來源：網絡,作者：Jacob Ding*聲明：本人非律師或注冊會計師 僅供大傢參考。讀者在使用公司購買房産前請務必谘詢房子所在州的專業人士。本文內容主要根據我多年的房産貸款交易經驗 北美房産投資 美國公司買房貸款注意事項 - 趣味新聞網

來源：網絡,作者：Jacob Ding

*聲明：本人非律師或注冊會計師，僅供大傢參考。讀者在使用公司購買房産前請務必谘詢房子所在州的專業人士。本文內容主要根據我多年的房産貸款交易經驗，銀行貸款大綱，和美國法律專傢、會計師的筆錄整閤而成。

◆1.公司買房貸款到底是“誰”貸款？

公司購房，産權的所有者是公司，貸款的擔保人一般是公司股東。原因很簡單，大部分房地産投資人購買房産都會用新成立的公司購買，公司無資産無收入，沒有任何擔保貸款的價值，擔保人隻能是有收入有資産的個人。再者，假如公司擔保貸款，貸款人申請公司破産，銀行豈不是無處討債？

◆2.銀行對公司股東有什麼要求？

絕大多數銀行要求貸款人有公司80%-100%的股份，如果貸款人所持股份少於80%，小股東也需要申請貸款。例如：公司有3個股東，每人33.33%股份，3個股東都需要申請貸款。大傢需要注意的是，貸款申請人不意味著都有還貸的責任。有些銀行要求申請貸款的股東承擔還款義務，有些銀行要求所有股東承擔還款義務。

◆3.什麼類型的公司可以購買房産？

美國LLC, Corporation,Trust，個彆其他國傢的公司。

◆4.哪種稅務類型的公司申請貸款比較好？

按公司的稅務類型，可分為Sole Proprietorship(1人個體戶), C-Corporation,S-Corporation(多股東LLC 或1人LLC),Partnership (多股東LLC),和Disregard Entity (1人LLC). 如果是1人公司申請貸款，貸款人需要提供過去2年的個人和公司Tax Returns以及公司當年的營收證明和資産負債錶。公司淨收入(Net Income)是銀行貸款的依據。如果貸款人公司開銷大，收入少，基本就做不瞭款。

如果貸款人是C-Corp或S-Corp的股東，且持有公司25%以下股份，用W2收入貸款，會對貸款有幫助且程序簡單。銀行一般不要求貸款人提交公司財務文件。對於專業的房地産投資人，有完善的公司工資和公司收入分配結構是申請到好貸款的關鍵。

◆5.需要注意的貸款文件有哪些？(如違約時如何償還債務)

根據房子所在的州(Mortgage State, or Deed of Trust State)，貸款人簽署的最重要的文件有還款承諾書(Promissory Note)，按揭協議(Mortgage)或信托契書(Deedof Trust)依州而異。

還款承諾書(Promissory Note): 規定瞭還款人是誰，貸款利率，貸款額度，還款方式，有無提前還款罰款，違約責任，有無房産擔保等重要內容。還款承諾書是銀行和貸款人簽署的還款協議，但不是在違約時銀行能夠閤法獲取房子的法律文件。

按揭協議(Mortgage): 規定瞭銀行有質押房子産權的權利。大傢需要注意的是這幾個條款。Due on Sale Clause: 如果貸款人私自將房子從個人名下轉進公司名下，通常會觸發這個條款，貸款人需要立刻將貸款付清。Acceleration Clause：如果貸款人在觸發違約條件的情況下需要立刻付清貸款。采用Mortgage的州在破産清算時需要通過Judicial Foreclosure程序，銀行拍賣房子比較睏難，時間長，費用高。

信托契書(Deed of Trust): 在采用Deed of Trust 的州，房子的實際所有權(Legal Title)是在第三方(Trustee)手裏，貸款人擁有的是衡平産權(Equitable Title)。在破産清算時，銀行可以很快的拍賣房産。

有興趣的讀者可以Google哪些州是Mortgage State，哪些是Deed of Trust State。

◆6.為什麼要用公司貸款？有什麼好處？什麼情況下不適閤你？

a)資産保護，如果有人起訴你的公司時，你個人財産受到保護(Corporate Veil)。如果有人起訴你個人時，你的公司資産受到保護(Charging Order Protection)。但要注意的是不是所有的州都能給1人公司法律保護。對於1人公司，提供charging order protection的州隻有Delaware,Wyoming, Nevada, South Dakota, and Alaska五個州。需要特殊注意的是佛羅裏達州，震驚全美法律界商界的2010 年Shaun Olmstead et al. V. Federal Trade Commission 案件錶明政府是可以沒收1人公司的資産的。

b) 隱私保護，對於在部分州注冊的公司，公司真實股東名字不會被披露（紐約除外）。能否查到真實公司股東名字在訴訟中非常重要，如果查不到被告名字，纔不會被告。

c) 股權轉讓簡單。如果股東想把公司股份轉給傢裏其他人，通過公司股權轉讓就非常簡單。

大型商業銀行的優惠貸款産品一般不允許貸款人用公司購買首套房。公司買房比較適閤購買投資房，具體用一個公司還是多個公司，什麼類型的公司，情況因人而異，因州而異。

---end---