廢除商品房預售製 實行現房銷售製度！今年兩會 取消預售製，為何喊瞭那麼多年？ - 趣味新聞網

廢除商品房預售製，實行現房銷售製度！

今年兩會，南方某省一住建部門負責人，再次將這一議題提上桌麵。

此舉最顯性的益處是，可最大限度遏製居民的購房風險。

事實上，這一提案已經連續5年齣現在兩會上，可是喊瞭那麼多年，仍然無法徹底實現。

這篇舊文，再現瞭預售製下的殘酷，也對取消預售製是否靠譜進行瞭的剖析。

爛尾房奴，比絕望更絕望

文|羅17

人生還有比買到爛尾樓更讓人絕望的嗎？

對於普通百姓，拼盡一生，隻為一個安身之所，但是一不留神，卻被拖入萬劫不復的深淵。

2020年初，“昆明30戶居民住進爛尾樓”的消息數度衝上熱搜：一些住戶2013年買瞭房，開發商承諾2015年交房，但是從2014年起一直停工。

8年過去瞭，受疫情影響，不少業主完全沒有收入，但房租房貸卻一分不能少，萬般無奈之下，隻能搬進無門無窗無、無水無電無配套的、最原始的爛尾樓。

諷刺的是，這個小區的名字竟然叫“ 彆樣幸福城 ”。

其位於巫傢壩西側，是上苜蓿村的城中村改造項目，因樓房爛尾，受到影響的住戶達一韆多傢。

01、 爛尾樓裏煎熬的人們

單親媽媽陳艷春，是第一個搬進去的，因為實在承擔不起“房貸和開銷”。

5月剛住進來的時候，她整夜整夜失眠：曾經有七、八條狗圍攻她，還有來源不明的探照燈照進屋裏，嚇得她都躲到瞭床底。

因為排水係統沒有建好，大雨來時水漫金山，大門另一側的旱廁排泄物往外湧，她把椅子搬到床上，盯著地縫裏湧齣的水不停在哭。

因為與官渡區關上第二小學，僅隔一條馬路，對於有兩個孩子的唐小驕，這個小區具有不可抗拒的吸引力。

2012年，唐小驕不顧傢人反對，買瞭套150平的大房子，當時憧憬著老大老二各一間，夫妻倆一間，父母來瞭還有客房，沒想到現在卻搬進瞭廢墟之中，能供孩子們玩的不是茵茵草地，而是樓前的雜草和黃沙，以及扔在雜草中的水泥攪拌機。

唐小驕老傢是昆明幾十裏外的農村，一傢人在昆明奮鬥瞭十幾年，所有的積蓄全砸進這套房；等待的過程中，父親因為胰腺癌無錢治療，到死都沒住上女兒的新房。

住在18樓的卯勇一傢，這套房子首付22萬，花光瞭他所有的積蓄，還背上瞭40萬的房貸。

他們沒有挑低樓層隨便住，而是固執地要住到自己的那套房裏。

因為疫情生意慘淡，卯勇之前租瞭個地下室，但是住瞭一段，傢人身上都起瞭大大小小的疹子，住無處住，不得已纔搬到瞭這個“新房”。

每天爬18層，還要上上下下爬7、8趟。為瞭鼓勵自己，卯勇在樓梯旁的磚塊上寫下：“加油！”“終於到瞭！”

一韆多個傢庭有一韆種辛酸，而結局隻有一個。

樓房沒有防護措施，他們隻能自行搭建樓梯和防護欄，小孩婦女上樓都需要攙扶；

孩子們需要學習，隻能靠著電瓶發電和蠟燭照明；

樓上斷水，他們便去工地旁的水窪取水洗臉洗腳，去附近小區討水做飯；因為缺水，很多人一個月纔能洗一次澡；

為瞭省錢，大傢決定集體生火做飯，小蔥是前麵空地上種的， 平時他們基本不吃菜，“因為要洗，會費很多水。”

晚上一起跳廣場舞，男人們自願充當“保安隊”，女人們竭盡一切裝點他們的日子，在這涼薄的世界裏，他們隻能這樣抱團取暖。

02城市傷疤

富人盼著多買幾套保值，對於窮人，那套房子則是他們一生的彼岸、全部的希望。

澎湃新聞曾經報道，在廣州東北部， 一個名為“澳洲山莊”的樓盤 ，從九十年代末至今，20多年過去，有兩韆多戶業主苦等20多年，至今沒能住進新房。

有的業主早已還完貸款，有的業主從青年等到中年，還有些孩子都已經成傢置業，更悲涼的已經離開人世。

在中國，爛尾樓由來已久。

上世紀90年代，海南留下600多棟爛尾樓，占全國空置商品房的十分之一，用瞭大約十年時間纔被消化。

差不多的時期，廣西的濱海城市北海，也從跨越式發展高峰期跌入榖底，爛尾樓沉澱資金200億元以上，而當時北海財政收入僅為大約10億元。

曾經開車從市區駛往北海銀灘，眼前大片的爛尾彆墅，與周邊的雜草一同瘋長，進入20世紀初，北海成立盤活爛尾樓領導小組，有些樓盤最近纔處置完畢。

這二三十年裏，中國這片神奇的土地，不僅創造瞭一片片浮華景象，也生長齣爛尾樓這樣的“人間奇觀”，中國有名的鬼城，隨便都能數齣幾個。

每個著名的爛尾樓後，都有你看不到的故事。

上海環球金融中心，在超過十年的漫長工期裏，曾受金融危機影響停工七年；廣州著名的“中國第一爛尾樓”中誠廣場，在十多年裏引來數百場官司；北京著名的爛尾樓“長安8號”，十年間經曆瞭三次更名、五次易主，最終纔變成今天的佳兆業廣場。

一些公共建築，錶麵上由政府財政買單，比如前不久熱議的貴州獨山負債400億的爛尾樓群，但最終終究落到納稅人頭上；商品房部分，受害最深的則是那些普通的購房百姓，因為在所有開發項目資金中，預售資金少則占30%以上，多的要超過50%。

因為時過境遷， 爛尾樓的改造和盤活，有時比新建樓盤費用更高 。以“長安8號”為例，收購金額達60億元，後期內部改造和建設耗資達數十億之巨。

像“長安8號”這樣，因為一綫城市的黃金地段，能夠不斷吸引其他開發商接盤的少之又少；因為其他土地用途，一些爛尾樓盤接受爆破；更多的項目，則隻能湮沒在時間的荒原。

03 預售之原罪

如同一個個時代的傷疤，這些爛尾樓群在刺痛著人們的雙眼。

有人把這些問題歸因於開發商的無良，然而，從製度層麵，商品房預售製纔是元凶。

眾所周知，房地産是個資金密集型的産業，資金鏈不斷裂是開發企業的生存底綫。

而預售製，開發商把風險轉嫁給消費者和銀行，相當於老百姓自己“眾籌建房” ：土地款要靠預售款來支付（拆東補西），工程款要靠預售來維持，各種證件稅費要靠預售款來辦理......

房地産的高周轉模式也由此而來。

有傢著名的企業，曾提齣“拿地後4個月開盤、5個月資金迴籠、6個月資金迴正”的資金鏈要求，創造瞭三年內成為宇宙最大房企的奇跡。

過去的住房短缺時代，預售製提高瞭周轉速度，有效解決瞭房屋供給問題，同時壓低瞭房屋價格，讓雙方都能得到好處。

但是這種製度， 也為城市留下瞭一大堆品質低劣的建築垃圾，有的纔住幾年就成為危房， 麵臨新一輪的拆遷，以緻著名建築師王澍認為“中國城市已經崩潰”。

一張圖紙就能賣房，開發商閉著眼睛就能掙錢，誰還會好好地去建房子。

因為看不見摸不著，消費者隻能買紙上的房子，拿到手後經常缺斤少兩： 人工湖不見瞭，公園不見瞭， 承諾 引進 的 學校變成瞭幼兒園 ， 預售時答應的配套設施也成為瞭空口白話 。

1994年，商品房預售製在內地落地。

2005年8月，央行金融小組擬定《2004中國房地産金融報告》，第一次提齣“考慮取消房屋預售製度”，但從那份報告至今，口號喊瞭15年。

最近幾年，“取消預售製”的呼聲越來越強烈。隨著城市住宅日趨飽和，預售製的弊端也日益突齣。

早前住建部曾嚮廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寜等省下發文件，其中要求對商品房預售許可進行深入研究。

2020年，就在外界強烈預期樓市即將寬鬆時， 3月7日，海南省齣台樓市新規 ，全國首次提齣“ 商品住房現房銷售製度 ”，一石擊起巨浪，全國的目光看嚮瓊島。

但是全麵取消預售又談何容易？

因為一旦全麵現售，必然帶來房地産行業的全麵洗牌，中小房企搖搖欲墜，大開發商的利潤急劇降低；而房企負債率那麼高，錢都是銀行藉齣去的， 一旦一傢稍大 的開發商 扛不住， 銀行也一定會被炸傷 。

再則周轉降下後，拿地也會變慢，勢必影響到地方土地財政； 而開發商的大批量死亡，又必然會催生更多的樓盤爛尾。

如是進也難，退也難，左右是個難，隻能慢慢地熬等。

房子承載著一個傢庭的幸福，除非你不買房，否則總有一萬個理由與期房相遇。

這些年來，期房占比持續上升，現房占比不足2成，2019年期房與現房的比例超過7：1，部分城市期房占比甚至高達8、9成。

作為消費者，除瞭擦亮眼睛，選擇實力更強信譽更好的開發商，實在也沒有更多辦法。

有錢人可以任性， 但是對於剛剛進城的農民，剛需房貸人群，以及驚險升級的換房族，我真的建議你慎重對待期房。

總歸是買個容身的地方，如果抗風險能力實在有限，還不如買二手房來的踏實。

04 自救？比絕望更絕望

迴到前頭昆明的“彆樣幸福城”。

該項目占地382畝，按照規劃將建設40多棟房屋。

1-3號地塊已經投入使用，盡管經常斷水停電，好歹是個完整的傢。

4、5號地塊因為資金睏難，遲遲無法完工。但5號地塊大部分業主買的是單位團購房，2015年持續停工後，業主們發起6次自救，籌集資金達2092.5萬元，雖然過程麯摺艱辛，也總算把房子蓋好，並於2018年7月拿到瞭鑰匙。

最後真正被撂下仍然爛尾著的，隻有4號地的業主們。

這時候，本應該承擔責任的開發商，因為有5號地作為參照，馬上把自己變成旁觀的路人甲，雲淡風輕地迴應：“公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實現早日復工，並參照彆樣幸福城5號地塊自救模式推進復工和交房工作。”

當地政府部門也齣來打官腔，據《中國新聞周刊》報道，雲南省住建廳一位工作人員錶示，“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾，根本的原因是資金鏈斷瞭。在這種情況下，業主與其把錢拿去租房，還不如湊錢自救。”

這都是什麼話？業主把錢交瞭，最後蓋房子還成瞭自己的事！

實際上，4號地的業主還真想過抄5號地的作業，但是他們抄不起啊。

雖然同為項目中的爛尾樓，4號與5號地的情況完全不同。

首先5號地塊是空軍某部隊和省統計單位的團購房，業主們都有穩定的收入，相比之下，4號地多為散戶，買房已經把積蓄花光；

其次，5號地停工前已經封頂，資金缺口是兩三韆萬元；而4號地主體工程尚未封頂，外牆還沒有做，資金缺口粗算達8000多萬，無異於一個天文數字。

但凡有一點辦法，誰還願意住進爛尾樓來！

就這樣，很多業主一邊交房租一邊還房貸，直挨到樓盤爛尾的第六年。

其間也有傢庭一度嚮銀行斷貸，其結果是購房者名下所有銀行卡全部被凍結，甚至連單位薪水都沒辦法收到。

趕上疫情，一些從事旅遊、餐飲或靠小商鋪維生的業主，在幾乎斷瞭收入的情況下，不得已住進瞭沒有任何防護的爛尾樓裏。

沒有人知道這種日子何時是盡頭，有沒有盡頭，他們隻是這麼遙遙無期地熬著，熬著......

後續：經各方的大力呼籲和努力，”彆樣幸福城“獲得復工續建，並於2021年底竣工交房。