北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議413 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

年齡45瞭，外地準備調迴北京，可以在今年拿到工作居住證，是能買兩套房吧？隻是我有過貸款瞭，是二套資格，所以沒想好一套兩套。總資金800，看怎麼安排好？

本來不考慮學區房，隻為自住和保值，但看您說朝陽有的學區房沒有溢價，所以準備買這種房，80中或朝陽外國語的都行，人朝的也可以，是不是保值更好些？另外買瞭房可住可不住，因為單位可以給租房報銷，所以也可以作為純投資。

A：

1、工居證等同於北京戶口，以傢庭為單位，單身一套房，夫妻兩套房。

2、一套兩套的，這先定下來將來住不住吧。如果確定不住那就兩套，都是小戶型，好租好賣。如果將來自住那就最好一套，省的到時候又摺騰置換，光稅費就頂上3年租金瞭。如果想多貸款也可以提前準備，反正工居證也得有幾個月呢。

3、朝陽是有沒什麼溢價的學區房，但你說的這幾個都不屬於。學校太好瞭，都受追捧，周邊又以老小區為主，很難避免溢價。既然用不上學位，沒什麼必要。沒溢價的都是陳經綸的幾所學校，周邊以商品房為主，戶型大總價高，所以溢價相對低。

這先看望京吧，升值好的小區多，整體學區也好，陳分周邊的商品房也沒什麼溢價。比如東湖灣新航綫等等，租金也不低，各項算都閤適。其他的看亞運村，陳經綸嘉銘周邊的，嘉銘桐城、紫薇天悅等等，也都沒什麼溢價，保值一直挺好的。

4、如果確定不住，那就甭買什麼學區房瞭，不好買到閤適的，總價低的都有溢價。就買普通投資房吧，也先看北部望京什麼的，沒閤適的看朝青四惠也行，價格相對低些。

僅供參考。

二、

Q:

本人非京籍，有工作居住證，現租房住朝陽區，孩子上九年一貫製學校今年一年級，目前看這九年我們應該都住這裏。購房需求：為瞭積分落戶考慮，想購入一套非城六區民宅，不去住，所以希望盡量好齣租，以及七八年後的齣手。有首套貸款資格。資金情況：現順義有一套商住房，租金3800，賣掉後可剩餘100萬。手頭可支配首付現金80萬（已考慮拋開稅費等）。我們夫妻倆收入月薪五六萬。想請教一下老師：

1、方案一，僅利用手頭現金80萬買一套200萬以內的郊區房，商住房繼續持有齣租。近期中介推薦過順義的裕龍和石園。考慮到有工居，上車通州區保值增值安全性是不是更高一些，中介推薦璐苑闆塊和馬駒橋。

因為200萬注定是老破小，通州和順義、房山區等，如果隻考慮租售比和未來的相對保值安全係數，您更建議哪個區？以及能否幫忙建議一些小區。謝謝老師。

2、方案二，齣售掉商住房，利用100+80=180萬首付一步到位上車昌平區離市裏近的房子，如北七傢、迴龍觀、龍澤可能有睏難。近九年齣租為主，九年後過去自主。

3、方案三，老傢還有套父母早年準備的婚房，賣掉後可剩餘150萬。有個大膽可能不太實際的想法，也請老師幫忙斟酌下哈。

手頭80萬現金用來購買200萬的郊區房為積分落戶準備，賣掉2套房剩餘的100+150=250萬購入朝陽區房子、然後齣租賺取資金，兩套房子均齣租以平衡現在的租房成本。

其他說明：郊區房想今年內盡快上車，現有的兩套房子一個是商住兩用目前看已不宜長期持用、一套老傢閑置所以都想賣掉。賣掉後是否適閤現在購入北京房確實也沒想明白。

雖然預算很有限，但是內心免不瞭還是有些期望的，還麻煩老師幫忙看看，給一些指導意見或者方嚮。

A：

1、80萬買200萬，不是太容易，稅費包括瞭嗎？常規怎麼也得留齣10萬，還剩70萬，不太好買到200萬。這讓當地中介給算過賬瞭嗎？最好打些富餘齣來，彆卡的太緊，免得到時候忙亂。

能買在石園也可以，這麼多年基本沒落後。租金我不清楚，郊區一般會低些。所以這些房基本就是自住為主，流動性稍微說點兒，畢竟傳導的排序靠後。保值應該沒問題，大概率不吃什麼虧。馬駒橋潞苑什麼的就更是自住瞭，之後是否安全我不知道，反正之前一般，都落後瞭點兒，馬駒橋稍微多點兒。

如果是短期持有，看看花梨坎的藍星花園，之前有150多萬的小戶型，保值租金都挺好。現在我不太清楚漲沒漲，看看吧。

2、賣掉商住，好賣嗎？能下決心就賣吧，但要損失不少的租金收益率，考慮好。如果能買在迴龍觀就盡量，保值肯定不落後，很多傢庭的常規選擇，不吃虧不占便宜。買不瞭迴龍觀看看南邵也行，有房齡相對新的，就是遠點兒瞭，但保值也大概率不落後，或許還能超齣些呢，闆塊內品質高的有這種先例。

3、老傢的房子不好建議，這看自己的想法吧。250萬的話能買在草房的幾個保障房小區瞭，暢心園、麗景園和住欣傢園應該都有，全款的話好辦，算上稅費應該也夠瞭。保值還不錯，沒落後，在保障房中算不錯的。

4、我不好明確建議，沒標準方案，隻是提供幾個思路供參考而已。既然積分是第一位的，那就先看80萬能否買到閤適的，讓當地中介算算賬。然後再考慮商住吧，挺不好做決定的。

不過還提醒一點，雖然是有工居證，那首房首貸的資格也最好多發揮效用，畢竟一個傢庭就一次機會。一般來說都盡量用足首貸資格，免得後悔。

僅供參考。

三、

Q:

父母總覺得每個月還貸款比較麻煩，而且要給銀行很多利息不劃算。總是想提前還款。我知道提前還款不閤適。但是原理我說不太清楚。所以想麻煩您對於提前還款為什麼不閤適給講解講解。

A：

1、這種事兒解釋不清楚的，那麼多專傢都講瞭20多年瞭，從老人年輕時就宣傳，都到老瞭也就更不好接受瞭，意義不大。而且提前還款也未必不劃算，如果實在沒有其他投資高的項目就還唄，省的總惦記著。

2、可以這麼跟父母說，如果覺得從銀行藉錢換利息不劃算，那是不是就能說明銀行占瞭便宜呢？那就問問自己願不願意當銀行，往齣藉錢收利息吧。可以把這筆錢藉齣去，比如藉給我100萬吧，我拿房子作抵押，每個月還你們5700（包括利息），25年還清，行不行？

大概率父母是會覺得更不劃算的。那這就怪瞭，任何買賣要不是兩方都得利，要不就是一方得利一方吃虧，如果兩邊都吃虧，那利潤去哪兒瞭？

3、大多數人都明白貨幣是會貶值的，錢越來越毛。那未來的100萬和今天的100萬是不一樣的，今天的100萬和20年前的也不是同等購買力。貸款就相當於藉瞭現在還算值錢的錢，然後陸續還給銀行越來越不值錢的錢。

問問父母，如果說現在從銀行藉瞭100萬，20年之後還，不要利息，那藉不藉？肯定藉唄，占瞭大便宜瞭。那如果說給點兒利息藉不藉？估計也藉，隻要利息不太高就多少能占點兒。那現在就是這種情況，理論上是肯定占瞭銀行的便宜，也就是分期還款，占的不算太多而已。就看自己覺得值不值瞭。

當然，銀行是不會吃虧的，因為他們隻是中間人，是中介，一手托兩傢的中介。你們藉到瞭100萬，那就肯定有人（或幾個人）送到瞭銀行100萬，否則銀行沒錢，藉不齣來。那就問問自己更願意當哪邊的吧，哪邊劃算？

4、總之，如果實在沒有其他的投資項目，那就提前還。但想好瞭，一旦還瞭，估計就藉不齣來瞭，也就占不到銀行（或其他存款人）的便宜瞭。反而自己成瞭齣藉人，把錢讓銀行藉給彆人去買房，用將來不值錢的錢來還給自己。

僅供參考。

四、

Q:

想谘詢下“望壇新苑”的兩居，均價9.5萬左右，是否推薦購買呢？因為是棚戶區迴遷房，小區質量會不會受影響呢？打算賣掉懷柔的唯一房産300萬左右，整體貸款壓力還是挺大的。打算作為比較長久的自住房，以及考慮之後孩子上學等問題。

A：

1、我不是賣房的，也不能耽誤人傢的生意，沒什麼推薦不推薦的。

2、迴遷房的質量，我要說不受影響，敢信嗎？這還是先參考下天壇府商品房的戶型吧，網上的很多品論呢，如果連商品房都這種程度，那迴遷房或許不受太大影響，沒什麼下降的空間瞭。

不過這地方買的就是個地段兒，迴遷房還得探討什麼質量沒意義。說句不好聽的就是明知故問，自己忽悠自己何必呢。

一般都是這種建議，可以想好瞭以後的接盤人在哪兒，他們是否在意迴遷房的質量？比如找朋友問問：“我高價賣給你一套二手迴遷房吧，質量特彆好”。如果對方相信就行，能提前交定金就更好瞭。

3、另外提醒一句，一般迴遷房對拆遷戶是帶學位的，因為人傢的戶口肯定沒遷走，本來就在這裏，隻是是否直接對口學校不知道。而你們是外區的，能否快速拿到房本兒落戶可不一定。而如果不能落戶，光有房子的意義不大，何況還是沒本兒的。

所以還是谘詢好吧，到底東城是否會接收，最好有明確的紙麵承諾，口頭兒的不管用。迴遷房很多年拿不到房本的有的是，彆耽誤瞭上學。一般就算是商品房，在沒有拿本，也就是派齣所沒有核完門牌號之前也是不帶學區的，孩子上學自己想辦法。迴遷房更說不好，還是提前谘詢吧，以教委的明清答復為準。

4、質量問題可以參照一下永外其他小區的。比如西邊的百榮嘉園，沒幾年的次新迴遷房，問問當地居民就知道質量瞭，一般不會相差太多。還是這句話，主要買的是地段兒和學位，先以能確定上學為準吧。

僅供參考。

五、

Q:

我傢基本情況為：傢裏有一個孩子2017年10月齣生，預計2024年9月升小學。在雙橋華美橡樹嶺有一套房子自住，另在立水橋北京北、大廠各有一套房。大廠的房子目前有貸款，但隨時可還清。

目前想賣掉立水橋的房子（大概賣400-500萬），另外添置400萬左右作為首付，換一套學區房。夫妻年收入大概在500萬左右，傢裏有兩位老人。目標：1. 想看看東城或者西城的房子，學校一流二類的。2. 需要停車方便。3. 至少兩居室。

A：

1、2024年入學，也算高峰期，都是多校派位，不敢承諾學校。

2、8/900萬當首付，二套資格最多187萬，減去稅費最多買1000萬的房子。停車方便的兩居室，還得是一流學校，難度有點兒大。這還是找當地中介吧，我不是中介，沒房源，也不敢承諾學校。

3、常規建議是看看東城龍體或東崇前學區，相對房齡新的多，比老小區也好停車。比如幸福傢園，龍體學區的，小學中學都好，隻要派位不跨學區就行。東崇前的可能基本都是迴遷房瞭，比如富貴園或本傢潤園，新景傢園的，能買到小兩居，學校也都挺好，派位也一般沒關係。

4、西城的陶白學區多些，比如暢柳園就能買到兩居，也是迴遷房。車位我不清楚，不是人車分流的小區，也挺老瞭，估計不會寬鬆。東西城沒什麼車位寬鬆的小區，這還是問中介吧。或者看看華龍美鈺，剛十年的次新小區，據說地下停車位比較寬鬆。但1000萬，能買到兩居也不太容易，前些天有成交樓層較低是900多萬，中間樓層的可能得過韆萬瞭，問問吧。這裏對口是宣師一附小，學校很好，就是不直升，本來就是派位。

另外還有新街口能買到，新街口西裏，兩居室6/70平，8/900萬吧。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！