沉舟側畔韆帆過 輕舟已過萬重山。去年住建部“63號文”防止大拆大建之後 房價穩瞭，舊改要控製天量供應 - 趣味新聞網

沉舟側畔韆帆過，輕舟已過萬重山。

去年住建部“63號文”防止大拆大建之後，最近一段時間，廣州城市更新終於調整再齣發。

一位房地産舊改投資負責人就此評論說，雖然具體可推進、暫緩名單還沒有敲定，但是摸查還在繼續。

核心就是要： 控規模，調節奏，科學分類實施，穩妥推進城市更新 。

經過近半年的政策調整，這兩天從市場得到的反饋，舊改似乎又迎來瞭“窗口期”。

能不能做，怎麼做，終於有瞭 路徑可循 。

|石牌―拆神細鵬攝

1、 避免天量供應，導緻樓市供需失衡

其實，關於舊改天量供應，尤其是黃埔一拆一建之間，引發房地産供需失衡，導緻房租和房價上漲，當中的數據建模，我是全網首發的。

當時，正是黃埔舊改最火爆的時候，房價也一路猛漲，突然拋齣舊改天量供應，我們也被群嘲瞭。

來看看我們在2020年6月做的數據，未來黃埔將有 3465萬方的供應量 。

一年之後，廣東省自然資源廳成立的一個評估小組認為，推進舊村節奏過快，導緻需要配套的新增建設用地需求大增，商品房住宅供應短期難以跟上，長期又難以消化。

66個村改造，需要配套16950畝的新增建設用地指標，相當於黃埔每年獲批指標的5倍。

供應前緊後鬆，市場供需失衡。

那份文件顯示，66個村改造完成後，可嚮市場供應約3500萬平商品房住宅，而黃埔“十三五”期間常住人口年均增長27萬人。

這意味著，新增商品住宅至少需要21年纔能完全消化。

這也和我們一開始的預判，基本是一緻的。

所以，接下來廣州舊改要穩妥推進，控規模，調節奏，要做的是避免舊改供應導緻房地産市場供需失衡。

一位房企投資總監透露，他們現在黃埔項目，就是在優化方案，核心就是控容、限高，減少建設量，並減去開發商成本。

未來將控製大規模拆除，拆的少瞭，地價就不容易抬上去，手握巨大現金流的購房需求群體也減少，對穩定地價、穩定房價有作用。

換句話說，未來沒有大拆大建，抬高地價，抬高房價的動力源又少瞭一個。

2、 不大規模拆遷，導緻房租上漲。

在住建部城市更新防止大拆大建的63號文中，有三個要求是舊改工作中無法迴避的，尤其是舊城。

其一：原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築麵積不應大於現狀總建築麵積的20%。

其二：老城區原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2。

其三：城市住房租金年度漲幅不超過5%。

核心就是防止短時間，大規模拆遷，從而推高房價、房租。

城市更新，要增加公共租賃住房、保障性租賃住 房、共有産權住房、人纔公寓以及中小戶型租賃住房供應, 助力完善住房保障體係和培育住房租賃市場健康發展。

按照計劃，未來五年廣州將為新市民，青年人等群體提供66萬套保障房，其中公租房3萬套，保障性租賃住房60萬套，共有産權住房3萬套。

此外，還將新建65萬套商品房，一共131萬套新房。

房子既要買得起，也要租得起。

去年11月26日，廣州市發改委發布《廣州市人口發展及社會領域公共服務體係建設“十四五”規劃（徵求意見稿）》。

這份意見稿透露瞭“十四五”期間，廣州常住人口的預測值： 2100萬 。

這是什麼概念？

七普數據顯示，截至2020年，廣州常住人口1867.66萬人，這意味著到2025年，廣州還有232.34萬人的增長空間， 平均到每年是46.47萬人。

這麼大規模人口的落戶，無論是住房、就業等肯定有支持的政策纔行。

當然，從黃埔核查經驗來看，舊改要想推進，還需要 新增建設用地指標掛鈎，量力而行。

城市更新還是要做，但是要穩妥推進，拒絕短時間的大拆。

|天河―拆神Ricco攝

如果短時間的大拆大建，勢必會導緻片區樓市供應的失衡，原來的房東手持現金衝進樓市從而推高房價。

從2020年開始，我們也目睹整個黃埔房價變化，這也是實實在在，切身的感受。

畢竟，一個舊改動則幾十億，上百億的投資，如此密集的貨幣投放，房價不漲纔怪。

但是，如果希望大拆大建而引爆房價的，甚至想炒房的，這一次可以躺平瞭。

――――舊改秘密，偷偷說給你聽――――

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