最近一些地區的樓市動作挺大。一些城市的首付比例降到瞭最低 而蘇州、惠州的買房人更是見到瞭近幾年的最低房貸利率 最低首付、利率降低，樓市迴暖，又可以買房瞭？ - 趣味新聞網

最近一些地區的樓市動作挺大。

一些城市的首付比例降到瞭最低，而蘇州、惠州的買房人更是見到瞭近幾年的最低房貸利率，前天就連一綫城市廣州的房貸利率也全麵下調瞭。

不齣所料，很多人朋友圈裏的中介、營銷號都沸騰瞭。

但是房叔作為有良心的房産自媒體，要提醒您韆萬不能隨便讓他們忽悠。

到底是哪些地區推齣瞭樓市利好？

區域性的利好能夠代錶整體房地産市場的情況嗎？

利好當前，買房人在決策時應考慮什麼？

這些中介和營銷號避而不談的問題，房叔今天就跟您聊聊。

最低首付、利率降低

“樓市迴暖”信號來瞭？

首先給大夥兒 盤點一下，具體都是哪些城市推齣瞭利好政策。

有些城市是 下調瞭首付比例。

打響第一槍的是山東菏澤部分銀行將“無房無貸”購房者的首付比例降至20%。

依據中國人民銀行、原中國銀監會2016年下發的通知，非限購城市可以在首付比例最低25%的基礎上下調最多5個點。也就是說， 20%是目前各大銀行的最低首付比例。

據房叔所知，目前全國至少已有9個城市齣現瞭首付比例下調的情況，其中包括公積金首付比例下調的北海、自貢、南寜；以及商業貸款下調首付比例的菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、蚌埠。

其次就是一些城市 下調瞭房貸利率。

其實早在央行1月將與房貸掛鈎的5年期以上LPR下調的時候，就早有人說今後各城市房貸利率也將在此基礎上“因市製宜”地下調。

不過之前北上廣深一直沒有什麼大動作，隻是跟著5年期以上LPR一起總體下降瞭5個基點。

比較有代錶的利率下調地區 主要是新一綫、二綫城市。

比如蘇州2月10日起首貸利率基本全麵迴到瞭4字開頭，快要迴落到近3、4年的最低水平瞭。

還有一直被稱“灣區最高”的惠州房貸利率也在1月21日左右部分迴到瞭5字開頭。

如果說非一綫城市對全國沒啥代錶性，那 廣州2月22日最新的一大波降利率就是重磅消息瞭。

廣州的各大銀行，從2月21、22日開始將首、二套房貸利率均下調20BP。

顯然，房貸額度情況也變為瞭充足、寬鬆，所以放貸時間也會加快。

不止廣州，上海也是一樣。

去年下半年動輒需要三、四個月纔能放款，虎年開年以來，上海地區多傢銀行的放款速度明顯提高，大多是在過戶完成後一個月內可以放款，也有股份行個貸經理錶示可在一到兩周內放款。

杭州也是，不僅利率在春節前後齣現明顯降幅，而且最快能做到一周內放款。

部分地區“樓市迴暖”

並非房價大漲前兆

盡管部分地區房貸利好和市場熱度迴升是事實，但咱得警惕又有人跑齣來說，這是房地産又要起飛的前兆。

首先， 年初樓市迴暖是常見的規律 ，畢竟開年是銀行貸款額度最寬鬆的時候。

何況去年下半年的市場調控多、銀行放貸緊咱都是有目共睹的，導緻從房企到購房者整體信心遭遇毒打，而今年初就是給樓市鬆鬆綁的時候。

因此專傢預測今年部分地區市場可能還會齣現小陽春，但隻是與慘淡的去年下半年相比。

其次，一些營銷號會強調“多城”、“各地”利好樓市，看起來好像是房貸利好遍地開花，但房叔認為 這些利好主要針對某些地區 ，而不能代錶全國。

很多人說廣州這種一綫城市都齣瞭利好政策，還不能代錶樓市又要抬頭？

但是，廣州的房貸利好 與城市特徵及去年的市場情況有很大聯係，並不能推而廣之。

根據去年的數據，廣州對於土地財政的依賴程度全國第五。

然而去年廣州的土拍情況，除瞭第一輪齣現瞭房企搶地以外，後麵兩輪都涼得透透的。

第二輪土拍，供地48宗，最終隻成交瞭23宗，流拍率高達52%。

第三次土拍，更是齣現“0溢價”的情況，成交的地塊均為底價。

今年如果房企還不買地，廣州地方的財政壓力可想而知。因此廣州大手筆降低房貸利率、刺激交易來幫房企迴血，實乃意料之中。

而其他高度依賴土地財政的城市，比如杭州、佛山、南京、南寜，也都已經放齣瞭房貸利好；反之，北上和深圳這種土地財政依賴低的城市則不著急。

至於山東菏澤、江西贛州、重慶這些首付20%的城市情況就更具有地方特色瞭。

比如重慶，曾位列全國人口淨流齣最多的城市榜首。

從2018年開始連續3年，重慶主城區每年都有商品房庫存積壓。

再加上去年重慶主城區商品房去化周期呈現微笑麯綫，開年任務就是通過刺激買房把去化周期降下來。

而菏澤、贛州同樣也是人口高度外流的城市，排名全國淨流齣人口最多的城市第11和25，並且菏澤還麵臨著超全國水平的人口老齡化問題。

那麼這些城市推齣利好政策，希望吸引更多的年輕人前來買房定居也很好理解瞭。

這些城市希望 用利好解決原本市場需求不足的問題，但並沒有足夠的人口支撐房價大漲。

剛需要謹慎對待利好

不齣房叔所料， 又有人下場忽悠大夥兒買房瞭。

對於那些首付降到瞭20%的城市的剛需客來說，房叔建議您謹慎對待這個利好。

首付下降確實是提早上車的機會，但是提醒您一句， 差的那10%您是要連本帶利還上的。

咱就拿重慶來說，近20周成交均價14418，咱假設您買一套100平的房子，總價144萬，最新利率5.4%。

那麼首付20%的情況下您的還款情況是這樣的：

如果是首付30%，您的還款情況是這樣的：

利息總額分彆相差瞭14.71萬和11.7萬。

20%首付情況下等額本息月還款金額達到瞭6468元，而2021年重慶就業人員月平均工資為6165元。

假如您湊不夠30%的首付，需要降首付纔能上車，房叔建議您 要考慮一下後續還款能力的問題。

如果是早就看好的房源，那麼首付降瞭能提早上車當然好。

但如果您一聽說首付下降，就企圖用20%的資金撬動更大的杠杆，為自己未來30年埋下更大的金融風險，那房叔建議您冷靜，尤其是考慮到很多行業從業者去年的失業經曆。

而對於不在這些已經推齣利好政策的城市的買房人，更不能隨便聽中介忽悠房價要大漲就匆匆忙忙做決策。

後續可能有更多城市會推齣利好政策，但正如房叔前麵分析的那樣， 某些城市本身存在人口老齡和外流的問題。

那麼長期來說， 供大於求導緻房價迴落可能就是一些區域的共同結局，買房人也應當對此有一個心理準備。

畢竟，2、30年的房貸一旦背上，開工就沒有迴頭箭瞭，斷供萬萬不可取。

您最近有買房需求嗎？這些房貸利好與您有關嗎？評論區討論一下。

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