行業發展趨勢一、中長期來看 我國進入到城鎮化發展中後期階段 行業迎來新周期，精裝市場暖意初現 - 趣味新聞網

行業發展趨勢

一、中長期來看，我國進入到城鎮化發展中後期階段，地産市場呈現新特徵，規模需求仍然存在

2021年末，我國常住人口城鎮化率達64.72%，整體進入到城鎮化中期嚮後期的過渡期、轉型期和變革期。按照發達國傢發展的一般經驗未來城鎮化將呈現速度放緩、動力升級、模式更新、路徑調整以及形態轉變5個特點，對地産行業的影響也將在需求側、供給側和管理側分彆錶現齣來。

預計在城鎮化中後期地産發展將呈現以下幾個特點：

1. 開發規模更趨平穩 ：新建住宅規模總體呈現穩中緩降的趨勢；根據國傢公開數據統計顯示，“十四五”期間我國的住宅新開工規模預計在3500-3800萬套之間，相較於“十三五”期間的10000萬套，同比下調62%；

2. 住房需求更為多樣 ：除住宅外催生瞭大量高科技園區、共享辦公等新産品。城鎮化率的提升，城市人口的集中度進一步加強，居住、辦公、商業、産業等多方嚮需求的延伸，對於住房的需求更加多樣化，未來商品房、保障房、租賃住房、産業配套公寓、商住兩用公寓等多種居住産品形態將百花齊放；

3. 開發模式更為兼顧： 新建住房和老舊小區存量住房改造統籌兼顧，剛性需求疊加城市居民的周期性的改善升級需求，剛需産品與改善産品並存逐步成為市場主流；

4. 融資方式更為現代 ：融資機構多元化、融資工具多樣化；短期內國傢對於當前企業資金監管嚴控會造成企業的陣痛，但也會倒逼開發企業尋找除銀行以外其他的資金來源和融資方式；未來開發企業的更加公開透明和多樣化，金融風險減低；

5. 開發空間更為聚焦 ：大城市取代中小城市、郊區取代城區成為房地産開發的重點區域；從拿地端看，2021年TOP房企重新迴歸到一綫、新一綫城市，雖有政策控製但重點城市的人口吸附力仍是地産市場發展的源動力；城市核心區土地資源緊缺，使得開發空間外圍的持續擴張；

6. 開發理念更為人性： 從注重數量優先轉嚮品質提升；居住需求的升級，加之地産大環境從粗暴增量轉嚮存量的紅海競爭，使得地産開發轉嚮精細化、品質化；

7. 市場價格更為復雜： 長期房價漲幅趨緩，但短期受到政策影響、國際經濟環境、以及地區性發展差異等波動性增強，全國性、地方性的暴漲暴跌周期性發生

8. 住房保障更為完善 ：積極發展保障性租賃住房。2021年11 月住建部發布《關於做好 2021 年度發展保障性租賃住房情況監測評價工作的通知》，提齣在“十四五”期間大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到 30%及以上。並且在配套政策上，政府將從土地、資金、金融、減稅降費和行政審批優化等多維度、多層次對保障房建設提供支持。

二、未來中國的城鎮化仍有至少十年發展期，10年內仍有超過5韆萬的住房需求剛性存在

1.2020-2030 年，中國約有1.3億人口的城鎮住房需求

2020年中國城鎮常住人口達9億，常住人口城鎮化率為63.9%；2030年，中國人口14.5億左右，城鎮化率約71%，2030年中國城鎮常住人口達10.3億，城鎮常住人口將較2020年再增加約1.3億

2.2030 年，中國將有5韆萬套住房需求

傢庭人口規模從1982年的4.41人，減少到2010年的3.1人，城鎮傢庭戶均人口更低，僅為2.62人

數據來源：國務院《國傢人口發展規劃（2016-2030年）》

2022 年行業預期

整體預期：各地積極救市政策頻齣，房地産市場整體開啓新一輪上升周期。預計從住房金融環節開始，對資質優良的房企提供閤理的流動性支持，包括開發貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地産調控政策的全麵放開，將促進房地産行業的逐步迴正乃至上行。

政策趨勢 -截至2月底超過40個城市 “鬆綁”政策公開實施，多數城市政策主要圍繞幾個方嚮：1.利率下調；2.公積金貸款政策寬鬆；3.商業貸款周期縮短；4.此外部分城市有購房補貼、人纔補貼等等；3月1日以鄭州“十九條”為代錶的全麵係統鬆綁政策成為全國範圍內開啓“救市”政策的信號，預計接下來將會有更多城市加入到“救市”行列中，政策全麵放寬指日可待。

土拍趨勢 -土地市場將呈企穩態勢，隨著金融政策的放寬，企業融資迴暖，除瞭大型房企外，預計二季度後部分中小民營房企也將逐步迴到土拍市場。

開工趨勢 -新開工或將觸底反彈，預計2022年上半年新開工情況錶現依舊不容樂觀，而下半年新開工有望在開發貸邊際改善的推動下，增速料有所迴升，全年跌幅將較2021年有所收斂。

銷售趨勢 -上半年銷售規模穩中有降，下半年有望企穩。受去年同期高基數影響與市場成交上半年保持低位，各城市持續分化，一二綫市場需求及購買力仍舊堅挺；房地産市場需求由原先的有房住嚮住好房進階，改善性需求持續釋放。房地産市場主要矛盾轉嚮結構性問題，意即核心一、二綫城市市場依舊供不應求，但多數三、四綫城市市場供求基本平衡甚至供過於求。

規模預判

成交規模- 2021年全國商品住宅總成交規模約為15.7億�O，成交量持續上漲，漲幅1.1%；在行業整體維穩態勢下，住房需求穩步釋放，2022年預計成交規模持續維穩在15億�O左右

供應規模- 買方市場下，需求決定供應；結閤土地端及待售新房綜閤分析，新增（土地）+存量房（待售住宅）仍有規模比例，2022年市場供應規模總量仍超過21.6億�O；

1.2021年全國住宅用地成交總規模為16.5億�O，假設本年度宅地在2022年全部投入市場；

2.截至2021年底全國商品住宅待售規模總計約51023萬�O；

精裝規模- 買方市場下，需求決定供應；預計2022年精裝修規模滲透率上行，規模持平微漲，總量預計在286-315萬套

1.2022年住宅新開工麵積保守估計與2021年持平約為14.6億�O（約1200萬套），考慮市場需求及其他綜閤嚮上因素等，預估新開工麵積將在15-15.5億�O範圍（約1250-1300萬套）；

2.綜閤奧維雲網新開盤項目監測數據，2021年監測城市新開盤總規模約為837萬，精裝修規模286.1萬；預計2022年保守預估情況下，考慮到新建住宅保障性租賃房對市場需求影響，但精裝修滲透率會進一步上升，精裝規模與2021年持平為286萬套；考慮市場需求不變及其他潛在嚮上因素等，在假定新開盤規模相對不變的情況下，根據精裝率滲透率37.7%預測（精裝率提升3.5個百分比），預估2022年精裝總規模約在315萬套。

部品規模- 假設取樂觀預測值2022年預測數據315萬套，評估部品22年規模，大部分部品均超過300萬套；受未來精裝滲透的影響，預計增長較快的仍是舒適類、職能類部品，基礎部品滲透率變化幅度較小。

數據來源：奧維雲網（AVC）預測數據