發表日期 3/22/2022, 9:29:19 AM
近日,黃奇帆教授發錶瞭對房地産的最新研判,他認為,中國房地産已經達到頂峰,已經齣現十個拐點,今後中國房企將會減少近90%,房價已經進入平衡狀態,但局部地區房價還會上漲。通過本輪調控,中國房地産將進入新的良性循環,迎來新常態。
國傢創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主任、原重慶市市長 | 黃奇帆
一、房地産為何能40年爆發?
黃奇帆:改革開放來,中國房地産,為何能40年“轟轟烈烈”地發展?
這取決於1980年前後中國房地産城市化需求的極度飢渴。整體講,八十年代中國城市化改革,製度化的鬆動和市場需求極度的飢渴疊加在一起,就形成瞭中國房地産爆炸性的發展。
首先,1980年中國1.8億城市居民的人均住房麵積是多少?5平方米。三口之傢就15平方米,又吃又住又睡又是廁所間。2020年是50平米。5平方米和現在人均50平方米對比,就能看到那個時候住房需求極度的飢餓狀態。
其次,1980年改革開放一開始,就釋放瞭城市化的機製。其中一個是可以落戶的製度;一個是可以離土離鄉的製度;一個是土地承包釋放農村勞動力的製度;第四是城市有瞭土地批租有瞭房産商。第五,老百姓有瞭自己擁有産權的傢庭居住的房子,之後按揭貸款也齣來瞭。這六條改革一閤成,就變成瞭巨大推動力。
其三,政府成立瞭像上海浦東這樣的投融資平台,接著國傢又開設開發區,每個開發區就是一個經濟發展的增長極,這都是城市化運動的推動力。
有瞭這八個機製,各項政策一鬆動,就把前麵餓得扁扁的肚子一下子就撐開瞭。
這一爆發是什麼概念呢?
1990年,中國1年造的房産麵積是1000萬平米
2017年,中國房産商建的房子是17億平方米
2021年,中國房産商新建房的總量16.5億左右
所以大體上2017年17億就打住瞭,後麵三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國過去30年、40年房地産發展的情況。
二、當下房地産處於十大拐點
黃奇帆:在眼下,中國房地産市場進入瞭新階段,關鍵的10個指標齣現瞭拐點:
第一,總人口減少。 即再過40年,中國人口不會再繼續上演過去“4個億變14億”,大傢基本上認為14億人是人口天花闆,總之人口在減少。
第二,中國的城市化率已經到瞭65%,但是中國的65%相當於歐美75%, 再增長也就增加5、6個點 。
因為現在的65%實際上是把農村裏麵的青年人、中年人給抽齣來瞭,小孩和老頭老太太都留在農村。
第三個,中國的老齡化在加深,去年已經到21%,預計2035年會到30%以上,老齡人越多,需要房子越少,反而死亡率在增加,會退齣很多房子來。
第四個指標,到去年為止,中國房産商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米,我們一年房地産建設量也就17億平方米,這就是一個較大的庫存。
中國老百姓買下來的房子,用來投資,沒有住也沒有齣租的,有20%。在房價上升期,就算我有兩套房子閑置我也不怕。房産商房沒賣掉會覺得沒賣掉反而劃算。但是房價如果不漲瞭,這個庫存都是積壓,會造成新房需求大幅萎縮。
第五,整個中國城市人均住房麵積2000年後達到瞭50平方米, 全世界發達國傢人均50就是天花闆 。
第六個指標是年度房地産建設量,2000年是1億平方米,2010年10億,到瞭2016、2017年17億,20年翻瞭四番,17億什麼概念? 中國造瞭全世界的一半 !那是因為過去30年有這個需求,擴張到瞭人均50平還這麼造,你想泡沫化需求都泡不齣來。
第七,中國的土地價格和房産的價格20年翻瞭四番。
比如,上海最貴的地方衡山路,2000年時房子是6000多塊錢一平米。現在那邊的房子就是14萬、15萬。全國在原來基數上20年翻四番,基本如此。土地價格也是從每畝100萬變成1000萬、2000萬,也是10倍、十幾倍的漲。
當地價有20年翻四番的趨勢時,所有房産商都會囤地、炒地,大傢都不怕庫存,都拼命融資貸款 。這個做法是20年如此的溫床給寵齣來的,給慣齣來的。
第八個指標,危舊房改造和舊城改造,大規模的舊城改造也差不多瞭,沒有這個需求瞭;
第九個,城市的學校、醫院建設也到頭瞭。
第十個,中國的房地産商負債率都到90%的天花闆瞭,再過10年也不會變成105%。 總而言之不管是舉債,還是公共設施、基礎設施、舊城改造,還是老齡化指標,當下這些數據都錶明新階段新常態要齣現瞭。
現在房地産齣現瞭睏境,有人把它歸結為是地方政府和國傢的政策過頭瞭,太集中瞭,太厲害瞭,把它給打壓瞭,這是不閤理的。
整個環境已經到瞭這一步,你還像當年飢渴狀態時期那樣去激進,那不變成神經病瞭嗎?
現在的睏境既不是政府調控過頭造成的睏難,也不是房産商自作孽造成的,因為房産商2005年、2010年,也都是高舉債、高周轉、炒地皮的行為方式。
為什麼當時不破産、這會兒房産龍頭企業集中破産呢? 原因就是這種方式在擴張的時候是可以循環的,但現在繼續按這個邏輯來你就轉不動瞭 。
三、新常態下房地産5大調整
黃奇帆:今後5年10年,中國房産商運行方式的新常態會齣現五大調整。
第一,全世界的房産商,負債率沒有超過50%的,中國到瞭80%、90%,這是過去地價、房價、市場需求量猛漲16倍導緻的。一旦需求沒有瞭,他們就會進入到一個新常態,負債率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。
第二,高價買地、大樓盤造房這種狀態會收斂,會根據市場實際需求進行結構性開發。
第三,房産商發瞭瘋一樣的跨界,又搞商業、又搞工業、還搞製造業,覺得房産商賺瞭錢以後就可以隨意跨界到處搞的就停瞭,他們就不再鬍鬧瞭。術業有專攻,這個方麵會收斂。
第四,中國房産公司獨立法人的有9萬個,整個美國的房産公司不超過500個,我們的開發商比全世界加起來還多。以後中國房産商有1萬個不得瞭,所以今後十幾年,房産商法人會不斷注銷,有的是倒閉,有的是自己轉行、關閉等等。
第五,房産商賣房不會是以前那種造100萬賣100萬的大周轉,以後可能變成瞭造50萬,其中25萬是商品房賣掉,25萬是商業性的租賃房,變成商住、長租公寓銷售。
這五大變化會是今後房地産常態的經營狀態。
所以你一點不要擔心這一次的房地産陣痛會怎麼樣,這個陣痛恰恰是中國房地産發展到這一步“必然的拐點”。拐點過後是良性循環的開始,這個開始不僅僅是靠政府約束,而是以環境土壤為導嚮的。
四、房地産拐點後,房價不會大跌
黃奇帆:這個拐點是講20年翻幾番這樣的房價地價上漲到頭瞭,以後十年可能也會往上漲,但是每年漲幅低於GDP增長。並沒有說五年低一半,十年又低一半,沒有這個概念。
因為房産總有摺舊,如果我們有550億平方米,55年時間每年摺舊2%或者1.5%,每年差不多摺舊就是10億,形成一個可循環的狀態,這個平衡就形成瞭一個新常態。
這時候房産的價格就是保值的, 局部地區房價也可能繼續漲 。
五、房地産是支柱産業,必須穩定!
黃奇帆: 房地産是支柱産業,必須要穩住。
首先,房地産是支柱産業,它差不多要占GDP5%到10%的分量,要穩定。
第二,中國老百姓的財富60%是房産,房地産也是民生産業,也應該穩定。
第三,房地産是半金融企業,裏麵有大量的按揭貸款,如果崩盤對金融機構也是風險。
第四,房地産是龍頭行業,關聯著大量的供應鏈上的工業企業, 帶動幾十個工業的銷售産品、消費品 。
我們政府之所以采取五個限製措施,就是控製房地産的炒作,避免大起大落、追求穩定。
長遠來說,房産商自己的行為方式也會轉變到比較可持續的穩定狀態,對政府來說,當下對這些睏難房産商我們不是簡單要去救,一旦它要崩盤,它的債務實際上進入破産重整的保全,它的資産不是房産商的,是債權人的,這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主、也包括買瞭按揭貸款的房子的老百姓,他也是個債權人,還有許多施工隊的施工欠款。
對這樣的資産,如果簡單讓他破産,就會造成社會震蕩,而使得它軟著陸就要用重組的辦法。
重組是一切危機中重要的軟著陸的一種方法。
六、房企會破産嗎?債務問題怎麼辦?
黃奇帆:
第一種,大型的房産商,齣瞭問題的房産商自救,自我重組壯士斷臂,砍胳膊砍腿,保存最主要的一個肌體,隻要不整體上癱瘓。
第二種,優勢的房産商,沒齣問題的房産商, 去收購、兼並、重組齣問題的房産商 。
第三,我們國傢隊、國有資本運營公司也可以拿齣它的資本金,戰略性的資金,他不一定自己直接重組房産, 他可以入股成為戰略投資者,入股到那些優勢房産商去收購兼並,他隻要一介入,會在社會上産生巨大的影響力和信心 。
第四種,地方政府也可以拿齣一定的錢把過去10年5年批租給房産商的地,根據現在的市場行情打個摺迴購而不是沒收,因為這個地事實上已經是債權人的瞭,你無權去沒收它,你應該迴購。
迴購以後這個資金封閉運行,就用來還債,也是一種重組。
第五,房産商庫存的房屋,政府也可以迴購一部分,迴購的中低端的成為保障房,中高端的成為人纔房。
總之,五管齊下,重組。重組是軟著陸的一個重要的殺手鐧。
為瞭穩住局麵,這五個渠道進行重組的時候當然需要資金,這種資金國傢可以有專項債或者專門的貸款,這種債務不放在三條紅綫裏,算體外循環,這也是一種辦法。
總之最後的結果,使得這次拐點到來以後新的背景下,作為一個陣痛、轉軌的一個重組手段,實現房地産平穩落地,軟著陸。
在新的拐點下,其實用不著擔心,房地産也好、政府的條款方式也好,都會隨著地産新形勢進入良性循環狀態。
END
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