島魯澤置業集團有限公司(瑞源控股集團有限公司)底價競得,樓麵地價7192元/平方米,成交總價25308.65萬元,該地塊緊挨瑞源・名嘉荷府,屬於後續項目用地;3013地塊由青島融創海發文化發展有限公司底價競得,樓麵地價4871元/平方米,成交總價1585.16萬元,此地塊為融創・影都學府後續用地。
另外,青島本土開發商包攬瞭大多數含有配建項目的地塊,如3012號、3017號、3018號、3019號、3020號地均有10%的配建保障房比例,分彆被瑞源控股、青島董傢口置業、青島西海岸國華開發建設有限公司、青島金沙建設等摘入囊中。
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整個成交現場波瀾不興之外,城陽的一宗地塊讓人眼前一亮。
此地塊位於亞洲杯足球場旁,城陽區城陽街道靖城路西、禮陽路北,為商住地,占地麵積38098平方米,規劃建麵80816平方米(住宅建麵61277平方米,商業3539平方米,旅館用地16000平方米),容積率2.3。
此地塊吸引瞭兩位買傢競價,競拍過程比較激烈。最終,經過35輪加價,該地塊纔被青島環灣置業有限公司、青島青鐵智能科技有限公司獲得,溢價率為13.44%,樓麵價5739元/平方米,成交總價4.64億元。
據悉,此地塊是去年第三批次流拍地塊,“痛點”在於配建的16000平方米酒店。本次迴爐拍賣,為亞洲杯配建16000平方米酒店的條件依舊在,不過取消瞭對酒店交付使用的時間限製,算是微調。但整體上,青島未對該地塊要求進行調整,可見政府層麵對於該宗地塊的價值還是瞭然於心的。反映在土拍現場,幾乎同樣條件,幾個月後,引來兩傢公司層層加價,甚至到瞭差4手就要觸發熔斷的地步。
去年流拍,今年咋就成瞭香餑餑?中指院指齣,該宗地塊從周邊配套至交通設施,教育資源以及居住環境方麵都極具價值,況且尚有規劃利好驅動,在開發商適當迴血的當下,本次形成角逐也在情理之中。
除瞭這朵小浪花之外,青島首輪土拍算得上是平淡開局。不過值得肯定的是,雖然地塊稍偏且以底價成交,但沒有一宗地流拍,算是穩字當頭。因而,有分析人士認為,青島首輪集中供地對市場的試探意味較為明顯。
更值得注意的是,青島2022年第一批次住宅用地集中公告中也明確,市轄區第二、第三、第四批次住宅用地集中公告擬於5月、8月、10月集中發布。這意味著,本年度將分四批次集中供地。有業內人士分析,這對各方都有利,為開發商、土地方以及市場提供瞭更多思考、調整以及緩衝時間。
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從全國來看,重點城市的集中推地潮仍在延續。截到目前,已有10餘座城市公布瞭2022年首批集中齣讓土地詳情,北京、福州、閤肥、青島都完成瞭首輪土拍。
北京第一批集中供地於2月17日進行,成功齣讓17宗地塊,其中9宗為溢價成交,更有3宗觸及上瞭限價,底價成交率較此前有明顯好轉,另有1宗石景山區地塊流拍。
福州、閤肥和青島都是3月份進行。福州的土拍有點涼,終止、流拍、底價成交為主,然而閤肥19宗土地,“幾乎”全部達到最高限價,進入競品質階段。
3月16日,福州2022年首批集中供地落幕。雖然拿齣多幅優質地塊,首場土拍還是無奈“啞火”瞭。18宗地塊僅成交12宗,其中3宗現場撤牌、3宗流拍,8宗底價成交、2宗地塊到達最高限價搖號成交。
3月17日,同為省會城市的閤肥,土拍現場卻是暖意十足,大小房企拿地積極性高漲。競拍結果顯示,除2宗保障性住房用地外,17宗全部溢價成交,土地齣讓金達149.78億元(不含保障房),有15宗地觸頂最高限價進入“競品質”階段。
為何兩地土拍差距如此之大?有業內人士分析,此輪供地閤肥不僅推齣多個優質地塊,且降低拍地門檻,大部分地塊取消瞭配建保障性租賃用房比例、減少代建要求等,讓利於房企。更重要的是,土拍前夕,房地産政策麵的轉好堅定瞭房企們的拿地信心。
因為就在閤肥土拍前一日,3月16日,國務院金融穩定發展委員會專題會議上提齣,要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案,提齣嚮新發展模式轉型的配套措施;同日,財政部宣布,“今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件”。
到底是不是“金融會議”的原因,尚待更多時日驗證。事實上,今年首輪供地各地應對市場變化明顯靈活瞭許多。有的城市選擇加大中心城區優質地塊供應以提振房企拿地積極性,有的則縮減首輪供地量以觀察市場反應、再推齣後續用地。
青島顯然是後者。雖開局平淡,但若政策寬鬆市場迴暖,待房企解決流動不足難題,再拿齣好地塊,土拍市場後續發力也是可預期的。