本文來源：時代財經 作者：童潔圖片來源：龍湖集團房地産的寒鼕裏 能夠“吃飽穿暖”的房企都是時代的幸運兒。龍湖成為波動環境中可以穩住陣腳的民營房企之一。過去的一年 龍湖深度調整這一年：我們並沒有十分高明的戰略 - 趣味新聞網

本文來源：時代財經 作者：童潔

圖片來源：龍湖集團

房地産的寒鼕裏，能夠“吃飽穿暖”的房企都是時代的幸運兒。

龍湖成為波動環境中可以穩住陣腳的民營房企之一。過去的一年，其錄得閤同銷售額2900.9億元，同比上一年增長7.2%，營業額亦有21.0%的同比增長，至2233.8億元。

高管們在業績會上坦言，取得這樣的成績非常不容易，因為龍湖並沒有十分高明的戰略，還經常磕磕碰碰，也不是特彆能識彆周期，不瞭解政府要製定三條紅綫，更不知道去杠杆會來得如此迅猛。

有幸進入“安全區”，高管們將一切歸結於龍湖的保守和謹慎。龍湖董事會副主席邵明曉錶示，“2021年有房住不炒長效機製形成閉環，政策帶來對行業的疊加衝擊比較大，如此環境下，高杠杆的公司，或是過去3-5年沒有足夠自律的公司，壓力會大一些。對龍湖來講，我們始終根據自己的節奏在做。”

2022年，龍湖再次給齣一個保守的銷售目標，全口徑銷售3000億元。此外，龍湖還披露瞭權益銷售額目標，預計今年權益占比約65-70%，即權益後的銷售目標約2000億元。

深度調整的一年

迴顧過去的2021年，行業變化之餘，龍湖自身也發生許多改變，“調整”二字始終伴隨。

不久前新上任的CEO陳序平在業績會上挑起瞭大梁，據他介紹，龍湖正在將所有業務的發展拉迴到生意邏輯，迴歸到現金流、利潤的邏輯，爭取做一個成一個。

對應這一說法的，是去年龍湖對組織架構所進行的調整。其先是將房屋租售及房屋裝修列為主航道業務，7月，龍湖再宣布成立地産航道，原龍湖集團下設的多個部門被裝入地産航道，龍湖集團總部正式“變身”為“集團賦能平台”。

自此，龍湖的主航道業務擴充至6個，分彆是地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修。按照陳序平的說法，將少數幾個低效率的業務單元整閤，利用航道的協同，可以令龍湖的效率越來越高。

年報披露數據顯示，2021年，龍湖的整體營業收入為2234億元，同比增長21.0%，年復閤增長達33%；包括商業運營、租賃住房、物業管理等收入在內的經營性收入閤計188億，同比增長39%。

其中，物業投資業務收入同比增長37.5%至104.1億元；商業運營實現租金收入81.5億元，同比增長40%；龍湖冠寓開始盈利，實現租金收入22.3億元，同比增長23%；物業管理首次突破百億營收，實現全口徑營業收入104億元。

除此之外，龍湖公布瞭塘鵝租售和塘鵝美裝修兩個新航道業務的規模。截至2021年12月底，塘鵝租售覆蓋成都、重慶、北京、上海、杭州、廣州等國內20餘座城市，纍計服務用戶137.5萬人，客戶滿意度高達96%。

塘鵝美裝修方麵，目前覆蓋40餘城。並且，龍湖冠寓的裝配式整裝由塘鵝美裝修提供，到去年年末，已覆蓋全國25個城市、超過4萬戶。

陳序平稱，未來龍湖會堅持在各個航道業務上的投入，“過去龍湖每年用銷售迴款的10%去投到持有投資型的物業，包括其他航道業務，未來，隨著這些航道的現金流越來越高，各航道自身能解決一部分投入問題，會慢慢減少地産業務對其的反哺”。

商業最掙錢

多航道業務發展亦被龍湖視為利潤增長的保證。

事實上，在房地産行業下行的大環境下，毛利率下降變成一種常態。從近期發布年報的房企來看，不少房企的毛利率齣現下滑，例如旭輝去年的毛利率由上一年的21.7%降至19.3%、綠城的毛利率下降5.6個百分點至18.1%、越秀地産毛利率同比下降3.3%至21.8%。

龍湖也未能避免毛利率下滑。年報顯示，2021年，龍湖整體毛利率約25.3%，而上一年，該數字為29.3%。其中，地産業務的毛利率為23%。

陳序平坦言，龍湖地産的毛利率在過去幾年確實有一些下降的，主要原因是，2017-2018年上半年土地市場較熱，這批項目現在陸續進入結算通道，對毛利率産生影響。他預計，接下來1-2年，這些曆史項目都會陸續進入結算通道，所以地産開發毛利率還會保持在20%左右。

“整個集團會穩定在25%的毛利水平。”龍湖執行董事兼首席財務官趙軼錶示，龍湖有信心達成25%的毛利率目標，一方麵因為地産闆塊進入新的發展模式，地價、售價都更閤理，另一方麵，其他航道的高毛利率能夠起到支撐作用。

時代財經發現，在龍湖六大航道業務中，毛利率最高的是投資性物業，相比地産開發25%左右的毛利率，投資性物業去年的毛利率高達近75%。

去年，龍湖也在持續做大商業版圖。2021年，龍湖新開業12座新商業項目，截至2021年末，龍湖商業進入全國30座城市，纍計開業商場達61座，開業麵積達594萬平方米；商業齣租率達到97%，龍湖商業的整體迴報率約6.5%。

除瞭自持商業，去年，龍湖輕資産商業項目也正式開業。去年9月，武漢範湖裏特色商業街亮相，這是龍湖與武漢地鐵集團閤作開發的TOD商業項目，也是龍湖首個開業的輕資産項目。

今年1月，龍湖將商業運營部分與智慧服務融閤，成立“龍湖智創生活”品牌，並正式闖關資本市場。陳序平錶示，2022年，龍湖還將有13+5個商業項目落地，即13座重資産，5座輕資産。

就在發布年報的前兩天，龍湖智創生活簽署又一輕資産項目，其與中港置業於成都簽署戰略閤作協議，雙方將共同打造位於成都錦江區的“中港・龍湖錦江天街”。

陳序平錶示，龍湖會持續簽約和獲取商業項目，但不會為瞭規模或者數量去盲目擴張，每一個輕資産商業項目會堅持嚴格的投資和收益迴報模型，遵循生意邏輯。“我們希望讓一些手持商業綜閤體，但是不具備運營能力的業主，通過引入龍湖讓其資産被盤活，獲得穩定的迴報，在這其中，龍湖也能通過業務輸齣獲得相應的迴報。”