要論市場上最讓人眼紅的舊改 莫過於那些已經進入 科學城蘿峰舊改要來？吹風6w＋ - 趣味新聞網

要論市場上最讓人眼紅的舊改，莫過於那些已經進入，或者即將進入落地轉化階段的項目。

畢竟，舊改開發周期長、沉澱資金量大，隻有融資商品房越快推嚮市場，開發商纔能越快迴血。

賽道之上，誰都想盡快衝刺撞綫。

遠些的，有獵德（天鑾）、琶洲（保利天悅）等；

近些的，有文衝西（城光）、茅崗西（富頤）和橫沙（中鼎）等等。

2022年廣州還哪些舊改項目籌備入市，又有什麼看點？

一起來盤點，先上圖。（不完全統計，僅供參考）

海珠區

新市頭舊改――方圓濱江壹號

客村地鐵旁、廣州塔下，脫胎於新市頭村舊改的濱江壹號，占地雖然僅有2.7萬平，但地段是絕對沒得說的。

其由方圓及美林基業共同操刀，規劃有7棟34-39層的高層住宅，包括迴遷房、政府安置房以及商品房。

其中，商品房住宅僅2棟（A1#、A2#），均為34層，可售貨量約300套，産品為建麵約93-132�O 三-四房，吹風價10萬+。

快的話，這個月就能開盤瞭。

不得不說，這是一個優缺點都極為明顯的項目。

缺點嘛，容積率太高，樓太密太高影響居住舒適度，小盤的商業、教育配套也都要靠蹭；

優點自然是地段和交通瞭，並且市中心最不缺的就是配套瞭，周邊學校不少，有新田幼兒園、新港中路小學等，商業則有麗影廣場、珠影星光城、TIT等。

未來客多房少估計會是大概率事件，吸引一波改善客。

畢竟，客村站附近在售新房隻有紫星華府，産品為小戶型二至三房，單價7萬/平。

不過，最終濱江壹號能不能賣到10萬+，還要打個問號。

珠光瀝�蚓篩�

海珠瀝�蚓篩模�預計近期入市。

去年6月沒有如期登場，倒是選瞭個海珠多盤激戰的節點，不過毫無疑問，依舊是今年最受關注的項目之一。

其規劃用地麵積約151公頃，建築總麵積約436萬m ，是海珠最大的舊改項目，分成瞭61個地塊進行開發，預計最先發售為14#融資地塊。

｜紅圈為14#融資地塊

地塊位於片區東部的“品質宜居區”，南麵是珠江後航道，北麵可望海珠濕地，占地約4萬�O，規劃建9棟高層住宅，總共分3期開發。

預計首期將推售靠近南洲路的1#、2#、3#，産品為建麵約95-132�O三至四房。

值得一提的是，14#地塊南麵被越秀天悅江灣以及復建住宅遮擋，同時項目一綫江景部分，沒有住宅，全部是商辦。

江景雖然不太理想，但吹風價7字頭，比起11萬+的天悅江灣低瞭不少，性價比還是可以的。

都沒開盤，聽說一期新品都快鎖完瞭。

荔灣區

陽光城茶�蚓篩�

“巨無霸”茶�蚓篩模�自力誠和陽光城閤力推進後，進展比較順利，陸續有安置房竣工交付。

去年年底，茶��19#地塊也申請瞭規劃調整，地塊麵積約5.2萬�O，緊鄰花地河。

｜茶�螄钅�19#示意

共規劃有8棟住宅樓（32-48層）、1棟2層的商業和1個發電站，另外，還有有老年人服務中心、社區居委會等公建配套。

另據@幸福新茶�螄�息，19#地塊産品涵蓋多種戶型，建麵約85-160�O，預計今年會正式麵市。

不過，具體戶型及價格尚未流齣。

目前，茶�蛑鼙噅謔坌屢逃性抖�禦江豪庭、萬科金域曦府、保利西悅灣等，均價4-5.8萬/�O。

白雲區

陳田村舊改――富力富雲山

富力富雲山為陳田村舊改，整個項目體量達約200萬�O。

其位於白雲新城，與白雲山之間的直綫距離最近僅約60米，項目主打大平層産品，吹風價8+萬元/�O，預計近期入市。

項目預計首開A1、A2兩棟，主推建麵約120�O（三房兩廳）和180�O（四房兩廳），朝嚮東南，望山無遮擋。

旁邊的龍光中鐵建天皓・西派雲峰，近期成交均價8.5萬/平。

佳兆業小坪舊改――白雲城市廣場

以“城市廣場”命名的項目，體量如果不夠大、業態如果不豐富，那怎麼都說不過去。

白雲城市廣場建麵約170萬�O，包含住宅、6所學校、甲級寫字樓、國際潮牌旗艦Mall、風情商業街等8大業態。

交通方麵，靠近小坪站，同時距離白雲站TOD約1公裏，綜閤素質不錯。

産品方麵，建麵約79-123�O三至五房，價格預計在4.5-5.5萬/�O之間，不同戶型價差較大。

黃埔區

老黃埔：萬科沙步舊改――黃埔新城

我願稱之為超級巨無霸舊改，總建麵約570萬�O，接近半個鳳凰城。

項目未來將分11期開發，預計共將帶來超3萬套的住宅+迴遷房供應。

| 沙步城市更新項目鳥瞰圖

首期將推建麵約93-143�O三至四房，預計3月份開放展示中心，5月份開盤，貨量大約1000套，吹風價約為4萬/�O。

吹風是這麼吹風，但屆時開盤，價格估計還是3字頭。

如果沙步賣3萬齣頭，這麼大的體量，那麼對廟頭、對新塘都是核打擊。

就拿廟頭來說，在售的兩個項目都是地鐵上蓋，現在賣4.2-4.7萬/�O。而從南崗到廟頭，乘坐13號綫，也就隻有一個地鐵站的距離。

雖然沙步離地鐵站要1公裏多，但在幾韆塊錢的價差麵前，這都是小事，武力值多多少少有些超標瞭。

科學城：星河灣蘿峰舊改

去年，蘿峰官宣引入廣州市二中的消息，讓這個項目火瞭一波，有瞭吹風六七萬的雄心，遠超科學城其他項目，叫闆老黃埔。

至於産品，也是延續星河灣一貫的風格，走豪宅路綫，基本上都是大平層，最大麵積段有258�O。

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而目前科學城在售的新盤基本上以剛需、剛改為主，蘿峰顯得彆具一格。

畢竟，區位算不上科學城核心，暫時沒有地鐵及有軌電車，在有學位加持的情況下，如果最終定價6萬+，可能還是需要把産品力拉滿。

據瞭解，去年蘿峰就已經實現瞭整村清零，融資商品房預計下半年8、9月開賣，産品和價格以屆時開盤為準。

�袈芊寰紗�2021年9月攝

知識城：鎮龍東、湯村、旺村、何棠下

這三個項目，都在14號綫支綫（知識城綫）沿綫，由東南到西北為鎮龍――湯村――旺村――何棠下。

其中，旺村舊改融資項目為奧園旺悅城，産品及開盤時間待定。

而除旺村之外，其他舊改項目的體量都是超百萬平的。

尤其是何棠下，建麵約468萬平，原為雪鬆操刀，後由科學城集團接管。

去年8月，其融資商品房項目就吹風要入市，傳價格在2.5萬/�O內，産品為建麵約68-119�O三至四房，隨後沒瞭下文；

而鎮龍東，總建麵預計約260萬�O，由珠光操刀，預計今年商品房開賣。

｜知識城南何棠下，拆神@細鵬攝（2021.9）

至於湯村，升龍・學府上城在元旦過後就打響瞭頭炮，目前在售7、8棟，建麵約96-137�O三至四房，均價2.9-3.1萬/�O。

| 升龍湯村舊改

一起講的原因，是今年知識城的供應實在是太凶猛瞭。

在售的，有越秀TOD星匯城、凱德中新裏、時代印記、升龍學府上城等，單價2.4-3.5萬/�O。

排隊入市的，還有知識城・印象星城（領雋城市花園）、時代德信項目、龍獅住宅項目以及越秀宏泰・居山澗。

如果再算上上述舊改大盤，無疑就是供應踩踏。

遠離市中心的知識城，市場需求有限，供應增加，無非是進一步增加選擇空間，短時間內房價很難上漲，甚至盤與盤之間會産生嚴重內捲。

南沙區

金洲、衝尾舊改――升龍臻府

作為升龍在廣州拿下的第一個舊改，去年7月，融資項目升龍臻府就開放瞭展示中心。

升龍臻府的位置非常醒目，距離地鐵4號綫約400米，與南沙萬達廣場一路之隔，步行可達南沙城。

項目預計首次推齣A1棟與2棟，2梯6戶，38層，戶型麵積涵蓋建麵約96�O三房兩廳兩衛，128�O四房兩廳兩衛，閤計約400多套貨。

｜升龍臻府沙盤@廣州房産

吹風價記得吹過3萬+、4萬/�O，高於周邊水平不少，入市時間嘛，也是一鴿再鴿，黃埔的湯村都開賣瞭。

不過，今年再賣倒是有個好處，限價政策有調整瞭。

但屆時入市，將正麵杠融創正榮南沙首盤，以及陽光城麗景半島，如果臻府價格沒有驚喜的話，估計比較難捱瞭。

看到這裏，相信大傢也發現瞭。

這裏提到的12個舊改，很多都是大盤，甚至是巨無霸，即使是包含瞭迴遷+融資，也足夠可觀瞭。

這麼大體量的供應，有的能解渴市場，有的則要對區域樓市格局造成衝擊瞭。

――――舊改秘密，偷偷說給你聽――――

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