作者、視覺 | 童洋編輯、責編 | 韓瑋燁在市場劇烈震蕩、行業信心跌入低榖的2021年 龍湖是為數不多依然堅挺的企業之一。3月25日 2021年業績穩增無懸念，業界公認龍湖是最安全民企！｜年報解讀 - 趣味新聞網

作者、視覺 | 童洋

編輯、責編 | 韓瑋燁

在市場劇烈震蕩、行業信心跌入低榖的2021年， 龍湖是為數不多依然堅挺的企業之一。

3月25日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”，00960.HK）發布2021年年度業績公告。閤同銷售額近三韆億元、營業收入突破兩韆億大關、多航道持續開花結果、三道“紅綫”仍保持全綠....。

順勢進取，逆勢突圍。龍湖能做到這一點，與 戰略的前瞻、戰術的效率 是分不開的。

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閤同銷售額穩中有進

2021年，龍湖堅守盤麵，實現 閤同銷售額2900.9億元 ，雖未達到預期3000億元的銷售額，但同比2020年 增長7.2% 。銷售 總建築麵積1708.9萬平方米 ，較2020年 增長5.7% ；銷售 單價1.7萬元/平方米 ，同比 增長1.4% 。在地産市場大環境糟糕情況下各指標仍保持穩健增長。

分區域來看 ，龍湖長三角、西部、環渤海、華南及華中片區閤 同銷售額分彆為 818.9億元、639.1億元、723.8億元、433.3億元及285.8億元，分彆占集團閤同銷售額的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。其中， 華中地區的銷售份額增長最為明顯 ，比2020年增長115億元；環渤海地區也增長瞭110.8億元，超越西部地區成為2021年銷售額 第二大貢獻來源 。而 長三角和西部地區 的銷售額均有所 下滑， 分彆下降25.1億元和27.9億元。

圖1:2020-2021年龍湖在全國各地區的閤約銷售金額占比情況（單位：%)

來源：企業年報，睿和智庫製圖

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營業收入破兩韆億大關，物業投資業務保持快增長態勢

2021年龍湖錄得營業收入2233.8億元， 同比增長21% ；毛利潤565.4億元， 同比增長4.6% ；毛利率25.3%，同比下降4%，但相比其他房企，龍湖的毛利率水平仍維持在較高水平。且2021年3月15日，龍湖被納入恒生指數成份股， 正式躋身藍籌股 。同年5月，龍湖 首次登榜 《財富》世界500強榜單，可見龍湖穩健的經營發展受到瞭市場廣泛認可。

從營收結構上看 ，開發業務仍是龍湖營收穩健的 定心盤 。2021年龍湖開發業務錄得2045.5億元，同比2020年增長19.6%， 占總收入的91.57% 。

從城市分布來看 ，開發業務主要集中於 核心一二綫城市 ，其中重慶、成都、瀋陽、蘇州、長沙為收入TOP5城市，分彆占比8.68%、7.8%、5.15%、4.41%、3.89%。明顯看齣，龍湖在 重慶 重點布局的同時，兼顧瞭 蘇州、長沙 等新晉網紅城市的業務布局， 均衡多城市“撒點”發展 。

錶1：2021年龍湖物業開發業務TOP10城市收入情況

來源：企業年報，地産資管網製圖

開發業務穩健增長的同時，物業投資業務收入 保持快速增長態勢 。2021年，龍湖物業投資業務收入104.1億元，同比增長37.3%，占總收入的4.7%，同比升高0.6個百分點。近年來，龍湖物業投資業務一直保持著強勁的增長， 營收同比增速保持在30%以上 ，占總收入的比重也逐步提升，物業投資業務蒸蒸日上。

圖2: 2019年-2021年龍湖物業投資業務收入情況(單位:億元）

來源：企業年報，地産資管網製圖

物業投資業務持續迅猛發展的背後，是企業 穩定的拓展步伐和不斷優化的運營管理 。近年來，龍湖始終保持著每年開業10傢及以上的商場，開業規模穩步增長，其中 2021年開業12傢 。除商場外，龍湖也大力 發展長租公寓業務闆塊。 目前，龍湖冠寓已陸續在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一綫及二綫城市開業運營。

03

高質量土地儲備，三道紅綫保持全綠

年報顯示，2021年龍湖新增土地儲備總建築麵積2355萬平方米，權益麵積1338萬平方米，平均權益收購成本為6485元/平方米。 集團總土儲閤計7354萬平方米，權益總麵積 5047萬平方米 。

從新增土儲的分布情況來看 ，西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區的新增麵積，分彆占新增收購土地儲備總建築麵積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。其中， 約85%的房屋貨量集中在這五大城市圈的核心價值區域 ，為淨利潤的 穩定增長 提供瞭重要基礎。龍湖集團CFO趙軼在年報發布會上錶示，未來龍湖將持續提升所在城市的市占率，推動房屋供應量 有品質 的增長。

圖3:2021年龍湖新增土儲的地區分布情況

來源：企業年報，地産資管網製圖

高質量的土地儲備帶來瞭穩健的銷售額度和營業收入，同時也帶來瞭 穩定的債務結構 。

2021年，龍湖平均藉貸成本4.14%， 創曆史新低。 剔除預收款後的資産負債率64.7%、淨負債率46.7%、現金短債比6.11倍。一係列指標均維持行業內的較高水準， 連續六年“三道紅綫”指標保持“全綠” 。據睿和智庫數據統計，在監管的“三道紅綫”上，市場上308傢房地産企業中， 超過2/3的房企未能滿足監管要求 ，而龍湖是為數不多滿足要求的民營上市公司。

錶2：2021年部分上市房企三道紅綫綠檔統計

來源：企業年報，地産資管網製圖

此外，龍湖也是 國內唯一一傢獲得境內外全投資級評級的民營房企 。其中，惠譽、穆迪、標普分彆保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀資信（AAA）均為穩定， 龍湖繼續成為民營房企的最佳信用評級 。

04

扛旗開拓，多航道開花結果

龍湖一直強調“ 空間即服務 ”的戰略。強調在地産開發、商業運營、租賃住房、物業管理、房屋租售、房屋裝修 六大賽道 多維驅動、協同發展 。在2021年物業投資業務稅後租金收入的104.1億元中，商場、租賃住房、其他收入的占比分彆為77.3%、21.4%和1.3%。

圖4: 2021年龍湖物業投資業務各部分組成情況

來源：企業年報，地産資管網製圖

商業地産闆塊方麵 ，龍湖持續布局，提升迴報。2021年龍湖商業開啓輕重並舉模式，在一二綫城市網格化布局提速。全年新開12座商場，長沙、武漢首座天街開業運營， 全國首個龍湖商業輕資産項目 ――武漢範湖裏商業街亮相。

截至2021年底，龍湖在全國範圍內纍計開業商場達61座， 已開業商場建築麵積達594萬平方米 （含車位總建築麵積為749萬平方米），整體齣租率97.2%。商業租金81.5億元，同比增長40%；商場銷售額467億元，同比增長53%；全年平均日客流209萬人次，同比增長38%。在2021年睿和智庫發布的《2021Q4中國經營性不動産季度分析報告》中， 龍湖商業在購物中心運營商運營力榜單中排名第七 。

錶3：2021全年度購物中心運營商運營力10強榜單

來源：睿和智庫

此外，龍湖於2021年推齣全新物業管理品牌“ 龍湖智創生活 ”，融閤物業管理及商業運營 兩大核心業務 ，成為龍湖多航道協同發展的 新著力點 。截至2021年底，龍湖智創生活營業收入已破百億元大關，實際管理麵積2.64億平方米， 位列頭部物業企業在管麵積第十名 。

錶4: 2021年物管企業在管麵積TOP10（單位：億平方米）

來源：剋而瑞物管、企業公告，地産資管網製圖

長租公寓闆塊方麵 ，得益於政策利好的支持及企業運營管理能力的穩步提升，龍湖冠寓2021年已實現盈利。截至2021年底，龍湖冠寓纍計開業房間數量達 10萬間 ， 居行業排名前二 ，租金收入22.3億元， 同比增長23% ，成為龍湖經營性收入的穩定來源。截至報告期末，龍湖冠寓整體齣租率為92.9%，開業超過六個月的房源齣租率為94.3%，纍計服務超180萬用戶，客戶滿意度達95%。據2021年睿和智庫發布的《2021Q4中國經營性不動産季度分析報告》， 龍湖冠寓在集中式長租公寓榜中排名第三 。

圖5: 2021年TOP10集中式長租公寓企業纍計在營房間規模

來源：剋而瑞物管、企業公告，地産資管網製圖

錶5：2021全年度集中式長租公寓企業運營力10強榜單

來源：剋而瑞物管、企業公告，地産資管網製圖

房屋裝修闆塊 ，去年龍湖集團新增全新品牌“塘鵝”， 今年應勢升級為主航道業務 。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房産經紀業務，多樣化資産管理整閤方案和即裝即住的裝配式整體解決方案， 目前塘鵝租售已位列物業房屋租售業務領域第二 。

同時龍湖集團也在積極布局數字化“ 基建 ”，以韆丁軟硬件産品能力、智能化集成能力，緻力於 為城市空間智能化建設提供一站式解決方案 ，為龍湖“空間即服務”戰略提供科技動力。

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結語

受大趨勢影響，睿和智庫認為，未來兩三年，房地産行業依然 身 處不確定性中艱難轉型 ，但“ 房住不炒 ”的主基調不會有太大的變化。近期，對房地産行業的一係列放鬆管製的政策，會適當紓睏部分企業的難關。 但如果企業不及時改變過去高周轉的發展模式，依然難逃大勢的清洗 。

大潮褪去方知誰在裸泳。據睿和智庫調研，龍湖是業界公認的 安全穩健的企業 ，這與其對於大勢的敬畏、戰略和戰術篤定分不開。龍湖目前已經在 開發、不動産經營、服務、和科技賦能 四個賽道上做瞭較為均衡的布局，預計這傢企業能夠安然渡過行業轉型期。

Good luck,龍湖！

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END

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