發表日期 3/16/2022, 7:48:44 PM
撰文 / 李逗
編輯 / 董雨晴
資産轉讓的背後,是中國商業地産過剩這個不爭的事實。即使強大如深圳,曾在過往的歲月裏,齣現住宅房價一路暴漲,但商業地産價格卻停滯不前的情況,寫字樓空置率也創下曆史新高。以商業地産為主業的開發商大多行情堪憂。這一次,潘石屹肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。
2022年3月10日,許久未露麵的潘石屹召開瞭一場關於SOHO中國的綫上視頻會議。這是在“SOHO中國賣身黑石”計劃告吹後,老潘的首次公開露麵。
視頻裏的他,依舊保持著那個招牌式錶情――親切憨厚的微笑。從他的臉上,人們很難猜到他的真實想法,不喜歡、不歡迎、不興奮,這些情緒暗示幾乎看不到,他的笑容像是一種道具。
作為難得的一次露麵,潘石屹喊來瞭京滬兩地多年閤作的中介機構們。以往,這些中介們曾為SOHO帶來諸多亮眼的租賃成績。但潘石屹這次請他們來的目的,重點並不在於租賃業務,而是房屋銷售,並且是以七摺的優惠價格。
對於這次賣房,潘石屹給齣瞭兩點關鍵信息:其一,是賣房還債;其二,是隻賣部分房子。同時他還喊齣瞭一個極具誘惑力的口號:這是撿漏的好機會。老潘小心翼翼地補充說明瞭齣售後的資金流嚮,“全部用於降負債,不會用作股票分紅。”
但當人們仔細翻看這個齣售麵積3.2萬平方米、價值13億元的資産包時纔發現,雖然覆蓋瞭銀河SOHO、三裏屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目,但大多數似乎都是難以租齣去的舊庫存。
過去一年,潘石屹和SOHO中國經曆瞭一次巨大的輿論危機。從轟動一時的“黑石私有化SOHO中國”,到最終演變成因涉嫌“反壟斷法”而終止,潘石屹清倉資産的思路發生瞭變化――從大筆轉賣上市公司股權,到分散轉賣物業資産。
但問題的關鍵在於,誰會來接盤呢?
13億資産等待齣售
每一個路過銀河SOHO的人,都會被它的外觀所震撼。有著四座流綫型不對稱圓頂建築的銀河SOHO,遠遠看上去像是一個外星飛船。這在曆史文化氣息濃厚的北京二環內,顯得科技感十足。
但銀河SOHO內部經營狀況,卻和建築錶麵的時髦超前感並不相稱。走進銀河SOHO會發現,這裏的小店特彆多,尤其是美食店和飲品店,購物類的門店則較少。而盡管銀河SOHO 的內部空間很大,但真正營業開門的商傢並不多,店鋪齣租率並不樂觀。
銀河SOHO是朝陽門商圈的重要組成部分,某中介門店經理告訴《財經天下》周刊,“銀河SOHO一開始的定位就很高大上,2012年最早入市的日租金高達8.5元/平米,但後來因為沒找到相對應的客戶群,銀河SOHO一開始的入駐就不如意,到現在十年過去瞭,銀河SOHO的租金是每天8元/平米,齣租率遠遠比不上建外SOHO、三裏屯SOHO等。”
為瞭大量吸納租戶降低空置壓力,銀河SOHO早期並沒有設置很高的租戶門檻和審查機製,這導緻的後果是,銀河SOHO充斥著大量的小貸公司。最近幾年,隨著大量小貸公司的消亡,許多房屋被法院強製執行。留給銀河SOHO的,變成瞭沒有運營、沒有人氣的爛攤子。
一位曾經在銀河SOHO入駐的租戶張明透露,“北京銀河SOHO有很多小型貸款公司,他們可以提供資金服務,這使得銀河SOHO大多是個人業主,其中一些業主因為房貸還不上,被法院執行的有很多。我就是一個被坑的人。”
管理混亂、齣租率不如意的銀河SOHO,正是潘石屹此次轉讓資産中售賣占比最多的一處綜閤大樓。從SOHO中國公開的租售平台看到,此次齣售的房源共計56套,其中,位於北京的銀河SOHO齣售15套辦公房源,上海的SOHO中山廣場共計齣售13套房源,涉及商業和辦公業態。據計算,若本次房源全部成功齣售,潘石屹將獲利12.96億元,除去4%的傭金,其稅前獲利將達到12.44億元。
但《財經天下》周刊瞭解到,在被傳齣甩賣項目之前,銀河SOHO自身的商業運營情況已經不達預期。而這樣的處境並不隻是銀河SOHO一傢,而是多個SOHO項目的普遍睏境。長期在北京負責商辦租賃業務的從業人士程恒錶示,“我認為是跟前幾年業主的租賃工作放鬆關係比較大。過去十年市場太好瞭,隨便做做就掙錢。大傢在客戶篩選、經營管理上的工作流於錶麵,現在這樣隻能說是給過去填坑還賬”。
管理的混亂隻是原因之一,對租戶而言,更大的痛點在於和使用麵積不相匹配的高租金。一位中介人士對《財經天下》周刊透露,SOHO項目的建築普遍都有藝術特色,這些外立麵看起來很光鮮靚麗,但對租戶來說卻是華而不實,“SOHO項目普遍都有大量的公攤麵積,這導緻SOHO的內部使用率較低。比如銀河SOHO的內部使用率隻有55%-60%,而市麵上寫字樓內部使用率多在65%以上。再加上SOHO本身的定價並不低,所以齣租情況並不理想。”
但對於潘石屹而言,當"賣身"方案走不通時,散售或許是其應對市場風險的最好方式。
成也銷售,敗也銷售
老潘想要賣房,早就不是新鮮事兒瞭。
SOHO中國的早期發跡,最早是依靠收購爛尾樓重新包裝,然後再一間一棟地把房子賣給主要客源:煤老闆們。2010年5月,北京市齣台禁止物業散售政策,“煤老闆”客源,不再能給業績提供強勁支撐,而原本依靠收購爛尾樓重新包裝的方式難以為繼。
直到2011年前後,調控持續,商辦地産銷售熱度不復從前,SOHO中國被迫走嚮瞭收租模式。2014年,SOHO中國喊齣瞭全麵轉型,轉嚮自持的租賃模式。但從此後的發展來看,SOHO中國並沒有擺脫靠銷售提升業績的路徑依賴。
在某大型商業資管總監王浩看來,SOHO所有的産品都是基於散售邏輯來設計的。簡單說,就是以銷售住宅的方式賣核心地段的寫字樓,而並非是純商業運營思路。
“以建外SOHO為例,SOHO的設計就是一棟又一棟的單體,每個單體內又是一戶戶分割格外清晰。這種設計最方便的就是齣售,但從運營上,就無法有效地形成商業氣候,隻能跟隨這個區域的價值提升,變成瞭周邊優質項目的中低端配套和中小企業聚集地。”王浩告訴《財經天下》周刊。
但對於“銷售”的路徑依賴,卻限製瞭SOHO商業綜閤體産品的運營管理發揮。王浩印象深刻的是,大概三年前,SOHO中國曾高調喊齣要重視資産管理,嚮資産管理要效益的口號。那之後的一段時間,王浩幾乎半年左右就會接到SOHO中國的麵試邀請。但每次和SOHO中國的人接觸過後,王浩仍舊沒有看到其將口號付諸行動。“每次都說,我們現在要轉型,好好做資産管理,請來聊聊吧,但聊下來還是如何快速齣租,給員工發傭金,沒有太多運營管理的點。”
從公司經營的角度看,這個“以租養售”的商業模式,在地産黃金期還是很成功的。一位曾在SOHO中國工作過的離職員工這樣評價道,“早年間,SOHO也是缺錢,所以有項目就銷售。這成就瞭SOHO是一個賬麵健康的地産公司,但也讓他過分依賴銷售。所有的管理、設計、考核都是基於銷售的,沒有運營意識。”
許多人都注意到,SOHO中國喊齣轉型自持的那一年,老潘也開始采用“螞蟻搬傢”的策略,將數個資産分批售賣。起初,潘石屹拋售瞭SOHO中國的邊緣資産。2014年,僅用瞭三個月時間,SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個項目找到瞭買傢,最終這兩個處在上海非核心地段的SOHO寫字樓,以52.32億元的價格齣售給瞭金融街控股。
當時潘石屹說,持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業仍然是SOHO中國的長期發展策略,不會改變。言外之意是,賣一賣邊緣業務,不足為奇。而此後七年間,SOHO中國卻上演瞭一齣接連不斷變賣資産的大戲,潘石屹分彆在2014年、2015年、2016年和2017年均有不同程度的銷售動作。
潘石屹也多次在公開場閤自辯,2017年時,為瞭掩飾後續的資産轉讓動作,他還以“隻租不賣”的承諾作為掩護,“SOHO中國有永遠不能銷售的兩個項目,外灘SOHO是一個,位置太重要瞭;望京SOHO不能銷售,太漂亮瞭,我很喜歡。”
但在劇情不斷反轉後,潘石屹在國內的信譽急轉直下。他的危機感越來越重瞭。2019年10月,黑石中國收購SOHO大樓的消息傳得沸沸揚揚,傳言稱交易價格談到瞭196億元,但沒想到轉年就遇到瞭疫情,這場交易不得不中止。
2021年,心急的老潘乾脆來瞭一次清倉大甩賣,將SOHO中國的28.56億股擺在瞭貨架上,交易價格約236.57億港元,相比之前打瞭個75摺。而在臨門一腳時,這筆交易還是功虧一簣瞭。由於資産太過龐大,國內針對該收購案進行瞭反壟斷調查,黑石收購計劃被按下瞭暫停鍵。三個月後,SOHO中國宣布,公司和黑石集團之間的這筆高達236億港元的交易終止。
收購戛然而止,潘石屹和SOHO中國的未來再次如墜霧裏。
這些年,老潘早就做好瞭“躺平”的準備,他不再拿地,不再買樓,更不在國內進行投資瞭。外界很少知道,老潘還曾喊過“五年內超越萬科”這樣的壯誌豪言。但沒過多久,他就選擇在售賣資産的路上走到底。
新的麻煩又來瞭
和黑石的交易擱置之後,老潘要處理的棘手狀況變得越來越多。
2021年10月22日,北京稅務機構公布瞭對SOHO中國旗下建華置地的調查意見,由於有人對其偷稅漏稅的行為進行舉報,相關部門決定對其進行全麵調查。而建華置地正是SOHO中國持股95%的子公司。
這次事件過去兩個月之後,又一次輿論危機到來。2021年12月7日,經過上海市市場監督管理局調查,SOHO上海的公司存在嚮終端用戶加價收取電費的問題,從原本的0.6元提到瞭1元,而這種多收的問題從2018年4月就開始瞭,三年多的時間裏,SOHO的上海公司纍計獲得不法利益158萬元至725萬元不等。因此,SOHO上海的7傢公司均涉及該次案件,總計被罰款金額達到8664萬元。
除瞭監管規範之外,SOHO中國自身的營收下滑,也成為瞭棘手的難題。近年來,隨著寫字樓市場供應的持續增加,業務單一的SOHO中國逐步陷入業績增長乏力的僵局。
睏難之時,老潘不得不以齣售車位來支撐營業收入的增長。2020年上半年,SOHO中國錄得的營收為14.53億元,同比增長約63%,但其中有6.71億元是來自於齣售車位項目的收入。而到瞭2021年上半年,SOHO中國實現營業收入8.05億元,同比下降45%;毛利約6.59億元,同比下降18%。
十年前,潘石屹還是那個叱吒風雲的“萬通四君子”之一,言語之犀利,眼光之獨到,讓他成功躲過瞭海南樓市泡沫破裂、2008年金融危機以及2014年的地産調控等。他還掀起過不少話題熱議,甚至被稱為“潘二炮”。
而在種種輿論壓力下,潘石屹變得越來越沉默瞭。過去幾年來,潘石屹早已“無心”經營SOHO中國,他曾說過自己根本不關心股價的漲跌,反倒是編程、木匠、做飯、網紅、拍攝等愛好一個接著一個。
早期,他還熱衷於在微博上“開麥”,把自己打造成瞭微博頭部大V,雖然他不是來自娛樂圈,卻有著超過2000萬微博粉絲。但現在,他的微博動態已經很少更新瞭。
與之相對的是,潘石屹的公益做得越來越多瞭。2021年8月SOHO中國收購案被叫停後,潘石屹立刻嚮河南水災捐瞭1000萬元,但並沒有得到網友的關注。而後的11月,潘石屹又捐齣瞭1000萬元給甘肅老傢天水市,稱用於疫情防控,潘石屹的妻子罕見地轉發瞭微博並配文:老潘最惦記傢鄉的事。
最近一段時間,他把主要精力放在瞭公益慈善方麵,SOHO中國在甘肅省天水市麥積區斥資3000萬元捐建瞭一所非盈利的雙語幼兒園,名為“養正幼兒園”。“預計今後每年還將投入至少300萬元用於幼兒園的日常運營和持續優化。”SOHO中國公告錶示。
但即使如此,這並沒有降低人們對於潘石屹清倉跑路的懷疑。畢竟相比潘石屹在美國的6億美元投資和捐款,5000萬元的投資顯得十分微薄。當SOHO中國宣布要打摺齣售資産時,SOHO中國的官微很快被一係列負麵評論圍攻瞭,其最終關閉瞭評論區。
誰來接盤?
“沒有賣不齣去的貨,隻有賣不齣去的價格。”老潘在發布會的現場這樣給自己打氣。
為瞭盡快找到買傢,潘石屹直接喊齣瞭七摺的價格誘惑。而為瞭提振中介們的交易積極性,老潘還宣布將傭金奬金比例提高到交易額的4%,相比商辦世行普遍的1%傭金提高瞭4倍。老潘對於七摺的處置價格頗為自信,他說,這是一個難得的撿漏機會。但問題是:打七摺,會有人買嗎?
對於發售情況,一位北京的租售顧問對《財經天下》周刊錶示:“項目發售半天,前來谘詢的人員較多,因為價格是比較便宜的,從上周四到現在為止,我們大概賣瞭兩個億,約十五套,主要是朝陽門SOHO、三裏屯SOHO。”
《財經天下》周刊查詢到,銀河SOHO、中關村SOHO、朝外SOHO、三裏屯SOHO的寫字樓房源均價均不超過4.5萬元/平方米。而盡管有瞭七摺的摺扣,其最終的優勢依舊不具備很強的吸引力。
一位關注房地産領域投資的業內人士錶示,潘石屹的潛在買傢有三類:一是個人投資者;二是小微型自用型買傢,用於資金及自用需求,但他們的需求不會特彆大;三是國內小型機構投資者運用杠杆去購買寫字樓,但天花闆較低,如投資標的會在一個億或三個億以下。
“一般而言散售的麵積很難賣,機構投資者不會特彆感興趣,即便是上述三類買傢有潛在目標客戶群的話,其實他們齣手也很謹慎。畢竟現在大傢的財務狀況都不像之前那麼寬裕瞭。”前述業內人士錶示。
“SOHO中國,包括之前的一些開發商,比如說綠地商辦,商辦散售模式已經基本上在市場上流行不起來瞭,很難做到這一點。我覺得他的潛在租戶確實存在,但是怎麼能吸引到這個租戶,怎麼能完成存量去化,我個人認為並不樂觀,這就是為什麼他需要用七摺加4%的高渠道、高傭金來刺激渠道來幫他銷售的原因。”上述人士錶示。
不過也有人認為,這不失為一個好的投資策略。王浩認為,“在投資比較謹慎的情況下,可能核心商圈的商業地産還算是一個保值的投資標的。”
實際上,在潘石屹提齣打摺促銷、提升傭金的背後,是寒意尚未褪去的北京寫字樓市場。高力國際發布的數據顯示,2021年年末,盡管年租金降幅達到4.4個百分點,北京寫字樓的市場空置率仍然維持在15.1%的高位。此外,寫字樓市場的租金在底部徘徊,僅有個彆市場租金迴升速度高於市場平均水平。
不斷轉讓的背後,中國商業地産麵臨蕭條是不爭的事實。即使強大如深圳,曾在過往的歲月裏,齣現住宅房價一路暴漲,但商業地産價格卻停滯不前的情況,寫字樓空置率也創下曆史新高。一方麵是因為商業過剩,另一方麵疫情等意外事件的影響不斷,以商業地産為主業的開發商大多行情堪憂。
賣身黑石失敗後,SOHO中國的擔子又迴到潘石屹的肩上。但在供應過剩的寫字樓市場裏,想要找到買傢們並不容易。這一次,他肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。